（2009）四民再重字第1号
裁判日期: 2012-08-07
公开日期: 2017-04-14
案件名称
杨某甲，杨某乙，杨某丙与四平洪雨房地产开发有限公司、四平日报社商品房买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
吉林省四平市中级人民法院
所属地区
吉林省四平市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
杨波,杨克,杨萍,四平市洪雨房地产开发有限公司,四平日报社
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款，第九条
全文
吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）四民再重字第1号原审原告杨波，男，汉族，住址：四平市铁西区。原审原告杨克，男，汉族，住址：四平市铁西区。原审原告杨萍，女，汉族，住址：四平市铁西区。委托代理人高树成，北京市大成律师事务所长春分所律师。原审被告：四平市洪雨房地产开发有限公司。法定代表人：谢洪昌，总经理。原审第三人：四平日报社。法定代表人：王春祥，社长。委托代理人：张广术，吉林华圣律师事务所律师。杨波、杨克、杨萍与四平市洪雨房地产开发有限公司（简称洪雨公司）、第三人四平日报社商品房买卖合同纠纷一案，2003年7月21日，杨萍等三人以洪雨为被告，在本院起诉，本院于2003年12月8日作出（2003）四民二初字第86号民事判决，已发生法律效力。经本院审委会决定，本院于2004年10月28日作出（2004）四立民二监字第40号民事裁定，对该案进行再审。再审时报社要求以有独立请求权第三人参加诉讼。本院于2007年11月15日作出（2004）四立民再字第44号民事判决。宣判后，原审第三人报社不服，向吉林省高级人民法院提起上诉，吉林省高级人民法院于2009年7月16日作出（2008）吉民三终字第136号民事裁定，撤销本院（2004）四立民再字第44号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审原告及委托代理人高树成、原审第三人的委托代理人张广术到庭参加诉讼。原审被告洪雨公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审原告杨萍等三人诉称，2001年11月15日，三原告与被告签订了商品房买卖合同，原告在被告开发的原四平日报社旧址，购买了一座三层门市房，建筑面积202.5平方米，单价一、二楼每平方米7500元，三楼每平方米4000元，总房款1282500元，原告于2001年11月15日首付定金80万元。但被告所建商品楼至今二年时间仍未竣工、要求被告将原告所购买的商品楼交付给原告，在超过竣工时间内，要求被告按约定支付购房款利息162596.50元和赔偿损失10万元。原审被告洪雨公司辩称，是收取了原告80万元的购房款。但与被告所签的只是商品房认购书，不是正式合同，对所签合同的效力提出异议。并称认购书中没有约定房屋的竣工日期。对原告所诉要求赔偿损失部分认可，但对计算有异议。原审第三人报社认为，本案诉争的房屋系第三人报社所有，是以产权调换形式回迁的房屋，报社依法享有优先权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人的位置用途特定的房屋，对被拆迁人予以安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先权取得安置补偿房屋的应予支持。”另外，原、被告签订的《认购书》并非房屋买卖合同，只是一个意向书，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同主要内容。且被告预售房屋未取得预售许可证，建筑工程规划许可证、土地使用证、其认购书无效。法院（2001）四经初字第126号调解书，报社并未丧失优先取得房屋的权利。报社与洪雨公司并未最终形成债权债务关系。报社用开发房屋抵押只是一个反担保问题，抵押权是从债权，主债权未成立，从债权显然不成立。即便是抵押成立，洪雨公司也无权未经法定程序擅自出卖抵押物，报社要求判令占用该房的被告腾迁倒房。原审查明，1.2001年8月洪雨公司与报社签订一份《回迁补偿协议》，规定洪雨公司开发报社位于仁兴街光明路58号框架结构商品楼共四层2464.63平方米。2.2001年因报社欠交行借款，被交行诉至本院。洪雨公司以第三人身份参加诉讼，本院主持调解，各方达成调解协议。即（2001）四经初字第126号民事调解书。内容为：（一）报社欠交行借款本金134万元，利息69023.48元；（二）洪雨公司于调解书生效后五日内替报社还借款70万元，余款709023.48元由洪雨公司于2001年年底全部还清；（三）报社用洪雨公司应给报社的开发回迁面积作为洪雨公司替报社偿还借款的抵押物。3.2001年9月25日，洪雨公司取得《商品房（预）售许可证》。4.2001年11月25日，洪雨公司与杨波、杨克、杨萍签订一份《商品房认购书》，将其开发的商品房东北一门202.5平方米卖给杨波等三人，总价款1282500元，并约定首付定金80万元，面积单价以竣工之后，签正式合同为准。当日，杨波等3人交付定金80万元。原审认为，杨波等3人与洪雨公司签订的《商品房认购书》有效，应予履行。虽然按有关规定，认购书属意向性合同，但该案中其相当于《商品房买卖合同》。报社与洪雨公司签订的回迁补偿协议也有效，但报社对其回迁面积只享有优先受偿权，并不享有所有权，属债权范畴，不是物权。按本院（2001）四经初字第126号民事调解书规定洪雨公司接受了报社140余万元的债权，就有权处理报社140余万元的回迁面积。原判决认定的事实清楚，处理欠妥。经本院审委会决定判决如下：一、维持本院（2003）四民二初字第86号民事判决第一项，即原告杨波、杨克、杨萍与洪雨公司签订的商品房认购书合法有效；第二项，即三原告所购买的被告洪雨公司座落在四平市铁西区仁兴街步行街东北一门1、2、3层共计202.5平方米商品房归原告所有，原告尚欠被告的购房款待工程竣工后双方结算清；第四项，即驳回原告其它诉讼请求。二、撤销本院（2003）四民二初字第86号民事判决第三项，即被告洪雨公司给付原告购房款利息损失109191元，到期另行计算利息。三、驳回四平日报社对洪雨公司位于步行街东北一门一至三层共计202.5平方米商品房享有所有权、优先权的请求。宣判后，第三人报社不服，向吉林省高级人民法院提起上诉。吉林省高级人民法院以原审判决认定事实不清、证据不足为由，于2009年7月16日作出裁定：一、撤销吉林省四平市中级人民法院（2004）四立民再字第44号民事判决；二、发回本院重审。重审时，杨萍等３人称，１、当事人争议的房产，被告洪雨公司有权转让。２、原告杨波等３人无过错，第三人有过错。３、第三人四平日报社已经对本案被告洪雨公司就回迁合同纠纷单独提起违约赔偿之诉，本案不能再支持其诉讼请求，第三人已经选择了救济其权利的解决方式，不能再选择行使优先权进行诉讼。报社的主张与再审时一致。本院重审查明的事实与再审查明的事实基本一致。重审另查明，诉争房屋拆迁前原归四平日报社印刷总厂所有，该厂是具有独立法人资格的全民性质企业。经其主管部门四平日报社同意，该厂用被拆迁房屋所有权入股东北轻工集团股份有限公司四平公司，于1993年6月12日成立具有法人资格的东北轻工股份有限公司四平公司，并将房屋所有权过户到东北轻工股份有限公司四平公司名下。由于四平日报社印刷总厂经营不善，其上级主管部门四平日报社于1996年8月6日下发文件，决定设立四平日报社印刷总厂善后办公室。1998年9月11日，东北轻工集团股份有限公司（甲方）与四平日报社（乙方）签订协议书。该协议书第一条载明：甲方将位于四平市仁兴街58号房屋及建筑设施共计2780.52平方米的产权划归乙方所有。（由于原四平日报社印刷厂已解体，故该产权由乙方接收）。1999年12月28日，四平日报社向四平市房产局出具变更房屋产权申请，该申请的内容是：四平日报社同意将从东北轻工股份有限公司收回的原四平日报社印刷总厂厂房落在四平日报社印报厂名下。经四平市房产局审批同意，于2000年1月8日将上述房屋产权所有人变更为四平日报社印报厂。四平日报社印报厂是具有独立法人资格的国有企业。至今处于正常经营状态。四平日报社是四平日报社印报厂的上级主管部门。就被拆迁房屋四平市城市房屋拆迁安置公司与四平日报社印报厂于2001年8月17日签订了房屋拆迁补偿协议书。签订回迁（补偿）协议的双方是洪雨公司与四平日报社（该协议的签订时间是2001年8月16日）。本院重审认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人的位置，用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。虽然杨萍等三人于2001年11月15日与洪雨公司签订了商品房认购书，但由于洪雨公司向其出售的是日报社的回迁补偿安置房屋，导致双方签订的商品房认购书无法继续履行，应予解除。上述《法律若干问题解释》第九条第（三）款规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”据此，洪雨公司理应承担赔偿损失的责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，第九条第三款的规定，判决如下：一、解除杨萍、杨克、杨波与四平市洪雨房地产开发有限公司于2001年11月15日签订的商品房认购书。二、四平市洪雨房地产开发有限公司返还杨萍、杨克、杨波认购房款80万元，并承担80万元赔偿责任。案件受理费14000元、保全费5000元，由四平市洪雨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院并预交上诉案件受理费。审 判 长 谭贵林审 判 员 张厚德代理审判员 刘 明二〇一二年八月七日书 记 员 李 刚 关注公众号“”