（2012）穗中法民五终字第2180号
裁判日期: 2012-08-27
公开日期: 2014-06-09
案件名称
广州市白云区乐得花园第二届业主委员会与广州乐宜得房地产代理有限公司侵权纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市白云区乐得花园第三届业主委员会,广州乐宜得房地产代理有限公司
案由
侵权责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第2180号上诉人（原审原告）广州市白云区乐得花园第三届业主委员会（原名称广州市白云区乐得花园第二届业主委员会）。法定代表人张红卫，主任。委托代理人胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州乐宜得房地产代理有限公司。法定代表人谭为群，副经理。委托代理人何顺洪，该公司职员。上诉人广州市白云区乐得花园第三届业主委员会（以下简称乐得花园业委会）因与被上诉人广州乐宜得房地产代理有限公司（以下简称乐宜得公司）侵权纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2011）穗白法民四初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市白云区广花公路乐鸣一街63号1032商铺的所有权人登记为谭为群。2010年5月28日，谭为群与第三人签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租给第三人作商业使用，租期自2010年8月1日至2013年7月30日。乐得花园业委会于2008年8月27日登记备案。2011年4月6日，乐得花园业委会向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、乐宜得公司将白云区乐得花园内乐鸣一街63-69号1010、1011、1028、1029、1030、1031、1032等商铺周围的约十米长、妨碍消防通道等建筑予以拆除，恢复原状，并赔礼道歉；2、本案的全部诉讼费用由乐宜得公司承担。乐宜得公司辩称，其并没有堵塞或妨碍消防通道，乐得花园业委会声称的白云区乐得花园内乐鸣一街63-69号1010、1011、1028、1029、1030、1031、1032等商铺周围的“消防通道”根本不存在。原审庭审中，乐得花园业委会为证实乐宜得公司非法占用乐得花园小区公用部位、封闭消防通道，提供了以下证据材料：1、关于乐宜得公司违建调解情况说明，由乐得花园业委会及广州市鼎恒物业管理有限公司乐得花园管理处向嘉禾街综治办、司法所作出，内容为：“因2006年起，广州乐宜得房地产代理有限公司将乐得花园内乐鸣一街63-69号楼地下商铺1010、1011、1028、1029、1030、1031、1032号铺周围的公用部分及消防通道封闭，对外营业盈利，引起业主的不满。经街综治办、司法所、乐得社区居委会、业主委员会出面协调未达成共识。”该说明由广州市白云区嘉禾街乐得社区居民委员会加注意见：“经居委会多次协调解决，到目前位置未达成共识”。2、照片，涉案现场的状况。3、图纸，该图纸显示乐得花园内乐鸣一街63-69号楼首层设有通道。4、证人证言，拟证实证人在购买乐得花园小区物业时，涉案物业所在的首层有一个消防通道，后被封堵，用于开设麻将档。乐宜得公司对上述证据的质证意见为：情况说明只能证明乐得花园业委会向有关部门反映过情况，但不能证明乐宜得公司存在侵权事实；照片所显示的位置并非消防通道；图纸仅为复印件，且没有任何部门的盖章和签名确认，故对图纸的真实性、合法性无法确认；证人其中一个是业委会成员的老婆，其证言不可信也不实际，另一个是购买的二手房，其证言没有事实依据。乐宜得公司为证实其未侵占公用部分，提供了以下证据：广州市白云区广花公路乐鸣一街63号1032铺的房地产权证及房地产分户图。乐得花园业委会对该证据的质证意见为：涉案物业当时的设计部分与现实使用情况有一定出入，房产证的附图和设计图纸不一样的原因是由于乐得花园开发情况复杂，会存在不一致的情况，但自建设以来都是按设计图纸的使用用途使用，且乐宜得公司实际超出了实际使用的商铺面积。经乐得花园业委会申请，原审法院于2011年5月25日查看涉案现场，发现涉案现场确有通道存在，乐宜得公司的使用面积确实超过了其房产证记载的建筑面积，其超出的部分封堵的通道的一端。但乐宜得公司认为根据房产证的附图其占用部分应为私人物业，而非公共部分。经乐得花园业委会申请，原审法院发函至广州市规划局白云分局，调取广州市白云区乐得花园乐鸣一街63-69号的规划资料。广州市规划局白云分局于2011年6月24日作出穗云规（2011）365号《关于提供乐得花园报建资料的复函》，称涉案物业所在的A3幢首层使用性质为商铺、楼梯间、水池及泵房，并提供附图复印件。后，原审法院发函至广州市国土资源和房屋管理局，咨询因房产证附图与商品房预售合同附图存在差异，涉案物业所在的首层商铺的间隔应以哪个附图为准，是否规划有公共通道或消防通道。对此，广州市国土资源和房屋管理局于2012年2月20日作出穗国房协查复字（2011）第548号复函，称涉案63号1032铺已办理物权登记，详细登记情况应申请档案调阅。双方当事人对上述复函均无异议。原审诉讼中，乐得花园业委会提供了广州市国土资源和房屋管理局白云区分局作出的云国房函（2011）1448号《关于处理乐鸣一街违章建筑物问题的复函》，其中记载：“乐鸣一街63-69号首层通道侵占公共部位进行违章建筑，据你司乐得花园管理处工作人员反映，前几年由街道办牵头已对83-89号首层侵占公共通道违章搭建的建筑物进行了拆除，而63-69号至今未做拆除，现已报请法院裁决，目前正进入司法程序。”乐宜得公司对该复函不予确认。以上事实有《房地产权证》及附图、情况说明、照片、现场勘验笔录、图纸、复函、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为，本案争议的焦点在于，乐宜得公司使用的超过其房产证记载建筑面积的部分是否属于公共部分。从乐得花园业委会提供的证据来看，情况说明及证人证言均无法证实上述内容；乐得花园业委会提供的图纸亦因无任何部门及单位的盖章确认无法核实其真实性，故原审法院对该图纸不予采信；乐得花园业委会提供的云国房函（2011）1448号《关于处理乐鸣一街违章建筑物问题的复函》仅说明相关情况正进入司法程序，并未对是否属于违章作出明确认定，故乐得花园业委会的证据无法证实乐宜得公司存在侵占公共部分的情况。相反，从乐宜得公司提供的涉案物业的房产证及附图显示，涉案物业所在的首层商铺并未显示有公共通道或消防通道的存在，且广州市规划局白云分局的复函亦未说明首层规划有公共通道或消防通道。综上，现有证据无法证实乐宜得公司使用的超过其房产证记载建筑面积的部分属于公共部分，乐得花园业委会主张乐宜得公司侵占公共部分并要求乐宜得公司对相应建筑予以拆除，恢复原状、赔礼道歉的诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持，予以驳回。至于涉案物业所在首层商铺的现状与房管局的测绘图纸存在不一致的情况，乐得花园业委会应向规划及房管部门反映解决，在相关部门就此作出处理意见后再依法进行相应处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2012年4月13日作出如下判决：驳回广州市白云区乐得花园第二届业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费300元，由广州市白云区乐得花园第二届业主委员会负担。上诉人广州市白云区乐得花园第三届业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人原审诉讼请求。理由：一、一审法院认定事实不清。为证实被上诉人侵占了小区内的公用部分（即消防通道），我方提供了该小区当初的设计图纸，该图纸和一审法院从房管部门查询回来的是一致的，也就是说，被上诉人占用的部分属于单车棚和公用通道。但一审法院却以我方不能提供图纸的原件为由，直接否定了该事实，驳回我方的诉讼请求，是与事实相违背的。我方曾向白云区房管局反映，该局复函《关于处理乐鸣一街违章物问题的复函》中非常明确地确定“乐鸣一街63-69号首层通道侵占公共部分进行违章……现已报请法院裁决，目前正进入司法程序。”该复函明确了被上诉人占用的部分（上诉人起诉部分）属于违章建筑，相关部门之所以没有处理，是因为案件在法院审理过程中，应由法院来进行处理。但一审法院却以该复函“并未对是否属于违章作出明确认定”“上诉人应向规划及房管部门反映解决，在相关部门就此作出处理意见后再依法进行相应处理”等不成立的理由驳回我方要求，依法应予纠正。二、一审判决内容与认定事实前后矛盾。经一审法官现场勘察，发现涉案现场确有通道存在，被上诉人的使用面积确实超过了其房产证记载的建筑面积，其超出的部分封堵通道的一段，对此，一审法院在判决书中均予以认定。但判决内容又以“上诉人不能证实有通道存在”“被上诉人占用的超出自己的部分，上诉人无法提供证据证明属于公用部分”等理由驳回我方的一审诉讼请求，这是严重相互矛盾。综上所述，一审判决严重影响小区的管理，带来不可估量的社会隐患，依法应予纠正。被上诉人广州乐宜得房地产代理有限公司辩称：我方认为被上诉人无证据证明其主张，上诉人提出占用地方不属于我方房产，只是我方租用，租用前已间隔三平方米作厨房使用。业主告知我方该地方在产权范围内，无须拆除。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审驳回上诉人上诉。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。本院另查明：经广州市国土资源和房屋管理局白云区分局备案，广州市白云区乐得花园第三届业主委员会成立。被上诉人认为第三届业主委员会无法继受第二届业主委员会的权利义务，希望法院判令上诉人诉讼主体不合法。本院认为，业主委员会是依法成立的小区业主大会的唯一执行机构，因此，第三届业主委员会与第二届业主委员会之间的关系是名称变更，不是主体变更，被上诉人要求不予确认上诉人主体地位，缺乏依据，本院不予采纳。双方当事人争议在于被上诉人使用通道区域是否侵占公共部分，损害上诉人代表的业主利益，原审法院对此争议焦点作出判决意见已经详尽论述理由，本院予以认同。上诉人已经向相关主管部门反映情况，相关主管部门可以依职权处理。本案诉讼期间，原审法院征询相关主管部门意见，并未得到明确答复，据此，本案认定侵权行为的要件证据不足，原审法院驳回上诉人请求，并指出上诉人向相关主管部门反映解决，并无不当。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费300元，由上诉人广州市白云区乐得花园第三届业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 刘 卉二〇一二年八月二十七日书 记 员 阮志雄 来自：