（2012）渝一中法民终字第2815号
裁判日期: 2012-08-28
公开日期: 2015-08-21
案件名称
重庆德富工贸有限公司与璧山县高科汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
璧山县高科汽车维修有限公司,重庆德富工贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第2815号上诉人（原审被告）璧山县高科汽车维修有限公司，住所地重庆市璧山县璧城街道北二环路大旺桥。法定代表人徐廷建，总经理。委托代理人许小龙，重庆隆衡律师事务所律师。委托代理人谭家兵。被上诉人（原审原告）重庆德富工贸有限公司，住所地重庆市璧山县璧城街道北二环路双龙一社。法定代表人徐德良，总经理。委托代理人吴代华，重庆竞豪律师事务所律师。上诉人璧山县高科汽车维修有限公司与被上诉人重庆德富工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，璧山县人民法院于2011年12月26日作出（2011）璧民初字第04018号民事判决。璧山县高科汽车维修有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人璧山县高科汽车维修有限公司的委托代理人许小龙、谭家兵、被上诉人重庆德富工贸有限公司的委托代理人吴代华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告、被告均系从事汽车维修的企业。原告在璧山县璧城街道北门社区有土地场地2743.78平方米、厂房596.19平方米、办公用房229.37平方米，其《房地产权证》号为212房地证2006字第03067号。该产权证附图，反映厂房为12开间，东侧与县农资公司相邻。被告为了汽车维修业务的经营，向原告租赁位于璧山县璧城街道北门社区的厂房场地。2009年12月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，租赁合同第一章“租赁标准及用途”载明：“一、乙方承租的厂房位于重庆市璧山县璧城街道北二环路。二、乙方承租厂房用途为经营汽车修理，”等。第二章“租赁期限及其它”载明：“一、租赁期限为叁年。从2010年1月1日起至2012年12月31日。二、租赁期满后，若乙方愿意继续承租该厂房，应在本合同期满前两个月向甲方提出书面续租申请，双方对承租条件新协商后，另行订立书面合同，予以续租。租赁期满，乙方如无违约行为的，在同等条件下享有对该厂房的优先承租权。三、租赁期间如遇国家政策性征地、用地，该租用厂房的土地甲方修建的房屋归甲方，乙方修建的房屋归乙方。”第三章“租金及有关费用”载明：“一、租金：厂房年租金为壹拾贰万元正。前两年租金不变，以后每年租金上涨5000元。二、租金支付实行提前支付，按年结算。签订合同之日乙方应向甲方支付第一年的租金120000元，以后乙方应在每年的2010年12月15日支付下一年的租金，以此类推。三、保证金：（未约定）。四、税费：乙方租赁此厂房进行经营活动，应按照我国工商、税务等法律法规向政府职能管理部门独立缴纳相关的费用。”该合同在第四章中约定了“双方的权利、义务”，在第五章中约定了“合同解除与终止及免责条件”，在第六章中约定了“争议的解决及法律适用”，在第七章“附则”中载明“一、本合同由双方法定代表人签章，盖章后立即正式生效。……三、甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，并由双方签章后作为合同附件。四、本合同的附件作为与本合同不可分割的组成部分，在本合同签订时一并生效，与本合同具有同等的法律效力”。该合同双方公司盖章，法定代表进行了签字。2010年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，该合同主要内容：“1、乙方承租的厂房位于重庆市璧山县璧城街道北二环路。2、乙方承租厂房用途为经营汽车修理，未经甲方同意，乙方不得改变用途。3、租赁期限：5年，从2010年1月1日起至2015年1月1日止。4、租赁期满后，若乙方愿意继续承租该厂房，应在本合同期满前两个月向甲方提出书面续租申请，双方对承租条件重新协商后，另行订立书面合同，予以续租。租赁期满，乙方如无违约行为的，在同等条件下享有对该厂房的优先承租权。5、租赁期间如遇国家政策性征地、用地，该租用厂房的土地，甲方修建的房屋归甲方，乙方修建的房屋归乙方。6、厂房年租金为30000元。7、本合同由双方法定代表人签章，盖章后立即正式生效。8、本合同一式二份，甲方1份，乙方1份，具有通道法律效力。9、甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，并由双方签章后作为合同附件。10、本合同的附件作为与本合同不可分割的组成部分，在本合同签订时一并生效，与本合同具有同等的法律效力。被告在租赁原告厂房场地中，支付了部分租金。2011年6月6日，原告即重庆德富工贸有限公司向本院起诉璧山县高科汽车维修有限公司，请求法院判决：1、确认2011年5月27日原告寄给被告的《解除合同通知》有效；2、被告立即停止侵害、排除妨碍、赔偿损失；3、诉讼费由被告负担。起诉的事实理由的内容主要为：2009年12月16日，重庆德富工贸有限公司与璧山县高科汽车维修有限公司达成将重庆德富工贸有限公司的厂房租给璧山县高科汽车维修有限公司使用的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，璧山县高科汽车维修有限公司支付了第一年的租金，第二年该支付租金，原告前去催收，后被璧山县高科汽车维修有限公司拒绝，为此，重庆德富工贸有限公司于2011年5月27日寄给璧山县高科汽车维修有限公司《解除合同通知》，璧山县高科汽车维修有限公司既不提异议，又不缴纳租金，还不搬出厂房，原告为此起诉。本院受理后，该案件案号为（2011）璧民初字第2504号。2011年7月19日，（2011）璧民初字第2504号案件，本院进行了开庭审理。璧山县高科汽车维修有限公司答辩称：原告的第一项诉请没有法律依据，我方也没有收到解除通知，合同解除通知是单方的意思，只能对该行为作出合法或违法的判断，不存在有效；双方签订的合同时间不是2009年12月16日，是2010年1月1日签订；原告所称的事实客观上也不存在，请求驳回原告的全部诉讼请求。审理的证据出示和质证中，璧山县高科汽车维修有限公司向法庭提交了双方于2010年1月1日所签订的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，证明约定租赁期限5年、年租金3万元；并提交2010年2月4日的5万元收条一张和2010年12月3日金额5万元的《中国银行客户回单一张，证明已付租金。在（2011）璧民初字第2504号案件审理中，璧山县高科汽车维修有限公司就落款时间为2009年12月16日的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》解释是：我们双方已于2010年1月1日对该合同的内容进行了变更，又达成了新的租赁合同，这租赁合同双方并未履行。对落款时间为2010年1月1日《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》的解释，重庆德富工贸有限公司称：是为了璧山县高科汽车维修有限公司应付税收，签订的假合同，双方履行的仍然是2009年所签订的合同。璧山县高科汽车维修有限公司称：是因为原告要将2009年租赁给我方的一部分租赁厂房场地给他人，才重新签订了租赁合同，将租金减少；由于双方法定代表人关系较好；2010年的合同是对2009年合同的变更。2011年9月1日，重庆德富工贸有限公司向本院提交撤诉申请书，以“双方于2009年12月16日签订了《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，由于被告未按合同履行给付租金的义务，故原告于2011年5月31日寄给了被告《解除合同通知》，被告在法庭上表示未收到，也不认可《解除合同通知》的效力，并不同意解除该合同，因此，原告决定其已寄出的《解除合同通知》作废，不解除该合同”为由，请求撤回起诉。本院于2011年9月2日以（2011）璧民初字第2504号民事裁定书，裁定准许原告重庆德富工贸有限公司撤回起诉。本案审理中，被告方表示，未收到原告发出《解除合同通知》。就落款时间为2009年12月16日的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，被告的解释：是双方意向性协议，不是正式合同。就落款时间为2010年1月1日的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，原告解释：2010年1月1日这份合同是因被告企业为了在税费上获得相关优惠要求原告签订的合同，原告方对此合同是从地税局复印出来的。被告的解释：2009年年底双方就厂房租赁一事进行过协商，达成了意向性的结论，初步谈成租期是五年，租金是12万元／年；由于厂房所在地比较偏僻，生意不太好，双方法定代表人是好朋友，所以被告就要求双方签订正式合同，将租金确定为3万元／年，租期仍为五年，签订了正式合同，双方单位加盖了单位公章，这份合同就是本案双方均出示的于2010年1月1日签订的租赁合同。审理中，原告对起诉事实作出变更，称：双方约定德富公司的整块厂房场地合同价12万元，而双方实际按租金是9万元／年履行的，即因为出租的厂房中有三间已租给了曹贤忠他们，就按一年9万元向被告收取的租金；被告方于2009年11月18日给付原告2万元现金，2010年2月5日徐建给付了5万元，2010年6月8日收到被告2万元，上述是被告给付2010年的租金9万元。根据合同约定，被告方需提前给付租金，故2010年12月3日被告通过银行转账方式汇给原告5万元租金，属于支付的2011年度的租金，所以现在被告还拖欠原告2011年租金4万元。另查明，原告出租与被告的涉案厂房及场地，仅有被告公司使用和曹贤忠等三人合伙租用，无其它人员或单位另行租用。除曹贤忠等三人合伙租用厂房3间以及相对应的场地外，均由被告公司使用了厂房和办公室以及相对应的场地。一审法院认为，被告向原告租赁厂房以及场地使用的事实属实。根据当事人提供的证据、被调查人的证实，接合（2011）璧民初字第2504号案件和本案审理中双方当事人的质证意见和陈述，本院确认落款时间为2009年12月16日的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》符合客观实际即合理性，属于原告、被告实际履行的租赁合同。理由：在涉案租赁厂房以及使用场地的范围方面，根据被调查人的证实和结合原告《房地产权证》，能够证明，原告出租的厂房以及使用的场地中，曹贤忠等三人合伙租赁的3间厂房和使用相应场地，被告租赁的是其余的9间厂房和办公室并使用相应场地，曹贤忠等三人合伙租赁的厂房和使用的场地占被告租赁的约三分之一。在合同租金方面，原告称合同租金为12万元／年，被告称合同租金为3万元／年；原告出租的厂房以及使用的场地中，曹贤忠等三人合伙租赁的3间厂房租金为3万元／年，被告租赁的是其余的9开间厂房和办公室并使用相应场地，又无其他租用人，加之与相邻的农资公司场地的租金对比，被告称年租金3万元与实际邻近的租金定价情况相比较过于悬殊；被告方在庭审中也曾称意向性协议开初为12万元／年，被调查的曹贤忠、陈彬、雷静三人的陈述，也证实原告向他们协议出租时提出过年12万元租金的事实，由此说明原告称合同年租金12万元较符合实际。在立约缘由方面，原告称是为了配合被告办理税费才签订的2010年1月1日的租赁合同。从璧城地税所复印情况看，被告事实上将落款时间为2010年1月1日的租赁合同已曾向税务单位进行了提交，璧城地税所的经办人也证实被告为了办理房产税和土地使用税事宜提供了2010年1月1日租赁合同，被告称是属于代原告办理税费，但无证据证明，由此说明，原告对签订2010年1月1日租赁合同的解释有其合理性。被告在（2011）璧民初字第2504号案件审理中称，确认2009年12月16日租赁合同真实性，2010年1月1日的租赁合同是双方对2009年12月16日租赁合同的内容的变更；被告在本案中称，不认可2009年12月16日租赁合同真实性，先有意向性协商，才签订2010年1月1日正式租赁合同。被告就立约缘由的解释前后不一致，同时，2010年1月1日的租赁合同中未明确载明前合同作废，故，被告的该解释缺乏可信。以上方面说明，落款时间为2010年1月1日租赁合同，属于为被告办理相关税务事宜而签订的合同，不是双方实际履行的合同。因此，原告与被告于2009年12月16日签订的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思反映，属于有效的民事合同，双方当事人应当本着诚实信用的原则，履行自己的合同义务。原告在（2011）璧民初字第2504号案件称，曾在2011年5月31日向被告寄出过解除2009年12月16日签订的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》的《解除合同通知》，但被告均称未收到该通知，遂原告决定《解除合同通知》作废而撤回了该案起诉。本案审理中，被告再次称未收到该《解除合同通知》。由于2009年12月16日签订的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》中，未就延迟支付租金可解除租赁合同进行约定，原告所称的通知解除，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的“合同自通知到达对方时解除”的情形条件。因此，2009年12月16日签订的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》未予解除，仍属于继续履行的租赁合同。关于原告所诉支付拖欠的2011年度租金的请求。根据以上对落款时间为2009年12月16日的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》的确认，按照该合同约定2011年度租金的应付时间为2010年12月15日、年租金为12万元。原告将合同约定的年租金12万元调整为按年租金9万元收取，属于其对权利的处分，本院予以认可，在无其他证据证明被告已将2011年度租金完清的情况下，本院采信债权人即原告的陈述，确认被告未支付2011年度租金金额为4万元。原告该项诉讼请求，证据充分，于法于理，本院予以支持。关于原告所诉撤销2010年1月1日《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》的请求问题。根据查明的事实，足以确定落款时间为2010年1月1日的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》不是双方真实履行厂房租赁的合同，其签订租赁合同后的用途是为了被告办理相关事务所使用。2011年7月19日，在（2011）璧民初字第2504号案件的审理中，被告以2010年1月1日《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》作为实际履行合同而提出按年租金3万元、租期5年履行的抗辩，改变了签订该租赁合同的用途，损害了原告的合法利益，构成了对原告签订2010年1月1日《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》的欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。根据该法条，原告有权提出对2010年1月1日《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》的撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。被告是在2011年7月19日庭审中提出的抗辩，该日应确定为原告才知道被告有欺诈的行为，根据该法条的规定，原告行使撤销权未超过一年期限。为此，原告请求撤销双方于2010年1月1日签订的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》，本院予以支持。综上所述，原告所诉请求，有事实依据、合通常情理，也符合法律的规定，本院予以支持。被告在本案的抗辩理由，缺乏证据支持，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条一款、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定，判决如下：一、限被告璧山县高科汽车维修有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆德富工贸有限公司2011年度租金余额人民币40000元。二、撤销原告重庆德富工贸有限公司与被告璧山县高科汽车维修有限公司于2010年1月1日签订的《重庆德富工贸有限公司厂房租赁合同》。案件受理费2700元，减半收取后，由被告璧山县高科汽车维修有限公司负担1350元（在本判决生效后七日内交付本院）。原告预交的案件受理费2700元，待本判决生效后退还。上诉人璧山县高科汽车维修有限公司上诉称，上诉人与被上诉人双方签订的第二个合同是真实意思表示，未违犯法律、法规禁止性的规定，也没有损害国家利益和他人利益，且亦没有证据证明有损害国家利益的事实和行为存在，故双方于2010年1月1日签订的租赁合同是合法有效的，应受到法律的保护。被上诉人提出撤销2010年1月1日租赁合同，因合同的撤销应该在一年之内行使，故该合同已经超过除斥期限，双方应当履行变更后的合同，不应当履行2009年签订的合同，原审判决认定事实，适用法律错误，请求依法予以改判。被上诉人重庆德富工贸有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，上诉人璧山县高科汽车维修有限公司与被上诉人重庆德富工贸有限公司于2009年12月16日签订的租赁合同是真实意思表示，未违犯法律、法规禁止性的规定，也没有损害国家利益和他人利益，合同是合法有效的，应受到法律的保护，双方均应按该合同履行。合同签订后，重庆德富工贸有限公司按约履行了合同义务，璧山县高科汽车维修有限公司未完全履行支付全部租金的义务，尚欠租金40000元未履行，故应承担民事责任。双方于2010年1月1日签订的租赁合同系以合法形式掩盖非法目的合同，应属无效合同。综上，一审判决认定事实清楚，判处正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费800元，由上诉人璧山县高科汽车维修有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张欲晓审判员 肖怀京审判员 郑 泽二〇一二年八月二十八日书记员 夏 茜 来自