（2012）渝一中法民终字第02498号
裁判日期: 2012-08-05
公开日期: 2015-08-25
案件名称
江智芳与重庆市北兴工程建设开发有限责任公司所有权确认纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市北兴工程建设开发有限责任公司,江智芳
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第02498号上诉人（原审被告）：重庆市北兴工程建设开发有限责任公司，住所地重庆市江北区江北城勤俭路一巷2号。法定代表人：周启升，总经理。委托代理人：罗书铸。委托代理人：王执缨，重庆丽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江智芳，住重庆市江北区。委托代理人：江智君。委托代理人：张清漪，重庆万韬律师事务所律师。上诉人重庆市北兴工程建设开发有限责任公司（下简称北兴公司）与被上诉人江智芳所有权确认纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年3月20日作出（2012）江法民初字第00101号民事判决，重庆市北兴工程建设开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2012年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年7月4日对本案进行了询问。上诉人重庆市北兴工程建设开发有限责任公司的委托代理人罗书铸、王执缨，被上诉人江智芳的委托代理人张清漪、江智君，均到庭参加询问。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2006年3月23日，江智芳与北兴公司签订《重庆市房地产买卖合同》，约定北兴公司将座落于江北区唐家沱青年村43号附5号2－3号房屋出售给江智芳；该房屋套内面积8.25平方米，建筑面积12.88平方米；房屋所有权证号003854、土地使用权证号09501；土地使用权取得方式划拨；房屋成交价格为300元／平方米（建筑面积），合计3864元；第一次付款在2006年3月16日金额2700元；本合同登记后，上述买卖行为成立。江智芳与北兴公司双方应按规定办理房地产权属转移登记。办理登记的有关税费由双方按规定各自承担。同年7月30日，重庆市江北房地产交易所对该合同予以了登记。另该合同上盖有“经财政部门认定按壹万贰仟捌佰捌拾元正价格计税”。合同签订当日，江智芳填写了《重庆市房地产登记申请书》。2008年2月28日，诉争房屋的产权登记在了江智芳名下，产权证号：103房地证2006字第16265号。2011年7月15日，重庆市江北区房屋权属登记中心向北兴工程建设开发有限责任公司清算组就诉争房屋出具的情况回复，载明：该中心就诉争房屋已打印权证，权证号103房地证2006字第16265号。因申请人未缴纳税费，现上述登记材料及权证存我中心缮发证件科，但业务登记流程已归档。一审另查明，2003年9月28日，北兴公司出台了资产处置方案，其中载明：非住宅部分的所有房地产，按先评估后变卖的原则，一律变现处置；住宅部分房地产：这部分资产参照江北城拆迁的有关规定及方法，即按评估值的70%归个人，30%归企业的办法（此原则只限于正式职工或退休人员），变原租赁关系为买断房屋所有权关系，即由个人出资30%便将已租赁使用的住宅归个人所有。届时责任人与公司签订书面协议，按规定完清契税，办理产权过户手续。2005年5月20日，北兴公司解体清算组全体成员（包括江智君）召开了解体清算组第十七次会议，形成了会议纪要，载明：与会人员一致通过采取聘请拍卖公司的方式对公司资产实行公开拍卖变现。后北兴公司与重庆博诚拍卖有限公司签订了《委托拍卖合同》，委托重庆博诚拍卖有限公司对北兴公司所有的唐家沱大塘口预制场、唐家沱青年村43号住宅房、江北区五里店五江路13号二单元11楼1号、2号、3号、4号跃层住宅房、龙溪镇松石路95号第9号、10号门面进行拍卖。2005年10月20日，北兴公司向重庆博诚拍卖有限公司发出《委托拍卖通知书》，就2005年6月8日委托该公司拍卖流标标的中的部分标的再次委托该公司进行拍卖，其中包括唐家沱青年村43号，用途为住宅、结构为砖混的6间房屋，证载面积307，委托评估面积207.78，占地面积811，评估土地面积253.26，拍卖标的委托人价格964.6元／平方米。同年11月2日，重庆博诚拍卖有限公司在报纸上刊登了拍卖公告。同月10日，刘敦廉、刘登平竞购得江北区唐家沱青年村43号住宅，标的面积207.78平方米，标的物成交价20.05万元，并在拍卖成交确认书上签字确认。后青年村43号附5号1－1、2－2号房屋登记在了刘敦廉、刘登平名下。一审审理中，江智芳称其所购买的房屋并不在拍卖范围内，并举示了盖有江北房屋产权产籍监理所业务受理专用章的交件清单，该清单上载明：申请日期均为2006年5月9日；房产坐落唐家沱青年村43号；其中青年村43号附5号2－1申请人徐世源、2－3申请人江智芳、2－4申请人江智君、2－5申请人蒋建勇、3－1申请人张春生、1－1、2－2申请人刘敦廉、刘登平。北兴公司对证据的真实性无异议，但提出江智芳所购房屋在拍卖范围内。一审审理中，江智芳陈述其缴纳了房款5625.58元，是以江智君的名义缴纳的。北兴公司陈述江智芳未缴纳房款。江智芳在一审中诉称：2006年3月，江智芳与北兴公司签订《重庆市房地产买卖合同》，由北兴公司将原属公司所有的江北区唐家沱青年村43号附5号2－3号房屋出售给江智芳。双方于2006年7月30日在重庆市江北区房地产交易所办理了转移登记手续，并申请办理上述房屋的房地产权证，江北区房地产交易所于2008年2月28日为江智芳办理完毕了产权证号为103房地证2006字第16××66号的房地产权证书。但因房屋出售方北兴公司拒绝前往交易所缴纳相关税费，上述证书一直未交由江智芳持有。江智芳多次催促北兴公司，但北兴公司不予理睬。现起诉至法院，请求判令：1、确认重庆市江北区唐家沱青年村43号附5号2－3房屋产权归江智芳所有；2、北兴公司立即将重庆市江北区唐家沱青年村43号附5号2－3房屋产权证书交付给江智芳；3、本案诉讼费由北兴公司承担。北兴公司在一审中辩称：本案诉争房屋已经通过拍卖出售给了他人，北兴公司无处分权，已不可能再出售给江智芳，根据《合同法》第51条、第52条第2款的规定，该买卖合同应为无效合同；江智芳是恶意购买人，应依法认定合同关系无效；江智君作为清算组成员之一，应知道房屋只能通过拍卖方式进行处置，江智君却与瞿泽欢恶意串通购买了诉争房屋，不仅损害了国家利益，同时也导致北兴公司退赔刘敦廉、刘登平约6万元，损害了北兴公司全体职工的集体利益；瞿泽欢未经规定程序批准，擅自处置公司房产，其行为无效；江智芳购房手续不齐，房屋买卖无效；诉争房屋的产权已办理并在产权机关，不应由北兴公司交付产权证，应由产权机关交付。请求驳回江智芳的诉讼请求。一审法院认为，关于合同效力问题。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，北兴公司提出诉争的房屋已通过拍卖卖与他人，北兴公司无权处分，另江智芳与他人恶意串通，损害了国家、集体及第三人的利益，江智芳与北兴公司签订的买卖合同系无效合同。但庭审中北兴公司举示的证据不足以证实拍卖的房屋中包含了诉争房屋，亦不足以证实江智芳与他人有恶意串通的事实，另江智芳应支付的房屋价款与北兴公司委托拍卖价格一致，故北兴公司亦不能证实江智芳的行为损害了国家、集体及第三人的利益。对北兴公司的辩解意见，一审法院不予采纳。江智芳与北兴公司签订的《重庆市房地产买卖合同》上北兴公司盖有鲜章，应系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。现诉争的房屋已登记在江智芳的名下，故对江智芳要求确认位于重庆市江北区唐家沱青年村43号附5号2－3房屋产权归其所有的诉讼请求，一审法院予以支持。但江智芳不能证实诉争房屋的权属证书在北兴公司处，故其要求北兴公司交付房屋权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持。另对北兴公司提出江智芳未支付房屋价款，一审法院认为北兴公司可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、确认位于重庆市江北区唐家沱青年村43号附5号2－3房屋产权归江智芳所有。二、驳回江智芳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取252元，由重庆市北兴工程建设开发有限责任公司负担。重庆市北兴工程建设开发有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2012）江法民初字第00101号民事判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、江智芳取得本案讼争房屋不符合清算组的规定，一审法院没有查清基本事实，导致判决错误。根据公司清算组于2003年9月28日的资产处置方案，公司仅将公司所有的，且有职工已经租住的房屋，出售给该房屋原租赁居住的职工。按照上述方案，对于剩余的、没有原职工租赁户的房屋，清算组于2005年5月20日第十七次会议形成会议纪要，明确规定一律通过评估拍卖变现的方式进行处置。据此规定，清算组通过2005年11月10日的拍卖，将包括本案讼争的房屋在内的唐家沱青年村43号附5号全部房屋，于2005年11月已经完全处置完毕。除资产处置方案和会议纪要外，对于公司的所有房屋，清算组从来没有再作出过任何其他处置方式的规定。江智芳既不是该房的原有租赁户，也不是本公司职工，并不具有清算组规定的购房条件，无权以职工身份购买本案讼争的房屋。2005年，房屋已经处置完毕的情况下，公司不可能于2006年再以直接与江智芳签订房屋买卖合同的方式，将本案讼争的房屋出售给江智芳。江智芳是通过不适当的方式取得本案讼争房屋登记的，故应当认定本案讼争房屋的购房合同无效，一审判决讼争房屋归江智芳所有是错误的。二、一审法院认为江智芳应当支付的房屋价款与委托拍卖价格一致，且没有损害他人利益，是错误的。财政部门认定的计税标准并不等于实际购房价款，也不等同于拍卖价。同时，此物的拍卖价并不等于彼物的拍卖价。一审法院仅凭《重庆市房地产买卖合同》中该有“经财政部门认定按壹万贰仟捌佰捌拾元价格计税，就认定江智芳应支付的房屋价款与委托拍卖价格一致，并认为不能证明江智芳的行为损害了国家、集体及第三人利益，是错误的。通过查询公司2004年至2009年的财务审计报告和会记账务，没有江智芳交付购房款的任何记录，江智芳也没有出具任何一份交付了购房款的凭据。江智芳在没有交纳房款就将房屋登记在其名下的行为严重损害了公司的合法利益。三、经办人瞿泽欢未经公司清算组规定的程序批准，擅自处置公司财产，其行为无效，上诉人坚决要求纠正本案的错误。公司员工瞿泽欢利用工作之便，擅自将实际已经经过拍卖，已经是他人的房屋，再次卖给江智芳，并又在此基础上将其分为两户，即现在的2-3、2-4号。且瞿泽欢在没有经过公司同意，没有通过拍卖，私自处理该房屋，程序完全不合法。该人有以职谋私、侵占集体资产的重大嫌疑，公司对该行为不予认可，该行为无效。江智芳在二审中辩称：对一审查明的事实无异议。上诉人陈述的不属实。上诉人凭资产处置方案否定公司以外的人是否可购买房屋，处置方案第三条仅显示公司的正式职工和退休人员仅需出评估价的30%即可拥有房屋产权，而被上诉人按照高于评估价金额购买的房屋。一审庭审中，江智芳已经陈述了房屋的取得过程，原来该房屋是由公司的另一人承租的，该人在公司办理清算时已经死亡，且无继承人，经过江智君向清算组申请，双方签订了合同，购买了涉案房屋，江智芳购买房屋是经过清算组同意的，不存在不符合购买条件，同时，在购房后将合同交由房交所登记及办证，都有公司加盖公章的形式予以认可。合同的成交价在一审判决中有明确的记载，12880元是计税的价格，江智芳是以江智君的名义交纳的钱，交纳了5625.58元，故江智芳认为双方签订的买卖合同已经成立，是否交纳房款与本案不是同一法律关系，不影响合同的效力。争议房屋不属于拍卖房屋，有上诉人在一审中的拍卖清单记载，上面载明唐家沱青年村43号住宅拍卖的面积是207.78平方米，在上诉人提交的拍卖通知书上也清楚的载明面积为307平方米，委托拍卖的房屋仅占部分，我方提交的证据记载了由五人拥有的面积正好是100平方米，江智芳的房屋面积在这面积之内。因此，涉案房屋不在拍卖房屋内。本院经审理查明：二审中，江智芳、北兴公司对一审法院查明的事实无异议。二审中，双方均认可江智君名义缴纳了房款12800元。北兴公司提出，涉案房屋已经拍卖，有争议的房屋均是处理过了的；江智芳不具有购房条件，且未交纳房款。北兴公司以一审举示的拍卖通知书和二审举示的会议纪要予以证明。江智芳认为会议纪要仅对部分房屋进行了处理。江智芳提出，北兴公司只对部分房屋进行了拍卖，不包括涉案房屋；北兴公司的资产处置方案没有否定公司以外的人购房，其以高出评估价格的金额购买的房屋；房屋成交价为9000元，合同价与成交价不一致是为了避税；江智君名义交纳的房款中，是其与江智君共同交纳的房款，扣除江智君的房款9000元外，余款3800元是代江智芳交纳的；房款未交齐的原因是北兴公司不领取房屋权属证书造成的。江智芳在二审中举示了《唐家沱青年村43号住户新旧面积及认购金对比表》予以证明。北兴公司对证据的真实性没有异议，并提出该表是拍卖后才有的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，北兴公司与江智芳签订了《重庆市房地产买卖合同》，后经北兴公司申请，涉案房屋由房地产管理部门已经登记并办理了权属证书，且证书载明该房屋权利人为江智芳。故应当认定涉案房屋属江智芳所有。北兴公司提出江智芳不符合购房条件、购房程序不合法、没有交纳房款等上诉理由，但涉案合同及相关申请书等证据上均有北兴公司盖章确认，应当认定江智芳的购房行为是经过北兴公司认可的，且其也未举示充分的证据证明其主张。江智芳是否交纳房款，并不影响其享有涉案房屋物权，北兴公司可以通过其他合法途径予以解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。重庆市北兴工程建设开发有限责任公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费504元，由上诉人重庆市北兴工程建设开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 毅代理审判员 赵文建代理审判员 刘润荔二〇一二年八月五日书 记 员 廖 蔷 来源：百度“”