（2012）成民终字第4312号
裁判日期: 2012-08-23
公开日期: 2014-06-27
案件名称
范丽萍与四川名人房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
范丽萍；四川名人房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第4312号上诉人（原审被告）范丽萍。委托代理人谢松林，四川鼎立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）四川名人房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区九里堤中路**。法定代表人廖明亮，总经理。委托代理人王才兵。委托代理人张永祥，四川言鼎律师事务所律师。上诉人范丽萍因与被上诉人四川名人房地产开发有限责任公司（以下简称名人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年6月28日受理后，依法组成合议庭于2012年7月24日公开开庭审理了本案，范丽萍委托代理人谢松林，名人公司委托代理人王才兵、张永祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，名人公司与范丽萍于2006年3月22日签订《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》及其附件，约定由范丽萍购买名人公司开发建设的位于成都市武侯区永丰乡肖家河村十组（现成都市武侯区永盛南街10号）“名人·风景”1幢1单元9楼45号房屋一套，建筑面积34.63平方米，总价款为151887元。《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》约定，范丽萍于2006年3月22日前支付购房首付款60887元，余款91000元由范丽萍向与名人公司签订按揭贷款业务合作协议的工商银行沙河支行申请按揭贷款支付；在本协议签订的一周内按招商银行沙河支行的规定提交齐按揭贷款所需的全部资料，并于此后一周内在银行办理完毕按揭贷款的全部手续。该《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第二条第二款约定“若乙方（均指范丽萍）向银行提供的相关资料不符合规定，其责任由乙方承担。若乙方未在上述约定期限内办完按揭贷款手续，则乙方应向甲方（均指名人公司）承担每天500元的逾期违约金，乙方办理按揭逾期超过三十天的属乙方根本性违约，若乙方违约甲方则有权单方面解除与乙方签订的购房合同及协议并收回房屋。乙方同时承诺将已付给甲方的定金和购房首付款及其他款项作为违约赔偿金归甲方所有”；第二条第三款约定“若乙方所提交的资料经银行审查后不能办理按揭贷款时，乙方应在银行确认之日起五日内与甲方另行改签一次性付款的购房合同，并付清购房款。若乙方选择退房，则应按总房款的20%向甲方支付违约金”。上述协议签订后，范丽萍交付了购房首付款60887元、房屋保险费、物管费、维修基金、公证费等相关费用，名人公司也按协议约定将诉争房屋交付给范丽萍使用，该房屋已在成都市产权监理处进行了备案登记手续。2007年3月20日，范丽萍与名人公司又重新签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋总价151887元，房屋建筑面积34.65平方米，付款方式为银行按揭。范丽萍向名人公司提交了办理按揭贷款所需的材料，由名人公司统一为业主办理。但银行按揭贷款一直未办理下来，范丽萍也至今未支付购房余款91000元。2007年7月10日，名人公司向范丽萍发出《函告》称：由于范丽萍提供的银行贷款手续不符合银行的规定，银行拒绝贷款。……时至今日已逾期395天，根据《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第二条第二款的规定及承诺，要求范丽萍于收到本函告之日起7日内到名人公司销售部履行合同和补充协议，否则名人公司将依法行使权利。该函告进行了公证送达。函告发出后，范丽萍未予答复。名人公司遂于2007年12月26日向原审法院提起诉讼。在审理过程中，名人公司于2011年6月9日变更了诉讼请求，将原诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》和《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》及其附件；2、判令范丽萍将房屋返还给名人公司；3、判决范丽萍已支付给名人公司的购房首付款作为违约赔偿金归名人公司所有；4、诉讼费等相关费用由范丽萍承担，变更为：1、判令范丽萍向名人公司支付购房余款91000元，并以该金额为基数，从2006年4月7日起按银行同期贷款利率的两倍向名人公司支付违约金及损失至全部款项付清之日止；2、本案诉讼费等相关费用由范丽萍承担。原审法院判决认为，名人公司与范丽萍于2006年3月22日签订的《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》及其附件是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。其后双方又于2007年3月20日签订《商品房买卖合同》，应视为双方对合同的变更。名人公司按约交付了房屋，范丽萍应当按照补充协议的约定在支付购房首付款后通过银行按揭贷款的方式支付购房余款。但范丽萍在支付购房首付款且实际占有使用房屋后至今未支付名人公司购房余款。虽然双方对造成购房余款未支付的原因和应由谁承担责任存在分歧，但上述事实客观存在。现名人公司根据《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第二条第三款“若乙方所提交的资料经银行审查后不能办理按揭贷款时，乙方应在银行确认之日起五日内与甲方另行改签一次性付款的购房合同，并付清购房款”的约定，要求范丽萍一次性支付名人公司购房余款91000元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。根据本案现有的证据，不能证明银行按揭未办理下来的责任在何方，范丽萍占有使用房屋至今的事实表明其合法权益的行使无法律上和事实上的障碍，但其未支付购房余款的事实存在，客观上已给名人公司造成资金占用利息的损失，该违约损失应由范丽萍承担。因双方于2007年3月20日重新签订合同，当事人均无证据证明银行何时确认不能办理按揭贷款，故原审法院考虑银行审查贷款的合理期限，结合补充协议约定的内容以及双方均无证据证明银行确认不能按揭贷款的客观事实，酌情确定在双方重新签订购房合同后30日起作为利息的起算时间。故范丽萍应支付的利息损失为：以购房余款91000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍，从2007年4月20日起计算至上述款项付清之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、范丽萍于判决生效之日起十五日内支付名人公司购房余款91000元，并从2007年4月20日起，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计付利息至上述款项付清之日止；二、驳回名人公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元，由名人公司负担2345元，范丽萍负担2345元。宣判后，范丽萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项后半段，即撤销“从2007年4月20日起，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计付利息至上述款项付清之日止”；由名人公司承担本案一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实错误。没能办理按揭贷款的原因和责任在名人公司。买卖合同签订后，范丽萍就向名人公司交齐了完整的按揭贷款所需资料，名人公司却未按约向银行递交，故意隐瞒办理进展的真实情况，甚至撤回已经交到银行的按揭手续，致使按揭贷款未能办理成功。二、原审法院判决范丽萍按照中国人民银行同期贷款利率的两倍支付利息缺乏事实和法律依据。首先，范丽萍并无违约行为。其次，原审法院的判决结果也违反了损失的可预见性规则。三、原审法院违法中止诉讼，客观上也导致了名人公司资金占用利息损失的扩大。被上诉人名人公司口头答辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应全面履行。上诉人范丽萍认为没有办理按揭贷款的责任在名人公司没有依据。双方签订的补充协议对办理按揭的期限有明确约定，若未能办理也约定了违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，对此本院予以确认。本院另查明，（一）2007年6月29日，名人公司委托刘国盛向范丽萍邮寄《函告》，并申请四川省成都市蜀都公证处对邮寄《函告》的过程及内容进行保全证据。四川省成都市蜀都公证处于2007年7月10日作出（2007）川成蜀证内经字第102042号公证书。（二）2007年7月5日，刘国盛取回了范丽萍办理按揭贷款的资料。以上事实，有《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》、《公证书》、便条以及当事人陈述予以证实。本院认为，范丽萍与名人公司签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》均合法有效，双方应全面履行。名人公司已按约履行交付房屋义务，而范丽萍应按照《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的约定在支付购房首付款后通过银行按揭贷款方式支付购房余款。范丽萍上诉认为名人公司未按约向银行递交其按揭贷款所需资料，并故意隐瞒办理进展的真实情况，致使按揭贷款未能办理成功。范丽萍对此陈述并未举证证明，名人公司也予以否认，且根据已查明的事实，名人公司确向银行递交了相关资料，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，本院对范丽萍的该主张不予支持。而以按揭贷款方式向名人公司支付购房余款是范丽萍的主要合同义务，故范丽萍应对其按揭贷款是否办理成功尽合理的注意义务。范丽萍在与名人公司签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，并实际接收案涉房屋之后，未向银行归还过按揭贷款，其应当知道其按揭贷款申请未通过银行审批。根据双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》关于“范丽萍应在该协议签订的一周内提交按揭贷款所需的全部资料，并于此后一周内在银行办理完毕按揭贷款的全部手续。若范丽萍所提交的资料经银行审查后不能办理按揭贷款时，范丽萍应在银行确认之日起五日内与名人公司另行改签一次性付款的购房合同，并付清购房款。”的约定，范丽萍应在上述约定的期限内完成按揭贷款手续或以其他方式向名人公司支付购房余款。虽然银行确认范丽萍不能办理按揭贷款的时间不能确定，但依据常理，范丽萍应在合理期限内履行付款义务。范丽萍未以积极的行动促成其银行按揭贷款申请办理成功，也未以其他方式向名人公司履行付款义务，其怠于履行主要合同义务的行为构成违约。因范丽萍的违约行为给名人公司造成了资金占用利息的损失，该违约损失应由范丽萍承担。而名人公司取回范丽萍办理按揭贷款资料的时间，是在双方签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》一年以后，已经远超过范丽萍应向名人公司以按揭贷款方式支付购房余款的合理期限，故名人公司的该行为不构成违约，也不能以此证明系名人公司的原因导致范丽萍未能成功办理按揭贷款。关于范丽萍主张名人公司不接受其一次性支付购房余款提议的问题，因范丽萍无证据证明该意思表示到达名人公司且名人公司拒绝接受，而范丽萍实际也未将购房余款进行提存。故本院对范丽萍的该项主张不予支持。关于利息的计算标准问题，原审法院比照银行按揭贷款以及逾期还款对利息的支付要求，结合本案案情，按银行同期范丽萍贷款利率的两倍计付并无不当。综上，上诉人范丽萍的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审法院确定的负担方式执行。二审案件受理费4690元，由上诉人范丽萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 张琦审 判 员 陈苹代理审判员 罗毅二〇一二年八月二十三日书 记 员 夏伟 关注公众号“”