（2012）成民终字第3739号
裁判日期: 2012-08-24
公开日期: 2014-06-19
案件名称
刘昌馀与成都市金牛区金泉街道清水河社区合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
刘昌馀；成都市金牛区金泉街道清水河社区集体经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第3739号上诉人（原审被告）刘昌馀。委托代理人刘兴益。委托代理人罗义选。被上诉人（原审原告）成都市金牛区金泉街道清水河社区集体经济合作社。住所地：成都市金牛区清水河村。负责人吕世嘉，主任。委托代理人罗阳，四川道达律师事务所律师。委托代理人张华建，四川道达律师事务所律师。上诉人刘昌馀因与被上诉人成都市金牛区金泉街道清水河社区集体经济合作社（以下简称清水河社区）土地租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘昌馀及其委托代理人刘兴益、罗义选，被上诉人清水河社区的委托代理人罗阳、张华建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，1993年1月12日，成都市金牛区清水河村村民委员会（现更名为清水河社区）与刘昌馀签订了一份《占地协议书》，约定：成都市金牛区清水河村村民委员会向刘昌馀提供建房土地100平方米，刘昌馀一次性交纳公益事业费10000元，成都市金牛区清水河村村民委员会保证刘昌馀在50年内正常使用。本案在原审审理过程中，原审法院认为该行为违反了《土地管理法》第六十三条之规定，应当属于无效合同，遂依照相关法律规定，对清水河社区和刘昌馀做了合同无效的释明。上述事实有集体土地所有权证、成都市金牛区清水河村村民委员会与刘昌馀签订的《占地协议书》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院认为，清水河社区、刘昌馀在协议中虽然未明确刘昌馀使用该宗土地是出让、转让或者租用，但从协议内容中看，刘昌馀一次性支付公益事业费10000元，清水河社区保证刘昌馀在50年内正常使用的约定来看，该协议应当为出让性质，本案争议的焦点为：农民集体所有的土地是否可以用于出让或者出租，《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该法条的规定为效力性规范，是禁止性规定。该宗土地的性质为农民集体所有，刘昌馀受让集体所有的土地用于修建私房即用于非农业建设，违反了上述法律之规定，所以应当为无效。据此，原判遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决清水河社区于1993年1月12日与刘昌馀签订的《占地协议书》无效。案件受理费100元，由清水河社区负担50元，刘昌馀负担50元。宣判后，原审被告刘昌馀不服，向本院提起上诉，请求撤销原判。其主要上诉理由是：上诉人是受被上诉人招商引资、发展经济到清水河村进行开发，《占地协议书》是经过公平原则签订的有效协议，在签订协议时，明确约定由被上诉人负责办理《土地使用证》和《房屋产权证》，但被上诉人未进行办理，随着土地的增值其又向上诉人提起诉讼，损害了上诉人的合法利益。原判适用法律不当。上诉人与被上诉人签订《占地协议书》是在1993年1月，应适用1988年的《中华人民共和国土地管理法》，该法明确规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，而本案引用2004年修改后《中华人民共和国土地管理法》，系适用法律错误。被上诉人清水河社区答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。本院经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，清水河社区与刘昌馀签订《占地协议书》的效力问题是本案争议的焦点。关于法律适用问题。本案中，清水河社区与刘昌馀签订《占用土地协议书》的时间是1993年1月，虽《中华人民共和国土地管理法》经过多次修改，根据法不溯及既往的原则，故本案应适用行为发生时的法律即适用1988年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》和1991年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》，上诉人刘昌馀认为原判适用2004年修改后的《中华人民共和国土地管理法》不当的上诉理由正确，本院予以支持。原判适用修改后的现行《中华人民共和国土地管理法》不当，应予纠正。关于协议书效力。清水河社区与刘昌馀签订《占用土地协议书》明确约定清水河社区将其所有的集体所有的土地出让给刘昌馀修建房屋，根据1988年的《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让．土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”，在当时的情况下，国家允许集体所有的土地使用权在一定条件下转让，但该法第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”，1991年颁布施行的国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条也规定“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所在的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准”，根据上述规定，清水河社区在1993年转让集体所有的土地使用权，应经过合法的审批程序并报经县级人民政府批准才具有法律效力，但清水河社区与刘昌馀在签订《占用土地协议书》时未经村民代表会或村民大会讨论通过，也没有报经县级人民政府同意并批准，其行为违反了法律规定，应属无效。此后《中华人民共和国土地管理法》经过两次修改，取销了集体所有土地使用权在一定条件下可以转让的规定，明确农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，结合修改后的《中华人民共和国土地管理法》规定，原审法院虽适用修改后的《中华人民共和国土地管理法》不当，但处理结果正确。上诉人刘昌馀提出其与清水河社区签订的《占用土地协议书》有效的理由不能成立，本院不予支持。对上诉人刘昌馀还提出协议是清水河社区以招商引资名义引进刘昌馀修建房屋，双方在公平原则基础上签订的，应属有效的理由，与本案查证明清水河社区转让集体所有的土地没有经过合法的审查报批程序，违反有关法律规定的事实不符，故其上诉理由本院亦不予支持。原审审判程序合法。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，但处理结果正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费100元，由上诉人刘昌馀负担。本判决为终审判决。审 判 长 周继锋审 判 员 魏云霞代理审判员 宋 巍二〇一二年八月二十四日书 记 员 朱 希 来源：百度“”