（2011）武侯民初字第4281号
裁判日期: 2012-08-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
原告龚卫东与被告管中东房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚卫东,管中东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百二十八条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2011）武侯民初字第4281号原告龚卫东，男，1967年1月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人李华东，四川华敏律师事务所律师。委托代理人李忠，四川华敏律师事务所律师。被告管中东，男，1958年6月12日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。委托代理人李将军，四川发现律师事务所律师。委托代理人熊琪，四川发现律师事务所律师。原告龚卫东诉被告管中东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2011年12月19日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭于2012年7月25日公开开庭进行了审理。原告龚卫东的委托代理人李华东、李忠，被告管中东的委托代理人李将军、熊琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚卫东诉称，原、被告于2010年12月13日签订《买卖转让合约》，约定原告购买被告位于成都市武侯区龙腾正街1号4栋4单元13楼1号房屋和409号停车位，购买价款共计1500000元，同时约定相关违约责任，被告声称能够立即为原告办理该房屋和停车位的产权证。合同签订后，原告即按约向被告支付了650000元定金。其后，原告又向被告支付了670000元价款。2010年12月20日，被告将合同约定的武侯区龙腾正街1号4栋4单元13楼1号房屋过户给原告，此后却称409号车位还没有办理产权证，等办理下来后给原告过户，并将该车位交给原告使用，并让原告在车位登记在原告名下后再支付剩余180000元。2011年8月，被告将409号车位另卖他人，同时将车位过户给他人，且拒绝返还原告已支付的车位购买费用及赔偿原告相关损失，故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告返还停车位购买价款170000元；2.被告赔偿原告损失200000元；3.被告承担本案诉讼费用。被告管中东答辩称，被告仅收到原告支付的1290000元房款，被告认为该1290000元即是购买房屋的价款，而原告未向被告支付车位价款，所以被告另行将车位卖予他人而并未违约。此外，原告主张的违约金过高，请法院予以调整。经审理查明，2010年12月13日，原、被告双方签订《买卖转让合约》，约定被告向原告出售武侯区龙腾正街1号“中海龙湾半岛”4栋4单元1301号房屋，转让价款为1500000元，其中原告应于签订合同当日支付650000元作为定金，第二部分房款650000元、余款200000元均约定为“过户当日递件成功”之日支付；合同第12条约定违约责任为“如甲方于签署本合约及收取上述定金及金额后未履行本合同之条款未将该物业售予乙方，则甲方除必须退还乙方所有已付之定金及房款外，必须以相等于已付定金之金额赔偿予乙方作为违约赔偿，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合同”。合同第22条备注部分约定：“②甲方因车位产权证没带过来，双方协商车位过户当日递件成功后，再支付甲方车位全款；③甲乙双方清楚明白该物业成交价一百五十万元其中包含一个大车位，车位号为409号”。合同下方附《收据》，被告确认已收到原告定金650000元。2010年12月18日，原告再次向被告支付650000元；12月19日，原告再次向被告支付20000元。以上收据及转账凭证记载的金额共计1320000元。2010年12月20日，武侯区龙腾正街1号4栋4单元13楼1号房屋办理至原告龚卫东名下，遗留409号车位未办理过户手续。2011年9月16日，被告将武侯区龙腾正街1号1栋1单元-1层409号车位过户予案外人李游。案外人李游分别于2011年10月、2012年1月出具两份《证明》，陈述称其于2011年9月通过美联物业龙腾分店购买该车位，价款为300000元。上述事实有《买卖转让合约》、转账凭据、《房屋产权证》、《证明》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，原告龚卫东与被告管中东签订的《买卖转让合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均明确，《买卖转让合约》中被告出售房产包含武侯区龙腾正街1号4栋4单元13楼1号房屋、-1层409号车位。现被告未按照《买卖转让合约》的约定向原告办理-1层409号车位的过户登记，且将该车位出售予案外人李游并过户，致使原告已无法获得该车位所有权，故双方产生争议。对于被告是否构成违约的争议，被告答辩称因原告未支付车位价款，故被告有权另行出售且不构成违约。对此本院认为，双方《买卖转让合约》已对出售房产及车位，以及价款支付进行了约定，双方均应当遵照履行。《买卖转让合约》备注部分约定“双方协商车位过户当日递件成功后，再支付甲方车位全款”，所以，即使在车位过户条件达成时原告未支付剩余价款，被告可以起诉要求原告继续履行合同或解除合同，而不能自行将车位另卖他人，否则即构成违约，故本院确认被告将车位另行出售的行为构成违约。关于违约赔偿的计算方式的争议，《买卖转让合约》约定的定金650000元超过主合同标的额的20%即300000元，故本院确认属于定金的部分为300000元。此外，《买卖转让合约》包含房产及车位两部分，被告仅部分违约，故应当按照比例对定金罚则进行划分。但是，《买卖转让合约》中笼统约定总价款为1500000元，未对房产及车位的价款进行划分，且双方均未能提交证据证明缔约时车位的价款，即使按照原告主张的车位价款为350000元计算，属于车位的定金部分为70000元，另由于70000元定金已计入已付房款1320000元之中，故原告依据定金罚则仅享有70000元的索赔权利，与原告所主张的实际损失存在差距。现原、被告双方均未能举证证明涉案车位的实际价值，故本院认可案外人李游所出具《证明》中陈述的车位价款300000元。在被告另行出售车位所得的300000元中，扣除原告尚未支付的180000元，超出部分120000元是被告因违约行为所得，亦属于原告的预期利益损失，故本院认为，应以该120000元作为被告向原告赔偿的违约损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告管中东于本判决生效之日起五日内向原告龚卫东赔偿违约损失120000元；二、驳回原告龚卫东其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由被告管中东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 沈璟晶人民陪审员 张惠林人民陪审员 戴克果二〇一二年八月二十七日书 记 员 李 欢 微信公众号“”