（2012）成民终字第4191号
裁判日期: 2012-08-03
公开日期: 2014-06-23
案件名称
李小潺与成都富临物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李小潺,成都富临物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第4191号上诉人（原审被告）李小潺。委托代理人王振国。被上诉人（原审原告）成都富临物业管理有限责任公司。住所地：成都市成华区府青路一段**号沙河新城**幢*楼。法定代表人张丽华，总经理。委托代理人蔡雪菲，成都富临物业管理有限责任公司员工。上诉人李小潺因与被上诉人成都富临物业管理有限责任公司（以下简称富临物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2011）成华民初字第2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年6月20日立案受理后，依法组成合议庭于2012年7月12日公开开庭进行了审理。上诉人李小潺的委托代理人王振国，被上诉人富临物管公司的委托代理人蔡雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，富临大厦位于成都市成华区双林路388号，于2002年由四川富临房地产有限公司（以下简称富临房地产公司）开发建成，李小潺购买了富临大厦16楼A1号面积为189.66平方米的房屋一套并入住，由富临物管公司（2009年4月22日由四川富临物业管理有限责任公司更名而来）为富临大厦提供前期的物业服务。2002年3月28日，富临房地产公司与富临物管公司签订一份《物业管理委托合同》，约定富临房地产公司将富临大厦委托给富临物管公司进行物业管理。李小潺、富临物管公司于2002年7月17日签订一份《物业管理综合服务费缴费协议》及《费用代交委托协议》，约定由富临物管公司向李小潺提供物业管理服务，物管费标准为每月每平方米1.5元，此后富临物管公司开始为李小潺提供物业服务，李小潺开始按每平方米1.5元交纳物管费。2004年1月1日，富临大厦业主委员会与富临物管公司签订一份《物业管理服务合同》，约定由富临物管公司为富临大厦业主提供物业管理服务，服务期限为2004年1月1日至2006年12月31日止，物管费标准为住宅每月每平方米1元。2006年4月30日富临物管公司与富临大厦业主委员会签订一份《物业管理服务合同》，约定由富临物管公司为富临大厦业主提供物业管理服务，服务期限为2006年5月1日至2007年4月30日止，物管费标准为住宅每月每平方米1元，此后李小潺即按每平方米1元的标准每月交纳物管费189.66元。2007年1月1日富临物管公司与“富临大厦业主委员会”签订一份《物业管理服务合同》，服务期限为2007年1月1日至2009年12月31日止，物管费标准为住宅每月每平方米1元，但该“富临大厦业主委员会”未进行合法的换届选举，未在房地产主管行政部门备案，该“富临大厦业主委员会”并不存在，但李小潺继续从2007年1月起按每平方米1元的标准每月向富临物管公司交纳物管费189.66元至2008年1月，从2008年2月起李小潺开始拖欠物管费，至2011年7月李小潺共拖欠物管费7965.72元。原审法院认定上述事实采信了经过庭审质证的《物业管理综合服务费缴费协议》，《费用代交委托协议》，2002年3月28日的《物业管理委托合同》，2004年1月1日的《物业管理服务合同》，2006年4月30日《物业管理服务合同》，李小潺的身份证复印件及房产证复印件，2007年4月、11月李小潺缴纳物业服务费的发票两张，2008年11月、2009年9月、2010年11月、2011年5月张迪缴纳物业费的发票四张，营业执照原件、准予变更登记通知书，物业服务资质证书及当事人庭审一致陈述。原审法院认为，富临物管公司、李小潺于2002年7月17日签订的《物业管理综合服务费缴费协议》、《费用代交委托协议》以及富临物管公司与富临大厦业主委员会于2004年1月1日，2006年4月30日签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，均为有效合同，双方建立起了物业服务合同关系，富临物管公司按照约定向李小潺提供了物业服务，李小潺也按照约定向富临物管公司缴纳了部分物管费。2007年1月1日富临物管公司与“富临大厦业主委员会”签订的《物业管理服务合同》，因“富临大厦业主委员会”未进行合法届选举，未在房地产主管行政部门备案，该委员会并不存在，因此该合同缺乏客观性，是不成立的。但李小潺继续从2007年1月起按每平方米1元的标准每月向富临物管公司交纳物管费189.66元至2008年1月，富临物管公司也继续向李小潺等富临大厦的业主提供物业服务至今，表明双方从2007年1月起至今仍然存在物业服务合同关系，李小潺应向富临物管公司缴纳从2008年2月至2011年7月的物管费7965.72元。对富临物管公司的诉讼请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：李小潺在本判决生效后十日内支付成都富临物业管理有限责任公司物业管理费7965.72元，并按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付从2011年8月1日起至该物业管理费付清之日止的利息。案件受理费减半收取25元，由李小潺承担，并在履行欠款义务时一并给付富临物管公司。宣判后，李小潺不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回富临物管公司的诉讼请求。主要理由为：一、富临物管公司无权收取物业管理费。案涉物管协议上没有李小潺的签字，该协议在2004年1月1日即告终止，而富临物管公司在2010年5月以前未取得资质证书，故原审关于富临物管公司在富临大厦负责物业服务管理和继续向富临大厦业主提供物业服务至今的认定错误且违反物业管理条例的规定。二、原审法院对李小潺在一审中提起的反诉不予受理且没有作出裁定错误。被上诉人富临物管公司辩称，一、案涉物管协议上有李小潺的签字；二、富临物管公司有权收取物业管理费。三、原审是否受理反诉与富临物管公司无关；二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：1、一审中，李小潺的反诉请求为：（1）、判令富临物管公司出示其在富临大厦负责物业管理的依据；（2）、确认该依据是否合法有效；（3）、确认《物业管理条例》第2、6、26、35、41、42是本案适用的法规。（4）、诉讼费由富临物管公司承担。针对李小潺的反诉，原审法院当庭答复如下：李小潺提出的四项反诉请求均不符合民事诉讼法关于诉讼请求的规定，不是独立的诉讼请求，均可以在举证质证中处理，对该反诉申请不予受理。2、2012年5月17日，李小潺与富临物管公司签订承诺书，双方达成以下意向：李小潺将一审判决所欠费用10032.22元支付给富临物管公司。如果终审判决有新的结果，按终审判决执行。二审认定上述事实的证据有：李小潺提交的民事反诉状、一审庭审笔录、承诺书。本院认为，一、富临物管公司与富临大厦业主委员会于2006年4月30日签订的《物业管理服务合同》于2007年4月30日到期，之后富临物管公司没有与富临大厦业主委员会或者业主续签服务合同，但富临物管公司在此后继续为富临大厦提供物业服务至今，其间并没有富临大厦业主委员会、业主大会或者全体业主要求富临物管公司退出富临大厦的意思表示，富临物管公司与李小潺之间的物业服务合同法律关系并没有改变，且富临物管公司具有物业管理的资质，李小潺因此应当交纳物管费。李小潺提出的富临物管公司无权收取物业管理费的上诉理由不能成立。二、针对李小潺的反诉请求，原审法院作出其请求不符合民事诉讼法相关规定并不予受理的认定适当，且未影响案件的正确判决，故该上诉理由亦不能成立。对李小潺的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人李小潺负担。本判决为终审判决。审 判 长 王卫红代理审判员 高 波代理审判员 叶 歆二〇一二年八月三日书 记 员 欧阳楠 来源：百度搜索“”