（2012）成民终字第3531号
裁判日期: 2012-08-03
公开日期: 2014-06-27
案件名称
郝建跃、郝湲琪与成都万厦置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郝建跃,郝湲琪,成都万厦置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第3531号上诉人（原审原告）郝建跃。委托代理人兰斌。委托代理人邓先彪，四川共法律师事务所律师。上诉人（原审原告）郝湲琪。委托代理人兰斌。委托代理人邓先彪，四川共法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都万厦置业有限公司。住所地：四川省成都市温江区柳城镇东大街*号。法定代表人陈宏，董事长。委托代理人李守忠，四川超越律师事务所律师。上诉人郝建跃、郝湲琪因与被上诉人成都万厦置业有限公司（以下简称万厦公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2012）温江民初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年5月14日受理后，依法组成合议庭于2012年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人郝建跃及其委托代理人兰斌、邓先彪，上诉人郝湲琪的委托代理人兰斌、邓先彪，被上诉人万厦公司的委托代理人李守忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年1月29日，郝建跃、郝湲琪与万厦公司签订《商品房买卖合同》，约定万厦公司将位于成都市温江区涌泉街道燎原村二组西花汀第5幢3单元9-l号房以414050元的价格出卖给郝建跃、郝湲琪。该合同第八条约定：“出卖人应当在2008年10月31日前，按照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经竣工验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非甲方所能控制的因素（需经政府有关主管部门的证明文件证实）。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同的补充协议第二条约定：“1、合同第八条规定的商品房验收合格是指：根据2000年1月30日国务院颁布《建设工程质量管理条例》第十六条‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格的方可交付使用’的规定，商品房建设工程质量在竣工后经出卖人（建设单位）、勘察、设计、施工、工程监理等五单位验收合格。”合同签订后，郝建跃、郝湲琪支付了该房屋的购房款。西花汀5#楼九楼三单元B型于2008年3月21日进行了住宅工程质量分户验收，西花汀5#楼于2008年4月30日进行了单位工程质量竣工验收，验收结论均为合格，并于2008年11月24日在成都市温江区建设局进行了备案。2011年1月6日，温江区建筑工程质量监督站（以下简称温江质监站）给万厦公司发函，内容为：“我站于2010年6月16日接到你公司开发的‘西花汀’5-3-924号商品房（住宅）买受人郝建跃投诉。投诉‘西花汀’5-3-924号商品房（住宅）存在以下质量问题：一、房屋净空尺寸大于规范要求。二、楼层现浇板厚度与设计尺寸有出入。三、卫生间过道层高不足。四、窗安装高度不足。我站已派人核实。请贵公司按照国家相关法律法规及时妥善处理，请把处理结果经业主签字后书面回复我站。”2011年7月5日，温江质监站给郝建跃发函，内容为：“你向我站投诉的关于购买成都万厦置业有限公司开发修建的‘西花汀’5-3-924号商品房（住宅）存在以下质量问题：一、房屋净空尺寸大于规范要求。二、楼层现浇板厚度与设计尺寸有出入。三、卫生间过道层高不足。四、窗安装高度不足。我站已派人进行了调查核实，你投诉的问题客观存在。因‘西花汀’5号楼的分户验收工作还未完成，（《住宅工程质量分户验收记录表》中没有次卧、厨房、卫生间及卫生间过道等房间的净空高度的实测数据记录），我站通知成都万厦置业有限公司继续完善分户验收工作并及时妥善处理好你的投诉。此复。”2011年6月10日，万厦公司委托中国建筑西南勘察设计研究院有限公司（以下简称西南勘察设计院）对西花汀5号楼3单元924房三个卧室、客厅餐厅共四块楼板厚度及层高检测鉴定，鉴定结论为依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002），综合上述检测调查结果可得：35～37×E～J轴客厅、餐厅板厚满足设计要求；33～36×B～E轴主卧板厚满足设计要求；34～35×F～J轴卧室板厚满足设计要求；36～37×B～E轴卧室板厚满足设计要求。35～37×E～J轴客厅、餐厅层高满足设计要求；33～36×B～E轴主卧层高满足设计要求；34～35×F～J轴卧室层高满足设计要求；36～37×B～E轴卧室层高满足设计要求。2011年12月23日，郝建跃、郝湲琪向原审法院提起本案诉讼，请求：1、万厦公司及时交付符合设计要求的房屋；2、万厦公司支付延期交付违约金，按日124.21元计算（从2008年12月1日计算至交房止，现计算到起诉之日的违约金是138494.15元）；3、案件受理费由万厦公司承担。上述事实，有双方当事人的陈述，郝建跃、郝湲琪提供的当事人身份信息、商品房买卖合同、交房通知书、交购房款凭证、贷款结算通知书、温江质监站给万厦公司的函、温江质监站给郝建跃的回复函、住宅工程质量分户验收记录表、图纸，万厦公司提供的商品房买卖合同、单位工程质量验收记录、设计文件质量检查报告、勘察文件质量检查报告、竣工验收报告、西华地基与基础部分工程质量验收报告、主体结构分部工程质量验收报告、住宅工程质量分户验收结果表、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案书、西花汀5号楼3单元924房板厚及层高鉴定报告、西花汀5#楼大产权证及西花汀5#楼业主李培树房产证等证据在案予以证明。原审法院判决认为，双方约定交房的条件为该商品房经竣工验收合格，并在补充协议中进一步约定验收合格是指商品房建设工程质量在竣工后经出卖人（建设单位）、勘察、设计、施工、工程监理等五单位验收合格。从本案查明的事实看，万厦公司在约定的交付时，西花汀5#楼的单位工程质量竣工验收及该楼九楼三单元B型的验收结果均为合格，并进行了备案，因此，万厦公司在约定的交付期间有验收合格的证据，符合合同约定的商品房经竣工验收合格的交房条件。虽然温江质监站在给郝建跃的函中表述“我站已派人进行了调查核实，你投诉的问题客观存在”以及“‘西花汀’5号楼的分户验收工作还未完成，（《住宅工程质量分户验收记录表》中没有次卧、厨房、卫生间及卫生间过道等房间的净空高度的实测数据记录）”等内容，但郝建跃、郝湲琪与万厦公司并没有约定以温江质监站调查核实以及对质量验收的认定作为交房的前提条件。郝建跃、郝湲琪提供的西花汀九楼三单元B型住宅工程质量分户验收记录表（室内空间、构建尺寸、室内地面与墙面等质量）中虽没有次卧、厨房、卫生间及卫生间过道等房间的净空高度的实测数据，但该表验收结果为质量合格。郝建跃、郝湲琪提供的房屋净空高度测量数据图表无万厦公司或勘察、设计、施工、工程监理等单位的确认。郝建跃、郝湲琪称因其在万厦公司的询问笔录中在对“申请的房屋是否存在其他异议？”中填的“是”，万厦公司的工作人员就不将房屋交给郝建跃、郝湲琪，因其未提供证据证明，原审法院不予采信。郝建跃、郝湲琪也未提供其他证据证明万厦公司拒绝交付房屋。综上所述，郝建跃、郝湲琪主张的诉讼请求，所依据的证据不充分，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：驳回郝建跃、郝湲琪的诉讼请求。案件受理费减半收取为1535元，由郝建跃、郝湲琪承担。宣判后，原审原告郝建跃、郝湲琪不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判；改判万厦公司完成分户验收工作并及时向郝建跃、郝湲琪交付符合设计要求的房屋；判令万厦公司向郝建跃、郝湲琪支付延期交房的违约金（每日124.21元从2008年12月1日开始计算至交付房屋时止）；判令万厦公司承担案件受理费。其上诉理由是：一、案涉房屋的分户验收工作未完成，尚不能达到交房条件。郝建跃、郝湲琪在2008年11月28日收房时，比照房屋设计图纸，发现房屋净空高度大于设计尺寸，卫生间过道层高不足，窗户安装高度不足等问题。郝建跃、郝湲琪将问题投诉到温江区建设局和温江质监站后，温江质监站对投诉问题进行了调查核实，并函告万厦公司及时妥善处理。温江质监站给郝建跃、郝湲琪的答复说明案涉房屋分户验收工作还未完成、不存在验收结果“合格”的前提条件。《住宅工程质量分户验收记录表》中室内净高度一栏中只有客厅和主卧的测量数据，而没有其它卧室、厨房、卫生间及卫生间过道的测量数据，印证“分户验收工作还未完成”的客观事实。现有证据不能证明案涉房屋进行了分户验收。《住宅工程质量分户验收记录表》是对5幢3单元9楼B型房屋的分户验收，不能证明案涉5-3-9-1或924号房屋进行过分户验收。二、郝建跃、郝湲琪提供温江质监站的答复函，是证明案涉房屋分户验收工作还没有做完，还不能交房。而一审判决称“双方并没有约定以温江质监站调查核实以及对质量验收的认定作为交房的前提条件”，混淆了证据与交房条件的关系。只要温江质监站的书面函件符合证据的合法性、关联性、真实性就应当作为认定案件事实的依据。三、一审判决采证错误。西南勘察设计院出具的鉴定报告不合法、不真实，不能作为认定事实的依据。温江质监站在协调处理郝建跃、郝湲琪和万厦公司的投诉纠纷中，要求万厦公司交检测费由双方协商选择一家检测机构进行鉴定。但万厦公司擅自委托西南勘察设计院进行鉴定，西南勘察设计院出具《“西花汀”5号楼3单元924房板厚及层高鉴定报告》，其到现场取证时既未告之温江质监站，也未通知郝建跃、郝湲琪到场。其工作人员在检测中只对楼板表面上的垫层进行了剥离，而没有对楼板下层的抹灰层剥离，检测结果不真实。西南勘察设计院不具有鉴定资格，程序不合法，鉴定结论不真实，不能作为案件事实的依据。另外，“西花汀”5#楼大产权证及5#楼其他业主的房产证与案涉房屋的分户验收工作无直接关联性，也不能作为本案认定事实的依据。被上诉人万厦公司口头答辩称，郝建跃、郝湲琪上诉请求改判万厦公司完成分户验收工作，该请求不在一审诉请范围内，不应在二审中得到支持。万厦公司向郝建跃、郝湲琪交付房屋符合合同第八条和补充协议第二条对房屋交付条件的约定，郝建跃、郝湲琪诉请主张逾期交房违约金没有合法依据。案涉房屋户型与设计户型中的5#楼九楼三单元B型一致，已进行了住宅工程质量分户验收。万厦公司是在温江质监站发出通知后委托西南勘察设计院进行鉴定的，向郝建跃、郝湲琪提供鉴定报告时其并未提出异议。案涉房屋符合设计要求和交付使用要求，其所在楼栋已办理产权证的事实证明整栋房屋验收合格，也包含案涉房屋。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。双方对交房时间因“5.12”地震因素延期到2008年11月30日以及万厦公司于2008年11月28日通知郝建跃、郝湲琪交房的事实不持异议，本院对此予以确认。本院认为，郝建跃、郝湲琪诉请判令万厦公司支付逾期交房违约金所依据的理由是房屋交付条件尚未达到分户验收标准。双方约定的交房条件为万厦公司应将经竣工验收合格的商品房交付给郝建跃、郝湲琪，并在补充协议中进一步明确验收合格是指商品房建设工程质量在竣工后经出卖人（建设单位）、勘察、设计、施工、工程监理等五单位验收合格。从本案查明的事实可知，案涉房屋已在交付期限届满前进行单位工程质量竣工验收并取得合格，亦进行了验收备案，故万厦公司在约定的交付期限内取得房屋验收合格的证明，且国家行政机关进行了审查备案，符合合同约定的商品房经验收合格的交房条件。案涉房屋也在竣工验收前取得住宅工程质量分户验收合格证明，郝建跃、郝湲琪主张分户验收是房屋交付条件，现尚未达到分户验收标准不符合交房条件。根据现有证据，双方并未将分户验收合格约定为交房的前提条件，且目前法律没有明确规定分户验收是房屋交付的必要条件，故郝建跃、郝湲琪以此主张万厦公司尚未交付房屋应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院对此不予支持。鉴于此，郝建跃、郝湲琪上诉提及的温江质监站的答复说明、《住宅工程质量分户验收记录表》、西南勘察设计院出具的《“西花汀”5号楼3单元924房板厚及层高鉴定报告》、案涉楼栋产权证等证据均不影响对本案实质事实的认定，原判对上述证据的认定并无不当。郝建跃、郝湲琪提及的房屋净空高度大于设计尺寸，卫生间过道层高不足，窗户安装高度不足等问题，如存在影响居住的质量问题或造成实际损失等，郝建跃、郝湲琪可另行主张。万厦公司作为出卖人的保修责任在交付使用的房屋存在质量问题的情况下不能免除。综上所述，郝建跃、郝湲琪的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费的负担方式按原判执行；二审案件受理费1535元，由郝建跃、郝湲琪负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 骥代理审判员 何晓梅代理审判员 李 俊二〇一二年八月三日书 记 员 杨大准 更多数据：