（2012）成民终字第4310号
裁判日期: 2012-08-23
公开日期: 2014-06-23
案件名称
白兰与四川名人房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白兰,四川名人房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第4310号上诉人（原审被告）白兰。委托代理人谢松林，四川鼎立律师事���所律师。被上诉人（原审原告）四川名人房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区九里堤中路***号。法定代表人廖明亮，总经理。委托代理人王才兵。委托代理人张永祥，四川言鼎律师事务所律师。上诉人白兰因与被上诉人四川名人房地产开发有限责任公司（以下简称名人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年6月28日受理后，依法组成合议庭于2012年7月24日公开开庭审理了本案，白兰及其委托代理人谢松林，名人公司委托代理人王才兵、张永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，名人公司是从事包括房地产开发在内的有限责任公司。位于成都市武侯区永丰乡肖家河村10组（现成都市武侯区永盛南街10号）“名人·风景”房屋是名人公司��发建设的商品房。2006年4月8日，名人公司与白兰签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定由白兰购买名人公司开发建设的位于成都市武侯区永丰乡肖家河村10组“名人·风景”1幢1单元3楼34号房屋一套，建筑面积30.34平方米，总价款为207829元。《商品房买卖合同补充协议》约定：白兰于2006年4月9日前支付购房首付款83829元，余款124000元由白兰向与名人公司签订按揭贷款业务合作协议的招商银行双楠支行申请按揭贷款支付；在本协议签订的一周内按招商银行双楠支行的规定提交齐按揭贷款所需的全部资料，并于此后一周内在银行办理完毕按揭贷款的全部手续。该《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款约定“若乙方（均指白兰）向银行提供的相关资料不符合规定，其责任由乙方承担。若乙方未在上述约定期限内办完按揭贷款手续，则乙��应向甲方（均指名人公司）承担每天500元的逾期违约金，乙方办理按揭逾期超过三十天的属乙方根本性违约，若乙方违约甲方则有权单方面解除与乙方签订的购房合同及补充协议并收回房屋。乙方同时承诺将已付给甲方的定金和购房首付款及其他款项作为违约赔偿金归甲方所有”；第二条第三款约定“若乙方所提交的资料经银行审查后不能办理按揭贷款时，乙方应在银行确认之日起五日内与甲方另行改签一次性付款的购房合同，并付清购房款。若乙方选择退房，则应按总房款的20%向甲方支付违约金”。上述协议签订之后，白兰支付了购房首付款83829元及房屋保险费、物管费、维修基金、公证费等相关费用，名人公司也按协议约定将诉争房屋交付给白兰使用，该房屋已在成都市产权监理处备案登记。白兰向名人公司提交了办理按揭贷款所需的材料，由名人公司统一为业主办理。因名人公司未在提交银行的相关资料上盖公章，银行按揭贷款一直未办理，白兰至今未支付购房余款124000元。2007年6月29日，名人公司向白兰发出《函告》称：由于白兰提供的银行贷款手续不符合银行的规定，银行拒绝贷款。……时至今日已逾期365天，根据《补充协议》第二条第二款的规定及承诺，要求白兰于收到本函告之日起7日内到名人公司销售部履行合同和补充协议，否则名人公司将依法行使权利，并进行了公证送达。函告发出后，白兰未予答复。名人公司遂于2007年12月26日向原审法院提起诉讼。在审理过程中，名人公司于2011年6月9日变更了诉讼请求，将原诉讼请求“判决解除双方签订的“名人·风景”1幢1单元3楼34号房屋的《商品房买卖合同》和《补充协议》及其附件；判决白兰将“名人·风景”1幢1单元3楼34号房屋返还名人公司；判决白兰将已支付���名人公司的购房首付款作为违约赔偿金归名人公司所有；案件诉讼费等相关费用由白兰承担”变更为：1、白兰向名人公司支付购房款124000元，并以该金额为基数，从2006年4月24日起按同期银行贷款利率的两倍向名人公司支付违约金和损失至全部款项付清之日止；2、案件诉讼费等相关费用由白兰承担。以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、商品房备案登记表、交费票据、（2007）川成蜀证内经字第102042号公证书和名人公司的《函告》、通话清单、按揭办理情况以及双方当事人的庭审陈述笔录等证据在原审案卷佐证。原审法院审理认为，名人公司与白兰于2006年4月8日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。名人公司按约交付了房屋，白兰应当按照补充协议的约定在支付购房首付款后通过银行按揭贷款的方式支付购房余款。但白兰在支付购房首付款且实际占有使用房屋后至今未支付名人公司购房余款。虽然双方对造成购房余款未支付的原因和应由谁承担责任存在分歧，但上述事实客观存在。现名人公司根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第三款“若乙方所提交的资料经银行审查后不能办理按揭贷款时，乙方应在银行确认之日起五日内与甲方另行改签一次性付款的购房合同，并付清购房款”的约定，要求白兰一次性支付名人公司购房余款124000元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。根据本案现有的证据，可以证明银行按揭贷款未办理下来的责任虽在名人公司，但白兰占有使用房屋至今的事实表明其合法权益的行使无法律和事实上的障碍，其未支付购���余款的事实存在，客观上已给名人公司造成资金占用利息的损失，该违约损失应由白兰承担。因名人公司于2007年7月10日致函白兰，称收到本函告之日起7日内到名人公司销售部履行合同和补充协议。白兰未予回复。原审法院结合补充协议约定的内容以及上述函件，酌情确定2007年7月10日发函日起7日内作为利息的起算时间。故白兰应支付的利息损失为：以购房余款124000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍，从2007年7月18日起计算至上述款项付清之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、白兰于判决生效之日起十五日内支付名人公司购房余款124000元，并从2007年7月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计付利息至上述款项付清之日止；二、驳回名人公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5870元，由名人公司负担2935元，白兰负担2935元。宣判后，白兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项后半段，即撤销“从2007年7月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计付利息至上述款项付清之日止”；由名人公司承担本案一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原审判决适用法律错误。白兰并无违约行为却承担违约责任，名人公司明显违约却不承担违约责任。原审判决已查明在办理按揭贷款手续的过程中，白兰按规定交齐了所有应交的资料，银行之所以不办理按揭贷款，责任全在名人公司，为何要白兰承担违约责任。二、原审判决白兰按照中国人民银行同期贷款利率的两倍支付利息缺乏事实和法律依���。首先，白兰并无违约行为，法律及合同并无“中国人民银行贷款两倍利率”的规定及约定。其次，原审法院的判决结果也违反了损失的可预见性规则。三、原审法院违法中止诉讼，客观上也导致了名人公司资金占用利息损失的扩大。被上诉人名人公司答辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应全面履行。上诉人白兰认为没有办理按揭贷款的责任在名人公司没有依据。双方签订的补充协议对办理按揭的期限有明确约定，若未能办理也约定了违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，对此本院予以确认。本院另查明，2007年6月29日，名人公司委托刘国盛向白兰邮寄《函告》，并申请四川省成都市蜀都公证处对邮寄《函告》的过程及内容进行保全证据。四川省成都市蜀都公证处���2007年7月10日作出（2007）川成蜀证内经字第102042号公证书。本院认为，白兰与名人公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均合法有效，双方应全面履行。名人公司已按约履行交付房屋义务，而白兰则应按照《商品房买卖合同补充协议》的约定在支付购房首付款后通过银行按揭贷款方式支付购房余款。白兰上诉认为《商品房买卖合同》签订后，白兰就向名人公司交齐了完整的按揭贷款所需资料，但因为名人公司不提供担保，致使按揭贷款未能办理成功。名人公司对此予以否认。根据已查明的事实，名人公司已向银行递交了相关资料，同时，白兰与名人公司间的合同并未配置担保义务给名人公司，因此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不���支持。但对方当事人认可的除外”的规定，白兰不能证明贷款不能办理的原因在于名人公司，故本院对白兰的该主张不予支持。向名人公司支付购房款是白兰的主要合同义务，按揭贷款的方式仅是白兰支付购房款的方式之一，而按揭贷款合同是白兰与银行间所订立的合同，其成立与否直接决定着白兰向名人公司支付购房款的方式，因此，在白兰与名人公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并实际接收案涉房屋之后，白兰应当对按揭贷款申请是否通过银行审批的情况给予充分的注意，并应当在合理的时间内知晓其按揭贷款申请是否通过银行审批。而订立购房合同、交房后，白兰并未向银行归还按揭贷款，其应当知道其按揭贷款申请未通过银行审批。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》关于“白兰应在该协议签订的一周内提交按揭贷款所需的全部资料，并于此后一周内在银行办理完毕按揭贷款的全部手续。若白兰所提交的资料经银行审查后不能办理按揭贷款时，白兰应在银行确认之日起五日内与名人公司另行改签一次性付款的购房合同，并付清购房款。”的约定，白兰应在上述约定的期限内完成按揭贷款手续或以其他方式向名人公司支付购房余款。虽然银行确认白兰不能办理按揭贷款的时间不能确定，但依据常理，白兰应在合理期限内履行付款义务。白兰未以积极的行动促成其银行按揭贷款申请办理成功，也未以其他方式向名人公司履行付款义务，其怠于履行主要合同义务的行为构成违约。因白兰的违约行为给名人公司造成了资金占用利息的损失，该违约损失应由白兰承担。关于白兰主张名人公司不接受其一次性支付购房余款提议的问题，因白兰不能证明该意思表达已到达名人公司，且白兰���出该意思表示的时间远超过合同约定的其应付款时间，故不能因此免除白兰应承担的违约责任。且白兰无证据证明名人公司拒绝接受其提议，而白兰实际也未将购房余款进行支付或提存。故本院对白兰的该项主张不予支持。关于利息的计算标准问题，原审法院比照银行按揭贷款以及逾期还款对利息的支付要求，结合本案案情，按银行同期贷款利率的两倍计付并无不当。综上，上诉人白兰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审法院确定的负担方式执行。二审案件受理费5870元，由上诉人白兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琦审 判 员 ���陈苹代理审判员 罗 毅二〇一二年八月二十三日书 记 员 夏 伟 搜索“”