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(2012)穗中法民五终字第1544号

裁判日期: 2012-08-31

公开日期: 2015-01-06

案件名称

许超雄与刘晓鸿、简文耀承租人优先购买权纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

许超雄,刘晓鸿,简文耀

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二十一条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百五十三条

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)穗中法民五终字第1544号上诉人(原审原告)许超雄,男委托代理人梁雄伟,男被上诉人(原审被告)刘晓鸿,女被上诉人(原审被告)简文耀,男上诉人许超雄因承租人优先购买权纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2011)穗越法民三初字第1553号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,刘晓鸿经公告送达,无不正当理由不到庭,本院按缺席审理,现已审理终结。原审法院经审理查明:简文耀于2009年6月5日与刘晓鸿签订《房屋买卖协议书》,约定简文耀向刘晓鸿购买越秀区中山三路葵树庙12号204房等。简文耀于2009年6月15日取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》,记载:简文耀是涉讼204房(建筑面积42.42平方米)的权属人。许超雄是中山三路葵树庙12号204方回迁安置户。2009年,许超雄向原审法院起诉广州市东晨房地产开发有限公司及广州市东华实业股份有限公司,要求判令两公司就涉讼204房的买卖无效及许超雄对涉讼204房享有优先购买权等。原审法院于2009年11月14日作出(2009)越法民三初字第2372号驳回许超雄的全部诉讼请求的民事判决。本院于2010年11月30日作出(2010)穗中法民五终字第606号维持原判的终审判决。简文耀于2009年向原审法院起诉许超雄,要求许超雄将涉讼204房腾空交还其使用,并向其支付从2009年6月25日起至2011年2月25日止的使用费(其中2009年每月按1200元计算、2010年每月按1260元计算、2011年每月按1266元计算)等。原审法院于2011年3月1日作出(2009)越法民三初字第2503号民事判决,判决:1、许超雄户于本判决发生法律效力之日起暂住涉讼204房,期限2年,期限届满,许超雄户应将房屋腾空交回给简文耀;2、许超雄户应于本判决发生法律效力之日起10日内,将从2009年6月25日止本判决发生法律效力之日止的租金(按同期公房租金租金标准计算)一次性支付给简文耀;本判决发生法律效力之次日起,许超雄户应参照房管部门评定的同期私房租金参考价逐月向简文耀支付使用费至房屋腾空交回给简文耀时止等。许超雄于2011年5月18日向原审法院提起本案诉讼,请求:1、简文耀、刘晓鸿就越秀区中山三路葵树庙街12号204房的买卖无效;2、确认许超雄就上述12号204房享有优先购买权。原审法院认为,从涉讼房屋买卖环节来看,由于涉讼204房权属迄今历经多次变更,现房屋的产权登记在简文耀的名下,出卖人的房屋转让行为已经完成,涉讼204房产权已无法逆转,许超雄对涉讼房屋行使优先购买权在事实上已不可履行。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,承租人优先购买权受到侵害时享有赔偿请求权,通过主张赔偿维护优先购买权益的,法院予以支持。但通过请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持,故许超雄的诉讼请求不符合该司法解释规定,不予支持。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国民法通则法》第五条、第六条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定,于2011年11月12日作出判决:驳回许超雄的全部诉讼请求。本案受理费100元,由许超雄负担。判后,许超雄不服原审判决,向本院提起上诉称:许超雄作为被拆迁户,由原广州市东山区房地产经营开发公司(现广州市东晨房地产开发有限公司)安置回迁越秀区中山三路葵树庙街12号204房居住。2009年6月25日,刘晓鸿在没有按照法律规定提前通知许超雄的情况下,将涉讼204房出售给简文耀。许超雄作为承租户,依法享有优先购买权,刘晓鸿、简文耀的买卖行为损害了许超雄的合法权益。据此请求:l、刘晓鸿、简文耀就越秀区中山三路葵树庙街12号204房的买卖无效;2、确认许超雄就上述12号204房享有优先购买权。简文耀答辩称同意原审判决。刘晓鸿无答辩。经庭询,原审查明事实无误,本院予以确认。本院认为,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”本案中,许超雄以其对涉案房屋的购买权被侵害为由要求确认刘晓鸿、简文耀之间的房屋买卖合同无效,依据不足,本院不予支持。由于涉案房屋产权已经登记在简文耀的名下,许超雄对涉案房屋的优先购买权已经无法实现,原审法院驳回许超雄要求确认其对涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求,并无不当,本院予以维持。综上,的上诉请求缺乏理据,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。本案二审案件受理费100元,由上诉人负担。本判决为终审判决。 关注公众号“”