（2012）成民终字第3793号
裁判日期: 2012-08-20
公开日期: 2014-06-23
案件名称
程玉嫦与李琦、周小兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程玉嫦,李琦,周小兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第3793号上诉人（原审原告）程玉嫦。委托代理人王奇，四川海岷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李琦。委托代理人陈永明，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周小兰。委托代理人陈永明，泰和泰律师事务所律师。上诉人程玉嫦因与被上诉人李琦、周小兰房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第2204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，程玉嫦于2002年底起租用位于成都市金牛区五块石赛云台西一路6号成都大西南茶叶专业批发市场内的8幢1层20号、21号房屋（即讼争房屋）用于茶叶经营。2010年8月26日，周小兰向程玉嫦��具《房屋优先购买通知书》，告知程玉嫦所租赁的两套房屋的业主决定将房屋出售的事实及售价，如程玉嫦有意购买此房屋，于2010年8月31日前与业主签订《房屋买卖合同》并付清房款，逾期未办理视为自动放弃优先购买权。程玉嫦在该份通知书上签名。2010年12月15日，原房主新加坡人TOHKHAILEE（以下简称原房主）与HOKWAIYUEN向周小兰出具委托书，委托周小兰办理成都大西南茶叶专业批发市场8幢1层21号之房屋的销售过户登记一切手续。2011年12月27日，原房主出具一份已公证的说明，内容为：原房主于2011年1月25日已将讼争房屋转让给李琦，该房屋转让前一直委托给周小兰、赵学猛代为出租并收取租金，在此期间签订的租赁合同本人均予以认可，截止至2011年1月24日的房屋租金均已如数收到。2011年1月25日，李琦与周小兰在成都市房管局办理了讼争房屋过户手续，同日李琦授���周小兰、赵学猛为其讼争房屋租赁事宜的代理人，委托期限为一年。2011年3月20日，周小兰、赵学猛与程玉嫦签订租赁合同，程玉嫦租赁讼争房屋，租赁时间从2011年1月1日起至2011年12月31日止。原审法院另查明，2012年1月，李琦依据周小兰、赵学猛与程玉嫦签订的租赁合同中的仲裁条款，向成都仲裁委提出书面申请，请求程玉嫦腾退承租房屋，并支付房屋占用费。2012年3月15日，成都仲裁委员会作出（2012）成仲案字第10号裁决书，裁决程玉嫦于2012年4月30日前将讼争房屋腾退给产权人李琦，并支付2012年1月至4月的房屋租金。原审庭审中，程玉嫦的代理人申请对2010年8月26日《房屋优先购买通知书》上程玉嫦的签名进行笔迹鉴定，但在法庭指定期间内程玉嫦未缴纳鉴定费用，对该份证据的真实性原审法院予以确认。原审认定上述事实，采信了如下证据：营业房租赁合同��2010年12月15日的委托书、2011年1月25日登记的金牛区五块石赛云台西一路6号8栋1楼20号、21号房屋所有权证明、2011年1月25日的授权委托书、2011年12月27日的说明、房屋优先购买通知书、中华人民共和国驻新加坡大使馆的证明、新加坡法律学会的公证书及当事人的陈述。原审法院审理认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，程玉嫦在原房主出卖讼争房屋前具有同等条件下承租人优先购买权。但原房主的代理人周小兰已向程玉嫦发出《房屋优先购买通知书》，告知了程玉嫦房屋即将出卖的相关情况，程玉嫦在通知书上签名，且未在讼争房屋出卖前主张优先购买权，应视为其自行放弃权利。故程玉嫦诉称李琦与原房主串通，在未通知程玉嫦的情况下将房屋过户的理由不成立，对程玉嫦提出确认其对讼争房屋具有优先购买权的诉讼请求，不予支持。原房主委托周小兰将讼争房屋予以出售，亦履行了对承租人的通知义务，且该两间房屋已办理过户登记至李琦名下，李琦购买讼争房屋合法有效，对程玉嫦提出判决李琦购买讼争房屋的行为无效的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十条之规定，判决：驳回程玉嫦的诉讼请求。案件受理费100元，由程玉嫦负担。宣判后，程玉嫦不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审法院遗漏必要诉讼主体原房主参与本案诉讼，导致案件事实认定不清，审理程序违法；2、因原房主为新加坡人，本案应由成都市中级人民法院作为一审审理本案，原审法院受理本案程序违法；3、原审法院将向程玉嫦发出《房屋优先购��通知书》的案外无权代理人成都山川市场管理有限公司认定是周小兰，显属认定事实不清；4、程玉嫦对诉争房屋享有优先购买权，原审认定丧失优先购买权，缺乏事实依据和法律依据，程玉嫦的合法诉求理由得到法律支持。请求撤销原判，依法判令李琦取得的房屋所有权无效，改判确认程玉嫦对诉争房屋具有优先购买权。本案全部诉讼费用由李琦和周小兰承担。被上诉人李琦答辩称，程玉嫦的上诉请求于法无据，请求驳回程玉嫦的上诉请求。被上诉人周小兰答辩称，其不是本案的适格被告，请求驳回上程玉嫦的上诉请求。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，原房主于2012年5月16日出具情况说明，明确表明：2010年8月26日由成都山川市场管理有限公司向程玉嫦发出的房屋优先购买通知书是经自己确���，并告知周小兰以成都山川市场管理有限公司的名义向程玉嫦发出；周小兰或成都山川市场管理有限公司以各自名义就案涉房屋进行的租赁、买卖及通知事宜，自己是知悉和认可的，由此产生的一切法律责任均由自己承担。本院认为，本案争议的问题在于原审法院是否遗漏必须参加诉讼的当事人、以及原审法院是否对本案有管辖权；程玉嫦就案涉房屋的优先购买权是否消灭。一、原审法院是否遗漏必须参加诉讼当事人、以及原审法院是否对本案有管辖权的问题。本院认为，案涉房屋的所有权人原房主对周小兰或成都山川市场管理有限公司以各自名义对案涉房屋进行的租赁、买卖及通知事宜均予以认可，也认可由上述行为产生的法律责任均由其承担，并以公证的方式出具了授权委托书，程玉嫦在原审庭审时明确表示对授权委托书无异议，认可了原房主就案涉房屋处置对周小兰授予了相关权利。因此，本案只需查明周小兰和李琦是否按照法律的规定从事案涉房屋的转让，即查明该转让行为是否侵害了程玉嫦的优先购买权的事实。因而原房主是否参加诉讼对是否能查明本案最主要也是裁判的基础事实并无帮助。一审时程玉嫦以李琦为被告向一审法院起诉，因李琦的住所地属一审法院管辖范围，因此，一审法院对本案有权进行管辖。综上，程玉嫦关于一审法院遗漏必要诉讼主体即原房主参与本案诉讼，以及一审法院对本案无管辖权的上诉主张不成立，本院不予支持。二、程玉嫦就案涉房屋的优先购买权是否消灭的问题。本院认为，程玉嫦作为案涉房屋的承租人，在租赁期内，确实享有同等条件下优先购买承租房屋的权利。案涉房屋所有权人原房主在租赁期内，已授权给周小兰和成都山川市场管理有限公司，将案涉房屋准备出卖的事实、售价及程玉嫦行使优先购买权的期限和逾期行使权利的后果等事项通过《房屋优先购买通知书》告知了程玉嫦，程玉嫦签收了该通知书。由此可见，房屋的所有权人已依法履行了通知义务，而程玉嫦在接到该通知书后并未按照通知书中告知的售价、期限等行使优先购买权，也未提交相应证据证明其就上述转让事项与案涉房屋所有权人或其受托人进行协商并达成一致，那么其就案涉房屋的优先购买权因该权利行使期限的届满而消灭。故程玉嫦认为其对案涉房屋具有优先购买权的上诉请求既无法律依据也无事实依据，本院不予支持。综上，程玉嫦的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。���案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由程玉嫦负担。本判决为终审判决。审 判 长 李泽颖审 判 员 尹 英代理审判员 王 果二〇一二年八月二十日书 记 员 何广智 来自：