（2012）浙温民终字第823号
裁判日期: 2012-08-22
公开日期: 2016-09-22
案件名称
浙ＸＸ夏物业管理有限公司与施时猛物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施时猛,浙ＸＸ夏物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙温民终字第823号上诉人（原审被告）：施时猛。委托代理人：曾科荣，浙江中坚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区划龙桥西路金色家园北区4幢101室。法定代理人：郭力前，总经理。委托代理人：李群，系该公司员工。上诉人施时猛因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，被告系温州市鹿城区七都镇樟里上沙村江中花苑（原暂定名“华侨花园玫瑰组团”）26幢业主，房屋建筑面积376.76平方米，原告（原名温州华夏物业管理有限公司，后于2010年5月17日变更登记为浙ＸＸ夏物业管理有限公司）系该小区物业服务企业。2005年12月5日，原告与该小区建设单位温州华顺房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告为该小区提供物业服务，物业服务费为每月每平方米2.5元，每六个月的第一个月向原告预交。其中业主空置房按政府主管部门规定向乙方交纳，交纳时间同第十九条第2款要求。该合同第六条约定，乙方（即本案原告）负责公共绿地、花木、建筑小品等的维护与管理。第十七条约定，乙方须按下列约定，实现管理目标：1.房屋外观：完好…4.公共环境：整洁；5.绿化：美观…合同签订后，原告即进驻该小区提供物业服务，被告于2010年10月9日领取房屋钥匙。2012年2月7日，原告向被告发出物业费催缴通知书，但被告至今仍未缴纳相应的物业服务费。另查明，涉案房屋交付后，被告未实际居住，小区范围内的绿地杂草丛生，未及时维护，现涉案房屋处于空置状态。原判认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与建设单位温州市华顺房地产开发有限公司于2005年12月5日签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，对包括被告在内的所有业主均具有约束力。根据双方约定，物业服务费为每月每平方米2.5元，每六个月的第一个月向原告预交。原告已根据合同约定提供了相应的物业服务，被告应支付相应的物业服务费。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。现原告起诉要求被告支付自2010年10月9日起至2011年12月止的物业服务费，合法有据，依法予以支持。被告辩称原告提供的物业服务不符合约定，要求对其应当承担的物业服务费酌情予以减免，其提供的照片显示小区内绿地荒芜，杂草丛生，未及时得到养护，能够证明原告提供的物业服务存在不到位的地方。现原告以该绿地属于业主的私家花园为由拒绝进行养护，但考虑到被告未实际入住涉案房产，其对建筑物附近的绿地未采取隔离等行为使之成为私家花园之前，物业服务企业应当尽到合同约定的提供公共物业服务的义务，故其主张的理由不能成立，酌情确定被告需承担60%的物业服务费共计8313元（2.5元/月×376.76平方米×14个月22天×60%）。根据《中华人名共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告施时猛于本判决生效之日支付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司自2010年10月10日起至2011年12月31日止物业服务费共计8313元。二、驳回原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，减半收取76.5元，由原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担30.5元，由被告施时猛负担46元。宣判后，施时猛不服，提起上诉称：被上诉人未尽到最基本的服务义务，其请求不具有正当性。根据《前期物业服务合同》第二章第六条约定，被上诉人的服务范围包括公共绿地、花木、建筑小品的维护与管理，但被上诉人所服务的范围内杂草丛生，甚至连公共过道也被杂物堆满，路灯早已破败不堪。被上诉人对个别业主擅自改建园区景观、破环整体建设布局的行为视而不见，对违法施工造成的环境污染也不闻不问。另外，被上诉人在人员配备上没有达到最低标准，其配备的保安不足三人，保洁员没有配备。涉案服务为有偿服务，被上诉人取得服务费的对价是提供符合合同约定的物业服务。《前期物业服务合同》第三章第十七条第9项的约定：“乙方须按下列约定，实现管理目标：业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%以上”。该约定是被上诉人取得服务对价的前提。现99%的业主都对被上诉人的服务不满意，故其要求上诉人支付服务费缺乏合理性和正当性。被上诉人服务的小区目前入住率不到10%，未形成居住氛围，相关的道路和配套设施均在建设中，被上诉人并没有按照合同的约定投入相应的成本。因此，即使被上诉人坚持主张服务费，最多也只能按合同约定价款的30%收取。被上诉人与其他业主以50%比例自行和解，足以证明该事实。原审法院判决上诉人支付60%的物业服务费，实质上是用上诉人的损失支持被上诉人的不当得利。综上，请求撤销原判，改判上诉人按被上诉人诉请的30%支付物业管理服务费。被上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司辩称：被上诉人已经按照合同约定履行了应尽的义务。上诉人称小区绿地杂草丛生不属实，实际上那块绿地是业主的私人花园，被上诉人无法对其进行管理。被上诉人已经按照要求配置相关安保人员，小区也没有发生重大安全事件。由于上诉人实际上未入住，被上诉人已经在与其与小区建设单位签订的前期物业服务合同的基础上，对未入住的用户给予以了一定程度的减免，但上诉人主张按照30%的比例支付服务费，明显过低。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋所在小区的建设单位温州华顺房地产开发有限公司与被上诉人于2005年12月5日签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应确认为有效。上述合同签订后，被上诉人依约为涉案房屋所在小区提供物业服务，上诉人作为业主，无论其是否已经入住，均应按照合同约定缴纳物业服务费。经被上诉人催告，上诉人仍拒不缴纳物业服务费，现被上诉人起诉要求被上诉人履行上述义务，于法有据。但从涉案房屋所在小区路灯损坏未及时修理、小区公共道路上堆放的杂物未及时清除、绿地杂草丛生等情况可见被上诉人提供的物业服务存在明显的瑕疵，原判据此对上诉人应承担的物业服务费酌情予以减免，确定其支付60%的服务费，符合本案实际。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，由上诉人施时猛负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹挺骞审 判 员 杨宗波代理审判员 蔡蓓蓓二〇一二年八月二十二日代书 记员 曾 慧 来源：