（2012）浙温民终字第637号
裁判日期: 2012-08-21
公开日期: 2014-06-13
案件名称
朱少环与中瑞温州房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
朱少环；中瑞温州房地产有限公司；杭州景泰建筑装潢工程有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第三项
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙温民终字第637号上诉人（原审原告）：朱少环。委托代理人：王川海。委托代理人：周春草。上诉人（原审被告）：中瑞温州房地产有限公司。法定代表人：郑胜涛。委托代理人：薄士坤。原审第三人：杭州景泰建筑装潢工程有限公司。法定代表人：吕金浩。委托代理人：吴小明。上诉人朱少环、中瑞温州房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2011）温鹿民初字第2015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2007年2月26日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买其开发的中瑞曼哈顿2幢1001室房屋，建筑面积292.24平方米，单价为每平方米22290元，总价共计6514030元；被告应当在2010年9月30日前将具备验收合格条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同规定的期限交付原告的，逾期不超过九十日，被告按日向原告交付已付房价款万分之三的违约金；逾期超过九十日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之八的违约金；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告重修、重做、更换。合同签订后，原告分别于2007年2月27日、2007年4月26日、2007年8月16日向被告支付购房款2500000元、977105元、2711224元、共计6188329元（双方未经结算）。2010年4月19日原告与被告签订了一份《装修变更确认书》，内容为：原告向被告提出变更装修意见，装修材料中的卫生间马桶要求变更为智能马桶；由于原告向被告提出变更商品房装修意见，双方同意对原《商品房买卖合同》约定的交付期限条款进行解除，交付时间顺延。2010年10月12日，经相关单位竣工验收，被告建设的房屋主体工程验收合格。另查明，被告将涉案房屋的装饰工程发包给第三人杭州景泰建筑装璜工程有限公司施工，双方约定：承包方式为包工包料；工期为自2010年4月1日至2010年8月31日，153天；在施工过程中，若原告要求对室内装饰进行变更，第三人可以对其进行变更，并与原告根据被告原定的变更原则要求确定双方协议，经被告核对同意后实施装修。如原告和第三人一致同意延期的，经被告备案后，被告对该房屋的交付延期不予追究责任。若原告未对该套型进行任何变更，则第三人必须在合同工期要求内，完成自己的全部工作内容。2010年8月份，第三人开始对中瑞曼哈顿2幢1001室房屋进行装修，并于2011年6月份结束施工。在第三人对该房屋装修过程中，原告对部分装饰进行了变更。原告至今未与被告办理房屋交接手续，但原告已于2011年7月20日占有涉案房屋。原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力予以确认。原告朱少环已经向被告中瑞温州房地产有限公司支付所有房款，依约定被告应在2010年9月30日前向原告交付具备验收合格条件的中瑞曼哈顿2幢1001室房屋，被告于2011年7月20日才将该房屋交付原告，已经逾期交房292天。对于被告方提出双方于2010年4月19日已就涉案房屋的交付时间进行变更的意见，原审法院认为，双方于2010年4月19日签订的《装修变更确认书》仅约定原合同的交付期限条款解除，交付时间顺延，但交付期限的顺延应在合理范围内，不应无限制。原告方在房屋的装修过程中对装修方案进行变更，势必导致房屋装修期间的延长而影响房屋的交付，对因原告自身原因变更装修而导致交房逾期的责任应由原告自己承担。经勘验，原告变更涉案房屋的装修部分导致装修期间的延长不应长达292天的逾期时间，考虑装修变更的因素影响，酌情认定应由被告承揽的逾期交房违约期间以190天为宜。对于被告主张逾期交付的违约责任应由第三人承担的意见，原审法院认为，合同当事人一方即被告因第三人的原因造成违约的，应当向原告承担违约责任，被告与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，不在本案审理范围内。故本案被告应向原告承担违约责任，被告的上述主张不成立。对于被告与第三人主张原告诉请的违约金过高的意见，原审法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，合同约定的违约金为已付房款的百万分之八，已经远远高于同地段同类房屋租金标准，合同约定逾期交房时间未超过九十日按已付房价款的万分之三支付违约金，原告自愿以此违约金标准计算较为合理，依法予以支持。计算得被告应付原告的违约金为6188329元×190天×0.0003＝352734.75元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条规定，判决：一、被告中瑞温州房地产有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告朱少环逾期交房违约金352734.75元；二、驳回原告朱少环的其他请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10249元，由被告中瑞温州房地产有限公司负担5606元，原告朱少环负担4643元。宣判后，朱少环不服，提起上诉称：原判认定朱少环进行了装修变更与实际情况不符，朱少环在装修期内没有变更装修。2010年4月19日双方签订的《装修变更确认书》之前的回复函、反馈表等均是中瑞温州房地产有限公司调整装修方案而征求业主意见的行为，是其同意业主调整装修的营销行为，对交付时间不产生变更的法律后果。原判以朱少环在房屋装修过程中对装修方案进行了变更为由酌情认定中瑞温州房地产有限公司承担逾期交房违约期190天，缺乏事实与法律依据。退一步讲，即使朱少环存在局部、细微的变更，也不应承担三分之一的责任，原判在责任划分上显然有失公平。据此，请求撤销原判，改判中瑞温州房地产有限公司支付朱少环逾期交房违约金644888元，并承担本案一审、二审的诉讼费。上诉人中瑞温州房地产有限公司上诉称：一、原判对本案基本事实的认定存在以下错误：1、上诉双方已就精装修样板房标准进行了变更，由朱少环提出了具体的装修设计修改方案，并最终由朱少环亲笔签字确定了装修设计施工图纸，而原审法院对此未予认定，显属不当。上诉双方于2010年4月19日签订的《装修变更确认书》已将原商品房买卖合同“2010年9月30日前交付”的约定变更为“交付时间顺延”，原判仍认定中瑞温州房地产开发有限公司应按原合同约定的日期交付，显属错误。根据《装修变更确认书》“业主在变更装修的过程中，具体变更金额与装修公司自行协商”的约定，装修变更过程中的室内装修合同权利义务主体为朱少环与第三人，原审法院认定装修合同应由中瑞温州房地产开发有限公司与第三人之间解决是错误的。2、涉案房屋室内装修工程于2010年8月实际开工，是由朱少环的行为决定的。2010年1月25日，朱少环签署整改方案，对房屋装修风格进行部分变更修改，后于2010年4月19日签署《装修变更确认书》，提出变更要求，于2010年7月19日又提处书面整改要求。正是由于朱少环多次而不是一次性地提出多出变更设计要求，导致第三人根据其需要不断地变更设计施工图纸，直至2010年8月9日才由朱少环签字确认。在涉案房屋装修期间，朱少环又多次进行装修设计、施工方案的变更和增加工程量，造成装修工程的图纸重新设计、材料重新购置和定制、安装，这些行为直接导致装修工程工期的顺延，最终于2011年6月完工。二、原审法院对本案各主体之间的法律关系认识错误，从而作出了错误的判决。本案存在两个装修合同法律关系：一是中瑞温州房地产开发有限公司与第三人之间的装修合同关系，另一个是朱少环与第三人之间形成的事实上的室内装修合同关系。因此，当第三人与朱少环在事实上的室内装修合同履行过程中，因朱少环的意愿作出变更、延期、增加工程量等行为导致装修施工的工期顺延，在双方没有约定工期的情况下，属双方意愿，原判将“合理工期”强加给当事人，显属错误。三、原审法院对证据的审核与认定存在错误。一审期间，中瑞温州房地产开发有限公司与第三人均提供了较多的证据，证明朱少环在装修施工期间的行为，但原审法院对这些证据的审核与认定存在严重错误，最终作出由中瑞温州房地产开发有限公司承担190天违约责任的认定。综上，请求撤销原判，依法改判驳回朱少环的诉讼请求。原审第三人杭州景泰建筑装潢工程有限公司辩称：朱少环签署了《装修变更协议书》是事实。变更协议书签订后，不管他们到底有没有变动，第三人在业主书面通知之前，都不能变动。所以，涉案房屋装修动工的时间取决于业主。即使都不变动，开工时间也要业主签字确认。朱少环签署《装修变更协议书》后，没有与第三人约定工期，故涉案房屋装修工程不存在延期。涉案房屋延期交付的原因是朱少环对装修方案进行了多次变更，该小区没有变更装修的房屋都是按期交付的。二审期间，上诉人朱少环及第三人未提供新的证据。上诉人中瑞温州房地产开发有限公司提供了如下证据：1、2号楼综合施工情况及动态表，证明第三人制作的施工动态记录显示，2010年10月20日涉案房屋装修工程正在施工，计划定于2010年12月30日完工；2、增加工程量表格，证明受朱少环的指示，涉案房屋更改和增加了四项装修工程；3、温州市光大墙体布艺有限公司对账单，证明朱少环分别于2011年6月25日、2011年8月9日向该公司购买用于涉案房屋室内装修墙纸的事实。第三人对上述证据均无异议。上诉人朱少环对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性、关联性均有异议，且中瑞温州房地产开发有限公司与第三人存在利害关系，故该证据不能作为定案依据；证据2系中瑞温州房地产开发有限公司单独制作，对其真实性、关联性均有异议；证据3没有经办人签字，对其真实性有异议，且该采购单系中瑞温州房地产开发有限公司在装修过程中产生，与朱少环没有任何关联。经审查，本院认为，上述证据均不属二审中新的证据，且真实性均无法确定，故对上述证据本院均不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，2010年4月19日，上诉人朱少环与中瑞温州房地产有限公司在《装修变更确认书》中约定：“由于业主向开发商提出变更该套商品房装修意见，双方同意对原《商品房买卖合同》约定的交付期限条款进行解除，交付时间顺延。”上述约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。基于上述约定，中瑞温州房地产有限公司应交付涉案房屋的时间不应以原《商品房买卖合同》关于交付期限的约定为准，故原审法院认定中瑞温州房地产有限公司应于2010年9月30日前交付涉案房屋，显属不当。但为了避免开发商无限期拖延交付，保障业主的合法权益，“交付时间顺延”应该有所限制，并确定合理的装修期限。朱少环在签署《装修变更确认书》时，明确要求变更涉案房屋卫生间的马桶，一审期间，经原审法院现场勘验，朱少环在装修过程中亦存在对原装修方案进行局部变更的行为，因上述原因造成的工期延长，应予以扣除。综合考虑本案的实际情况，原判酌情确定中瑞温州房地产有限公司承担190天的逾期交付违约责任，显属过长，本院确定由其承担95天的逾期交付违约责任。鉴于双方对原判确定的日万分之三违约金计算标准均无异议，本院不再予以调整。因此，中瑞温州房地产有限公司应承担的违约金数额为6188329元×95天×0.0003＝176367.38元。朱少环称其未对装修方案进行变更，与事实不符，故其上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2011）温鹿民初字第2015号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2011）温鹿民初字第2015号民事判决第一项；三、上诉人中瑞温州房地产有限公司于本判决书生效之日起五日内支付上诉人朱少环逾期交房违约金176367.38元。二审案件受理费5606元，由上诉人中瑞温州房地产有限公司、朱少环各负担2803元。（本页无正文）审 判 长 邹挺骞审 判 员 杨宗波代理审判员 蔡蓓蓓二〇一二年八月二十一日代书 记员 曾 慧 微信公众号“”