（2012）莲民三初字第00607号
裁判日期: 2012-08-29
公开日期: 2015-11-24
案件名称
原告申超诉被告刘小明租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）莲民三初字第00607号原告申超，女，1986年1月31日出生，汉族。委托代理人杨建良，西安市雁塔区电子城法律服务所法律工作者。委托代理人梁玉成，男，1973年12月22日出生，汉族。被告刘小明，男，1971年7月12日出生，汉族。委托代理人李新民，陕西丰瑞律师事务所律师。原告申超诉被告刘小明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申超的委托代理人杨建良、梁玉成，被告刘小明及其委托代理人李新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告的祖父申思海出资购买了西安市莲湖区桃园路四坊621楼43号房屋，房屋面积为57.23平方米，1999年12月取得了房屋所有权证，一直在居住使用。原告的祖父在取得该房屋所有权证书之前就已经丧偶，其生前共有四个子女，分别是长子申国庆、长女申西秦、次子申建军、次女申娟。2004年9月14日，原告的祖父因病去世，其生前并未对上述房屋进行处分，也未进行分割，一直共有，由申国庆暂时管理使用。2008年元月，申国庆未经其他共有人同意，私自将上述房屋出租给被告使用，也一直隐瞒未告知其他共有人。2010年10月，申西秦前去该房屋取东西，发现被告已经占用该房屋，经了解才知道申国庆私自将该房屋出租，申西秦征询了其他共有人意见，均对此不知情，并反对其私下的出租行为。可是申国庆已于2008年2月14日过世，遂与被告商议，未能成功。申国庆去世时单身，生前只有原告一个女儿。由于原告的父亲申国庆将该房屋出租给被告时未经其他共有人同意，现其他共有人又不认可，故申国庆与原告私下签订的房屋租赁合同严重侵害了其他共有人的合法财产权益，应为无效合同。故原告诉至法院，要求1、请求法院依法确认申国庆与被告2008年元月签订的房屋租赁合同无效；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，1、原告的诉讼主体资格严重违反法律规定。根据我方2012年5月22日调取的证据而言，该房产目前还在申思海的名下，与原告申超不具有法律上的利害关系。请求以民诉法第139条为依据，驳回原告起诉。2、原告的诉讼请求既没有事实根据也没有法律依据，因为申国庆与被告签订的租赁合同真实、合法、有效，并且其尚在有效的租赁期限内，被告请求法庭依法判决原告继续履行租赁合同。经审理查明，西安市莲湖区桃园四坊621楼43号房屋产权人是申思海，房改单位是西安高压开关厂，购房人占100%，该房屋建筑面积为57.23平方米，产权证号为1075108016-2-1-3103。申思海于2005年3月死亡，并于2005年3月14日注销了户口。申国庆系申思海之子，于2008年2月14日死亡，申国庆与前妻郑玉香生一女申超。2008年元月18日，申国庆与被告刘小明签订一份房屋租赁协议书，双方约定由被告刘小明承租西开621楼3门43号房屋，租赁期限为10年，租金每月1400元。刘小明租赁该房屋后，开办了西安市莲湖区明浩土杂店。申国庆去世后，申超一直向被告收取租金。2012年元月，原告与被告口头约定每月租金为2500元，并一次性收取了3个月的房屋租金7500元。之后因为原告申超拒绝收取租金，故被告一直未向原告交纳租金。上述事实，有原告所举的房产证、租赁合同、死亡证明、工商登记档案及本院开庭笔录在卷为证。本院认为，西安市莲湖区桃园路四坊621楼43号房屋登记在申思海名下，房屋的所有人申思海死亡后，该房屋作为申思海的遗产在分割前为申思海的各继承人共同共有，共同共有人对共有财产平等地、不分份额地享有占有、使用、收益和处分权。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确，各共有人都有管理的权利和义务。”申思海去世后，其继承人没有约定如何管理该房屋，申国庆作为该房屋的共有人之一享有管理该房屋的权利，且已将房屋交给被告实际使用，其与被告刘小明签订租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告要求确认该合同无效，其诉请不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故原告的诉讼请求，本院不予支持，综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：驳回原告申超的诉讼请求。案件受理费100元，由原告申超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 秦玉新代理审判员 闵永军代理审判员 史 琳二〇一二年八月二十九日书 记 员 兰志峰