（2012）杭萧民初字第1846号
裁判日期: 2012-08-29
公开日期: 2014-09-25
案件名称
裘兴祥与房剑悦确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
裘兴祥；房剑悦
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十八条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一款第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）:第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百三十条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭萧民初字第1846号原告裘兴祥。委托代理人景彦伟，浙江德名律师事务所律师。被告房剑悦。原告裘兴祥诉被告房剑悦确认合同无效纠纷一案，本院于2012年3月1日立案受理后，依法由代理审判员任子飞适用简易程序于2012年4月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，由审判员周全林担任审判长，与代理审判员任子飞、人民陪审员邱忠良组成合议庭，后变更为由代理审判员任子飞担任审判长，与人民陪审员陈营治、邱忠良组成合议庭，于2012年7月6日公开开庭进行了审理。原告裘兴祥委托代理人景彦伟到庭参加诉讼。被告经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告裘兴祥诉称：2011年11月8日，原、被告签定了房屋租赁合同，约定了房屋租赁期限、租金以及违约责任等。原告于同年12月1日向被告支付了租金与押金共计160000元，被告即向原告出具了收条。被告收到房屋租金后，却始终未向原告交付承租房屋，经原告多次要求未果。大约在同年12月10日，原告得知案涉房屋依法不得出租。原告立即要求被告返还租金与押金，但被告一直推诿，拒向原告返还。原告认为，根据相关法律规定，案涉房屋租赁合同应为无效，而被告收到的房屋租金与押金，则应当予以返还。故原告现诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2011年11月8日签订的房屋租赁合同无效；2.被告立即向原告返还房屋租金与押金共计160000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告认为若法院审查案涉房屋租赁合同有效，愿意变更诉讼请求为请求解除原、被告于2011年11月8日签订的房屋租赁合同，并要求被告返还全部租金和押金。被告房剑悦未到庭，但向本院递交书面答辩状一份，辩称：原告诉称的债务是给被告下的圈套。因当时被告被哄骗去赌博输了十五万左右，所以无奈只能去原告那借了高利贷，账面上借了150000元，但实际原告在银行时已经拿走了45500元一月的利息。当时被告是在原告安排下签订了案涉房屋租赁合同，且被告已经向原告告知了案涉房屋五年内不得转卖和转租的情况，故原告在签订合同时是知晓该情况的。被告认为，欠债还钱本为理所当然，但本案实际是高利贷，并不合法，而且被告现在无固定收入，即便按被告实际的合法借款数额也无力偿还。原告裘兴祥为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同一份，证明2011年11月8日原、被告签订房屋租赁合同，约定了租金以及违约责任等的事实；2.收条一份，证明原告于2011年12月1日向被告支付了租金与押金共计160000元，被告出具了收条；3.房屋所有权证一份，证明案涉房屋登记时间为2011年10月21日，规划用途为经济适用房。上述证据，虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为证据是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，予以确认。被告房剑悦未提供证据。根据法庭调查，本院查明事实如下：2011年11月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将萧山区新塘街道广泽小区58幢2单元601室房屋出租给原告；租赁期共360个月，即从2011年12月1日起至2041年12月1日止；原告同意支付每月房租费416元，合计150000元，2011年11月8日一次性付清150000元，先付款后使用。同年12月1日，被告收到原告支付的十五万元整租金和一万元整押金，并出具收条一份。此后，被告却未向原告交付案涉房屋。另查明，被告于2011年10月21日取得案涉房屋所有权证，规划用途为经济适用房。本院认为：案涉房屋租赁合同租赁期限中超过二十年部分应属无效，故被告理应向原告返还超出二十年部分的租金。至于二十年租期的房屋租赁合同是否有效，本院认为，根据现行行政法规之规定，被告取得房屋所有权证之日起尚未满五年，对案涉房屋仅具有有限产权。《浙江省经济适用住房管理办法》第二十九条规定了购房人未取得案涉房屋完全产权前，不得将房屋出租，但该办法仅为行政规章，不能作为判定合同无效之依据。而现行行政法规对有限产权除不得其上市交易外并未明确作出其他限制，故本院认为，二十年租期部分的房屋租赁合同不符合合同约定违反法律、行政法规的强制性规定而应属无效之情形，系双方真实意思表示，应认定为有效。现因被告至今未向原告交付案涉房屋，已符合合同法定解除的条件，故本院认为原告关于解除2011年12月1日至2031年11月30日止部分的房屋租赁合同，且要求返还上述期限内的租金于法有据，本院予以支持。至于押金，因原、被告间已无租赁关系，故被告理应将押金返还。但案涉房屋毕竟是具有保障性质的政策性住房，双方关于二十年租赁期限的房屋租赁合同虽不至于无效，但却违反了相应政策性规定，应由相关管理部门对被告出租经济适用住房之行为进行规范。被告虽庭前提供了书面答辩意见，但未出庭，且未提供相关证据予以证明其抗辩意见，故本院对被告的抗辩意见不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、裘兴祥与房剑悦于2011年11月8日签订的房屋租赁合同，其中租赁期限自2011年12月1日起至2031年11月30日止的房屋租赁合同关系自本判决生效之日起解除，租赁期限超过二十年部分无效；二、房剑悦自本判决生效之日起十日内返还裘兴祥160000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由房剑悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审 判 长 任子飞人民陪审员 陈营治人民陪审员 邱忠良二〇一二年八月二十九日书 记 员 赵国琴 来源：百度“”