（2012）珠香法民二初字第1250号

裁判日期: 2012-08-20

公开日期: 2016-01-07

案件名称

珠海市家源物业代理有限公司与肖洪、钟安云居间合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市香州区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海市家源物业代理有限公司,肖洪,钟安云

案由

居间合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第四百二十四条

全文

广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2012）珠香法民二初字第1250号原告：珠海市家源物业代理有限公司（以下简称：家源物业），住所地：珠海市香洲区。法定代表人：牛广军，总经理。委托代理人：麦丽妍，广东达熙律师事务所律师。委托代理人：肖海军，广东达熙律师事务所律师。被告：肖洪，男，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××5898。被告：钟安云，女，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××2245。两被告共同委托代理人：黄海，广东晨光律师事务所律师。上列原告家源物业与被告肖洪、钟安云居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家源物业的委托代理人麦丽妍、肖海军，被告肖洪、钟安云共同委托代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家源物业诉称：2011年6月9日，在原告的居间下，被告与出卖人徐雪红签订《珠海市房地产买卖合同》（№2008203），同意以人民币1780000元的价格购买位于珠海市前山映晖湾10栋301房、303房之物业。同时约定，被告于本合同签订后，视为原告的经纪行为成功，被告向原告支付26800元作为佣金。原告已经完成了居间义务，但被告应当向原告支付的26800元佣金至今未付。原告曾多次向被告追讨，被告均拒不履行支付义务。原告已促成被告与出卖方签订了《珠海市房地产买卖合同》，完成了居间义务，履行了合同义务，被告应当依法依约，向原告支付佣金。原告曾向被告多次追讨，被告仍拒不履行支付义务。被告拒不履行支付义务严重损害了原告的合法权益，据此，请求法院判令：一、被告立即向原告支付佣金人民币26800元以及逾期支付的利息（以26800为基数，自2011年6月9日起每日按中国人民银行逾期贷款利息计算至付清之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。原告家源物业为其诉称提供以下证据：1.映辉湾办理《房地产权证》的通知；2.权晖置业（珠海）有限公司定金收据；3.收款收据两张；4.珠海市房地产买卖合同；5.定金收据；6.地址确认书与催告函。被告肖洪及钟安云共同答辩称：一、原告家源物业居间签订的《珠海市房地产买卖合同》无效，原告家源物业并未完成居间义务。1、该合同转让方不是涉案房屋的产权人。正如诉状所称，原告家源物业居间签订的是房屋买卖合同，该合同是以转让方对涉案房屋享有完全的所有权并已取得房地产权证书为有效前提。根据被告肖洪、钟安云所举证的珠海市房地产交易登记中心《房地产权登记表》和《商品房买卖合同》证实，转让方徐雪红对珠海市前山福石路81号映晖湾10栋3单元01房、03房的房屋并不享有物权，涉案房屋的产权人是案外人权晖置业（珠海）有限公司，权证号码为201000135。案外人徐雪红既非该房屋的所有权人，也非预告登记权利人，其无权与被告肖洪、钟安云签订房屋买卖合同转让涉案房屋，不具有诉状中所称的“出卖人”主体资格。2、原告家源物业居间签订的《珠海市房地产买卖合同》无效。根据合同法第52条及城市房地产管理法第38条规定，由于该合同中转让方并未依法取得涉案房屋的产权证书，该转让行为违反了法律的禁止性规定，原告家源物业居间签订的合同无效。二、原告家源物业并未成功促成合同成立，被告肖洪、钟安云不应支付居间费用。原告家源物业起诉状称“本合同签订后，视为原告的经纪行为成功”，这是对合同法规定的错误理解。根据合同法第426条规定，“居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬”。从该法律规定看出，居间行为的完成是以促成合同的成立为法定要件，而不应该是以合同的签署为标准。而居间人促成合同“成立”应该是指合同的有效成立，包括两方面的内容，其一，用以完成交易行为的合同成立与居间人的行为有因果关系；其二，居间人介绍订立的合同应当是依法成立的有效合同。依上所述，原告家源物业居间订立的《珠海市房地产买卖合同》因违反了法律的禁止性规定而未有效成立，该合同项下的交易行为也因合同的无效而当然无法实现。被告肖洪、钟安云实现购买涉案房屋交易行为的合同是与案外人权晖置业（珠海）有限公司签订的《商品房买卖合同》，该合同的订立和履行与原告家源物业并无任何关联。原告家源物业以签订《珠海市房地产买卖合同》就“视为经纪行为成功”的霸王条款作为主张居间费用依据，明显违背法律规定。在居间合同法律关系中，委托人订立合同的目的是通过合同行为获得交易利益，合同虽经当事人签署，但未有效成立，合同利益并没有实现，而且还可能会承担不利的法律后果。如果以合同订立作为支付居间费的条件，而不管合同是否有效、交易是否成功，既有损委托人的利益也显失合同公平。因此，原告家源物业的居间行为并未成功，被告肖洪、钟安云不应支付其居间费用。三、原告家源物业故意隐瞒了合同转让方并不享有涉案房屋产权的重要事实，损害被告肖洪、钟安云的利益，不应支付居间费。根据《珠海市房地产买卖合同》第七条约定，原告家源物业保证转让方对涉案房屋享有完全的所有权及权利不受限制。根据原告家源物业所举证的证据一、二证实，早在合同签订时，原告家源物业就已经知道转让方并未取得涉案房屋产权证书，对涉案房屋并不享有所有权的事实。但原告家源物业却故意隐瞒这一重要事实，误导被告肖洪、钟安云签订合同，现又依据该无效合同诉请被告肖洪、钟安云支付其居间费，其目的是为了获取非法的利益。原告家源物业的行为违背了合同保证义务，也违反了合同法第425条规定的法定义务，严重损害了被告肖洪、钟安云的利益，被告肖洪、钟安云依法无需向原告家源物业支付居间费用。综上所述，被告肖洪、钟安云认为，原告家源物业作为专业从事房地产居间业务的居间人，坚守诚信本是其所应遵循的基本商业伦理，却故意隐瞒转让方并未取得房屋所有权的重要事实，试图通过误导被告肖洪、钟安云签订合同而获取非法利益，损害了被告肖洪、钟安云的利益，其行为不应予以彰显。本案《珠海市房地产买卖合同》因不具有法定的转让条件，合同并未有效成立，被告肖洪、钟安云依法无需向原告家源物业支付居间费用。涉案房屋是被告肖洪、钟安云向房地产开发企业所购买，双方所签订的是《商品房买卖合同》，该交易行为与原告家源物业无任何关联。原告家源物业诉请支付居间费的请求于事无理，于法无据，恳请依法驳回其全部诉讼请求。被告肖洪及钟安云就其辩称提供以下证据：1.珠海市房地产买卖合同；2.房屋产权登记表、商品房买卖合同；3.房地产权证书；4.房款发票。经审理查明：2011年6月9日，原告家源物业作为经纪方（丙方），案外人徐雪红作为转让方（甲方），被告钟安云、肖洪作为受让方（乙方）三方签订了一份《珠海市房地产买卖合同》，约定：由丙方提供经纪，甲方将位于珠海市前山映晖湾10栋301房、303房转让给乙方，乙方应付房款为人民币178万元，乙方应于合同签订后当日内支付甲方定金人民币2万元，（此处有手写体标注以下内容：已付定金，可冲抵房款）；乙方于2011年7月10日前支付第一期房款人民币100万元（含定金）；余款人民币78万元以商业贷款的形式支付；本合同签订后，视为丙方的经纪行为成功。基于丙方为甲乙双方提供之服务，丙方向甲方收取1万元及向乙方收取26800元作为佣金；本合同签订之日起7日内，甲、乙、丙三方应携带有关产权资料到相关部门办理房产【按揭】【纳税】【过户】【更名】手续；甲、丙方保证上述房地产没有产权纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍造成房屋买卖不成的，甲方应向乙、丙方各支付房价5%作违约金；甲方须按约缴交有关资料及办理相关手续，未经乙方同意而延期办理，作为甲方违约处理。甲方决定中途不卖及逾期7天仍未交付房地产时，作甲方悔约处理，甲方应于悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另向乙方承担人民币10万元的违约金，且向丙方承担人民币5万元违约金；乙方须按约缴交有关资料及办理相关手续，未经甲方同意而延期办理，作为乙方违约处理。乙方决定中途不买及逾期7天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，已付购房款甲方在七日退回乙方，乙方须支付丙方人民币5万元违约金；乙方所交定金，甲方不予退回……。该买卖合同约定的第一条买卖房地产内容中：“该房地产甲方于年月日向房地产登记中心申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为”的空白填写部分均以斜线划除。在该条款尾部有手写体标注的以下内容：该房于2009年7月18日向发展商交款收据号NO0000018号。上述合同甲方签章处由案外人徐雪红，乙方签章处由被告钟安云、肖洪签名确认，丙方签章处由原告家源物业盖章确认。2011年6月15日，案外人徐雪红向被告肖洪出具收据，确认收到珠海市前山映晖湾10栋301旁、303房定金人民币8万元。后由于被告肖洪、钟安云及案外人徐雪红均拒绝支付居间费用，原告家源物业遂诉至本院。另查明，2011年7月28日，被告钟安云作为买受人与案外人权晖置业（珠海）有限公司（以下简称权晖公司）作为出卖人签订了《房地产买卖合同》约定：权晖公司将位于前山福石路81号（映晖湾）10栋301房转让给钟安云，转让款为人民币472549元。同日，被告肖洪作为买受人与权晖公司作为出卖人签订了《房地产买卖合同》，约定：权晖公司将位于前山福石路81号（映晖湾）10栋303房转让给肖洪，转让款为人民币80万元。珠海市前山福石路81号（映晖湾）10栋301房产产权，于2011年10月8日登记在被告钟安云名下。珠海市前山福石路81号（映晖湾）10栋303房产产权于2011年10月19日登记在被告肖洪名下。案外人徐雪红在向本院递交的（2012）珠香法民二初字第1249号案件的代理词中称其与原、被告在签订《珠海市房地产买卖合同》时，各方对涉案房产仍然登记在开发商----权晖公司名下的事实是清楚的。本院认为，涉案房屋委托出售方徐雪红称其与原、被告在签订《珠海市房地产买卖合同》时，各方对涉案房产仍然登记在开发商----权晖公司名下的事实是清楚的，该主张与原告家源物业的相关主张相吻合。结合原、被告及案外人徐雪红各方签订的《珠海市房地产买卖合同》中，房地产权登记及领取房地产权证等空白填写处以手写形式予以划除，及另行手写标注徐雪红向发展商交款的相关情况，本院对原、被告及徐雪红在签订《珠海市房地产买卖合同》时，各方对涉案房产仍然登记在权晖公司名下的情况是明知的事实，予以确认。因此，对被告肖洪、钟安云主张原告家源物业有故意隐瞒合同转让方并不享有涉案房屋产权的重要事实，损害被告肖洪、钟安云的利益的相关主张，无事实依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。据此，对被告钟安云、肖洪称，因案外人徐雪红在签订该合同时尚未取得合同标的房屋的所有权，其与原告家源公司及案外人徐雪红签订的《珠海市房地产买卖合同》无效的主张，无法律依据，本院不予支持。上述《珠海市房地产买卖合同》系签约各方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据《合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在本案中，如上所述，原告家源物业已促成了上述合同的有效成立。原、被告及徐雪红在签订《珠海市房地产买卖合同》时，各方对涉案房产仍然登记在权晖公司名下的情况是明知的，不存在原告家源物业故意隐瞒涉案房屋出卖方徐雪红并不享有涉案房屋产权的情况。被告钟安云、肖洪与权晖公司签订买卖合同，并办理了权属证书，但这并不能改变被告钟安云、肖洪利用原告家源物业为媒介签订买卖合同，造成了原告家源物业促成合同成立后可得报酬的损失之事实。在客观上，原告家源物业并未实际完成合同约定的协助买卖双方办理纳税、过户、更名等义务，应适当调低合同约定的佣金。根据原告家源物业投入的成本，结合合同的实际履行情况，本院酌情认定，被告钟安云、肖洪按照合同约定佣金26800元的80%（即人民币21440元）向原告家源物业支付佣金。对原告家源物业请求的佣金，合理部分，本院予以支持。由于原、被告之间并未约定佣金的具体支付期，因此，原告家源物业主张的逾期利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告钟安云、肖洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家源物业支付佣金人民币21440元；二、驳回原告家源物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币235元，原告家源物业负担7050元，被告钟安云、肖洪负担165188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员　刁　梅二〇一二年八月二十日书记员　何绍峰关注公众号“”