（2012）深宝法民三初字第820号
裁判日期: 2012-08-27
公开日期: 2014-12-02
案件名称
施某与邬某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省深圳市宝安区人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
施某；邬某；某公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2012）深宝法民三初字第820号原告施某。委托代理人敖某，广东深宝律师事务所律师。被告邬某。委托代理人邹某，系被告丈夫。第三人某公司。法定代表人杜某，总经理。委托代理人潘某。原告施某与被告邬某、第三人某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀担任审判长，与人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人敖某、被告委托代理人邹某、第三人委托代理人潘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月18日，原告与被告签订《房产买卖合同》（N0：XXXXXX），约定被告将位于深圳市宝安区新安六路某园l栋A座20C房产出售给原告。双方约定转让成交价为人民币215万元，在合同生效之日向被告支付定金10万元整。同时，被告应当于2011年2月21日前将该物业交付予原告，并履行相关手续。合同签订后，原告依约支付了定金，并向按揭银行提交相关的申请材料。但是，被告却拖延履行合同义务，致使合同无法继续履行。原告多次联系被告，要求被告配合原告及按揭银行履行合同义务，并交付物业，但是被告不予理会。被告的行为已经构成根本违约，并给原告造成了巨大的损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告、被告签订的《房产买卖合同》（N0：XXXXXX）；2、被告支付违约金人民币43万元；3、被告退还已收取的定金人民币10万元；4、被告承担本案案件受理费。被告答辩称，双方在订立该《房产买卖合同》后，是原告违反该合同并没有能力履行该合同，导致该房屋买卖没有成交，所有损失应由原告承担，被告保留向原告追诉该房屋买卖给被告产生经济损失的权利。2011年2月18日，被告已把该房屋钥匙交于中介公司（附钥匙收条及风险告知书）。该房屋原有租客居住，于2011年2月中旬搬走，该房屋自2011年2月后水电度数一直没有变动，可以证明被告已把房屋清空，交付给了原告。2011年1月18日签署协议当日，被告和中介机构就到宝安公证处办理了房屋过户公证书。就原告向按揭银行提交相关的申请材料不足以证明原告在办理该房屋的按揭，因原告当时根本不具备在深圳购买商品房办理按揭的资格。2011年初中央的调控政策限购、限贷等等，深圳地方须买社保等等，银行需要审批购买方是否具有办理按揭的资格和能力，并把首期款汇入银行指定账户，这些原告都没有履行，足以证明是因原告个人原因迟迟没有办理该房屋的过户手续。2011年6月至7月间被告多次到负责该房屋买卖手续的中介机构催促原告履行该合同，但原告以各种理由推脱，并不予理会。综上所述，是原告没有履行该合同，给被告造成了一定损失，恳请驳回原告的一切无理请求。第三人陈述称，没有意见。经审理查明：2011年1月18日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《房产买卖合同》，合同约定：被告将位于深圳市宝安区新安六路某园l栋A座20C房产卖给原告，转让价为215万元，签订合同时原告向被告支付定金人民币10万元；原告须于2011年3月31日前支付首期款（以银行贷款承诺书为准），该款项存入银行监管账户，卖方应在买方或第三方某后积极配合办理并签订相关协议；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同当日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；卖方在签订本合同后30日内办理完毕相关赎楼手续并将房产证原件交付第三方办理过户；自签订本合同之日起卖方在33日之内将该物业交付给买方，否则视为卖方违约；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币10万元，被告出具收款收据。同日，被告出具了经公证的委托书。2011年11月29日，中国银行股份有限公司深圳高新区支行出具《证明》一份，证明原告于2011年1月25日来该行申请涉案房产的房屋按揭贷款，并在该行签署了贷款申请表、贷款合同及资金监管协议等相关的全部文件资料。另查，被告提供了一份由第三人盖章并有“王某”签名的《钥匙收条及风险告知书》，其上载明：收到被告交来的涉案房产钥匙1套，用于委托该公司出租出售该物业时带人看房使用。再查，证人王某出庭作证称，《钥匙收条及风险告知书》上的“王某”签名并不是其本人所签。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述，原告提供的房产买卖合同、收款收据、转让协议、宝安区新安路某园1栋A座20C房产价格评估、顺丰速递寄送单及7月2日履约催告函、顺丰速递寄送单及2011年7月5日履约催告函、中国银行深圳高新区支行证明一份，被告提供的钥匙收条及风险告知书、深圳市开元国际物业管理有限公司收费凭据、御景湾管理处A栋住户电表记录两张、房贷通按揭、权证代办服务合同（综合类）、委托公证书在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。在原告履行了支付定金的义务后，被告未按合同约定将涉案房产交付给原告，导致合同无法继续履行，其行为已构成违约，根据合同约定原告有权解除合同、要求被告返还定金并要求被告支付违约金。故本院对原、被告双方签订的《房地产买卖合同》予以解除。合同解除后，被告应将原告支付的10万元定金返还给原告。原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过原告的损失，故本院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的10%即人民币21.5万元。被告提供的《钥匙收条及风险告知书》不能证明其已将涉案房产交付给了原告，故对其称已交付涉案房产的意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告施某与被告邬某签订的《房产买卖合同》；二、被告邬某于本判决发生法律效力之日起三日内向原告施某返还定金人民币10万元；三、被告邬某于本判决发生法律效力之日起三日内向原告施某支付违约金人民币21.5万元；四、驳回原告施某其他诉讼请求。受理费人民币9，100元，由被告负担。受理费原告已预交。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘光耀人民陪审员 杨江河人民陪审员 利庆君二〇一二年八月二十七日书 记 员 吴跃娇书 记 员 张雪娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！