（2012）杭江民初字第1369号
裁判日期: 2012-08-27
公开日期: 2014-08-13
案件名称
浙江盈富实业有限公司与浙江圣奥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(3)
法院
浙江省杭州市江干区人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
浙江盈富实业有限公司；浙江圣奥置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》:第八十九条第一款；《中华人民共和国担保法》:第八十九条第二款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释:第一百一十五条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭江民初字第1369号原告浙江盈富实业有限公司。法定代表人晏满桂。委托代理人（特别授权代理）阮海蕾、何佩佩。被告浙江圣奥置业有限公司。法定代表人陈珍玲。委托代理人（特别授权代理）吴方荣、姚张燕。原告浙江盈富实业有限公司（以下简称盈富实业）为与被告浙江圣奥置业有限公司（以下简称圣奥置业）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月6日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员许炯独任审判，于2012年8月14日、2012年8月20日两次公开开庭进行了审理。原告浙江盈富实业有限公司的委托代理人阮海蕾，被告浙江圣奥置业有限公司的委托代理人吴方荣、姚张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈富实业诉称，2011年3月14日，原告（公司原名为“杭州盈富实业有限公司”，2011年8月8日更名为“浙江盈富实业有限公司”）与被告签订《定金合同》一份，约定原告向被告预订坐落在江干区钱江新城B-06-2地块圣奥中央商务大厦3205室的房屋，建筑面积240.87平方米，单价为32998元／平方米，总价为7948228元；合同签订时原告支付定金人民币500000元作为原、被告双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，定金转为房价款；预订期为15天，原告于2011年3月29日前到杭州市环城北路89号与被告签订商品房买卖合同，原、被告双方如未在上述预订期内签订《商品房买卖合同》的，该合同自动失效。上述《定金合同》签订后，原告于次日即2011年3月15日向被告支付购房定金人民币500000元，后原、被告未在《定金合同》约定的预订期签订《商品房买卖合同》，但原告向被告催讨500000元定金，至今未果，故原告诉至法院，诉讼请求：1、判决被告返还原告购房定金人民币500000元，赔偿原告经济损失人民币42000元（自2011年4月1日起算至被告实际支付之日止，按人民银行同期贷款利率计算；现暂算至本案起诉之日，计人民币42000元），以上诉讼标的共计542000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告圣奥置业辩称，一、原告违反定金合同约定导致未能按期签订《商品房买卖合同》，应承担违约责任。原、被告于2011年3月14日就圣奥中央商务大厦3205房屋签订《圣奥中央商务大厦客户告知书》，告知书中原告明确其具有首付款支付能力，符合银行按揭贷款条件及能够提供按揭所需全部材料，并具有一次性付清房款能力，同时对商品房买卖合同文本也进行了充分了解，并且无异议。原告还确认若不具备购买条件导致无法签订《商品房买卖合同》的，同意被告没收定金。后双方于当天签订了《定金合同》，合同约定原告应于2011年3月29日之前与被告签订《商品房买卖合同》。定金合同签订后，虽经被告多次催促，原告一直未到合同约定的签约地点与被告签订《商品房买卖合同》，并办理相关签约手续缴纳款项，故原告已构成违约，应承担违约责任；二、被告有权根据合同约定和法律规定没收定金，原告要求返还定金并支付利息无法律和事实依据，应予驳回。（一）双方签订的《定金合同》第六条约定，原告拒绝签订商品房预售合同的，无权要求被告返还已收取的定金。本案中，原告在合同约定期限内一直拒绝到签约地点与被告签约，故根据合同约定，被告有权没收定金；（二）本案中原告未按照定金合同约定到签约地点与被告签订商品房买卖合同，属于因原告一方原因未能订立商品房买卖合同，故根据法律规定原告无权要求返还定金。为了证明自己的主张，原告提交了以下证据：1、原告公司名称变更工商登记材料一份，拟证明2011年8月8日，原告公司名称由“杭州盈富实业有限公司”变更为“浙江盈富实业有限公司”的事实。2、《定金合同》一份，拟证明原、被告签订定金合同，但最终并未签订商品房买卖合同而导致定金合同失效的事实。3、销售不动产统一发票、杭州银行业务委托书（回单），拟证明原告于2011年3月15日向被告支付了定金500000元的事实。以上证据经被告质证，被告对证据1、3没有异议。对证据2的三性无异议，但对证明对象有异议，认为该证据恰恰是被告有权拒绝返还500000元定金的依据，该合同第4条约定双方签订商品房买卖合同的地点和时间；第6条约定如果原告不与被告签订合同，则被告可以没收定金；第9条约定“双方应当在约定期限内签订商品房销售合同，约定期限内未签订的，本合同自动失效”，但被告认为合同失效并非是法律规定的情形，此处失效是指是双方如果在规定时间内不再签订商品房买卖合同的，则不再继续签订商品房买卖合同。为了证明自己的主张，被告提交了以下证据：1、告知书一份，拟证明原告签订定金合同前对贷款能力、付款能力、买卖合同等均进行了确认和承诺。原告同意双方无法签订商品房买卖合同时被告没收定金。2、定金合同一份，拟证明合同预订期限内原告拒绝签订商品房买卖合同的，无权要求被告返还定金。3、陈一的证人证词一份，拟证明当时定金合同签订和履行的相关情况。4、陈一劳动合同、人事调动通知、社保证明各一份，拟证明证人陈一为被告员工，在被告处从事房产销售工作。5、商品房预售证一份，拟证明涉案商品房在签订定金合同时符合预售条件。以上证据经原告质证，原告对证据1真实性、合法性无异议，但对关联性和证明对象有异议，认为该告知书产生于签订定金合同前，双方的权利义务应以定金合同为准，所以与本案无关。原告对证据2、3的三性无异议，对证明对象有异议，认为被告要提供是原告拒绝签订商品房的证据。原告对证据4的三性没有异议，对证明对象有异议，认为该组证据能够证明陈一是被告单位员工，但不能证明陈一所陈述的即为事实，并无法证明被告的待证事实。原告对证据5的真实性、合法性没有异议，但对关联性及证明对象有异议，认为涉案房产为单位自建房，不同于一般对外预售的商品房，因此为购房者办理房产三证存在障碍，这便是本案双方存在争议，不签订正式房屋买卖合同的其中原因之一。根据被告申请，本院准许证人陈一出庭作证。上述证人欲证明证明原、被告定金合同签订和履行的相关情况。上述证人证言，经庭审质证，原告对其三性有异议，认为首先证人的身份无法确定即是被告公司员工；其次即便证人是被告公司员工，被告也并未授权证人和原告公司洽谈定金合同之后的事宜；再次证人陈述的事实都没有相关的证据进行佐证。被告对该证人证言的三性均无异议，认为证人是被告营销部的员工，和原告接洽是他的职务行为，证人的陈述真实可信。本院对上述证据审查后认为，对原告提交的证据1、2、3，被告对其真实性均无异议，且系真实证据，本院对其真实性予以确认；对被告提交的证据1、2、3、4、5以及证人证言，上述证据可以形成证据链，能够反映原、被间的定金合同关系，故本院对证据的真实性予以确认。综上，结合原、被告双方当事人的有效陈述及本院认定的有效证据，本案事实认定如下：2011年3月14日，被告圣奥置业以告知书形式向原告盈富实业告知购买被告圣奥置业的圣奥中央商务大厦产品的相关事项，包括对仔细阅读对《商品房预定定金合同》、《商品房买卖合同》等文本的提醒；若不具备购买条件导致无法签订或履行《商品房买卖合同》将没收定金的提醒等。同日，原、被告双方签订《定金合同》，该合同其中第一条约定，原告预定被告坐落江干区钱江新城B-06-2地块圣奥中央大厦3205室房屋，建筑面积为240.87平方米。第二条约定，双方按建筑面积计算，该商品房单价每平方米32998元，总金额7948228元。第三条约定，原告同意支付定金500000元，作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，原告支付的定金转为房价款。第四条约定，预订期为15天，原告于2011年3月29日前到杭州环城北路89号与被告签订《商品房买卖合同》。第五条约定，被告同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件。第六条约定，在本合同约定的预订期内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，被告拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；原告拒绝签订商品房预售合同的，无权要求被告返还已收取的定金。第七条约定，有下列情况之一，原告拒绝签订商品房预售合同的，被告应全额返还原告已支付的定金：1、双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；2、双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房产权利的。第八条约定，有下列情况之一，原告拒绝签订商品房预售合同的，被告应双倍返还原告已支付的定金：1、被告未遵守合同第二条、第五条约定的；2、被告未告知原告在签订本合同签该房屋已存在的抵押、查封等事实的。第九条约定，双方应当在约定的期限内签订商品房销售合同，约定期限内未签订的，本合同自动失效。《定金合同》签订后，原告于2012年3月15日支付给被告定金500000元。至2011年3月29日，双方并未签订《商品房买卖合同》。另查明，2011年8月8日前，原告公司原名为“杭州盈富实业有限公司”，2011年8月8日，公司名称变更为“浙江盈富实业有限公司”。再查明，被告开发的涉案钱江新城B-06-2地块商业及办公楼于2010年9月17日取得商品房预售证。本院认为，原、被告就房屋买卖签订的《定金合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。双方在该合同中约定的定金，是为保证双方签订正式商品房买卖合同而交付的定金，性质为立约定金。立约定金是订立主合同的一种担保形式，其作用是保证给付定金一方和接受定金一方互相遵守签订主合同的约定。立约定金一旦交付，合同双方当事人即受其约束，无法定事由或未经双方一致同意，不能解除双方签订主合同的权利和义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。因此立约定金合同双方当事人是否违约判断的依据是哪方以明示或以默示的实际行动拒绝签约，并对违约方适用定金罚则。在本案中，被告并未拒绝与原告签订正式的商品房买卖合同，原告也未提交证据证明被告曾经拒绝同其签订正式合同，故可认定双方未能签订正式商品房买卖合同并非系被告拒绝签约导致。关于原告提出根据《定金合同》第九条约定，“双方如不签订商品房买卖合同，定金合同自动失效的约定”，本院认为对该条的理解并不能就此改变“定金”的法律性质，并非指《定金合同》自始无效力，并不意味着原告据此可要求被告返还定金。对于原告提出是由于出现《定金合同》第七条约定的双方在签订商品房买卖合同时对面积误差的处理、争议解决方式等不能达成一致意见的情形以及由于被告所出售的房产存在办理房产权利证书的障碍的可能性而导致不能签订商品房买卖合同，对此本院认为，原告不仅并不能提供相应证据对导致商品房买卖合同的原因加以证明，且不能清楚地阐述其与被告协商签订商品房买卖合同事宜的具体时间、地点、联系人，也不能提供相应证据证明原告曾于约定时间前向被告表明签订商品房买卖合同的意思表示，故应当认定为原告以其默示的实际行动拒绝与被告签订商品房买卖合同，即原告存在违约行为，故对原告要求返还定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告浙江盈富实业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币9220元，减半收取人民币4610元，由原告浙江盈富实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9220元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 许 炯二〇一二年八月二十七日代书 记员 杨耘文 来自