（2012）甬仑榭民初字第22号

裁判日期: 2012-08-20

公开日期: 2016-12-14

案件名称

王信玉与戴荣岳所有权确认纠纷一审民事判决书

法院

宁波市北仑区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王信玉,戴荣岳

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条

全文

宁波市北仑区人民法院民事判决书（2012）甬仑榭民初字第22号原告：王信玉，女，1952年5月30日出生，汉族，居民，住宁波市大榭开发区。委托代理人：张书达，浙江法校（宁波）律师事务所律师。委托代理人：吴世达，男，1949年8月19日出生，汉族，居民，住宁波市大榭开发区，系原告丈夫。被告：戴荣岳，男，1952年6月4日出生，汉族，居民，住宁波市大榭开发区。委托代理人：谷元香，浙江文天律师事务所律师。原告王��玉诉被告戴荣岳所有权确认纠纷一案，本院于2012年6月18日立案受理，依法由审判员陈建根适用简易程序于同年7月26日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人张书达、吴世达，被告委托代理人谷元香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王信玉起诉称：2003年8月20日，被告戴荣岳因房屋拆迁，取得房屋拆迁安置补偿款和购房联系单（俗称房票），2004年，原、被告经中间人大榭拆迁办干部张某的介绍，被告将其中一份房票折价10500元的价格出让给原告，并由张某起草协议，由被告儿子戴益锋出面与原告签订了房票转让协议，同时约定被告应协助原告办理过户转让手续。协议签订后，原告按约支付购房票款10500元，被告儿子戴益锋当即将房票及相关材料交付给原告。2005年3月30日，原告以该房票与中信大榭房地产公司签订房屋买卖合同，并支付购房款186199元��取得了大榭海文花园6号楼406的房屋一套，经装修，原告于2005年8月举家搬入居住至今。原告以被告名义为房产办理了初始登记后，但被告却未能协助原告办理房产过户义务，无故拖延，经中间人协调未果。原告为此不得已私自办理了过户手续。2011年11月，被告以原告办理过户手续有瑕疵为由起诉至北仑法院，要求确认2007年8月9日原告编造的一份房屋买卖合同无效，法院支持了被告的请求，并由房管部门对已经作出的房产证重新作了处理。现原告认为被告儿子出面与原告进行房票买卖行为，已构成表见代理，并已实际交付，后期原告以此购买了相关房屋，故要求法院判令确认大榭海文花园6号楼406的房屋一套归原告所有；被告协助原告办理过户手续。原告为此向本院提交了下列证据：1、原告支付房屋交付所涉费用发票9份，证明涉案房屋所涉费用��有原告支付的事实；2、大榭海文花园住户物业管理相关合同、供水、供电、有线电视、管道燃气使用等合同，证明涉案房屋为原告实际居住使用的事实；3、《商品房买卖合同》、购房发票、契税纳税申报表、购房委托书一份，证明原告以被告名义向中信房产公司购买房屋，原告付款的事实；4、（2011）甬仑榭民初字第31号民事判决书一份、民事裁定书各一份，证明涉案房屋居住至今的事实；5、证人张某证言一份，证明房票买卖的事实。被告戴荣岳答辩称：涉案房屋是被告拆迁而获得的财产，其所有权属于被告；房票是被告本人的房屋因拆迁而取得的记名权利凭证，被告本人没有、也没有委托任何人出卖房票；房票记载的权利人是被告，原告明知是被告的房票，却未与被告签订房票买卖协议，即将房票拿走，是侵犯了被告的所有权，原告取得涉案房屋没有合同上的依据或法律上的依据，是无权占有。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为此向本院提交了下列证据：1、2003年8月20日被告与大榭开发区拆迁办公室签订的《房屋拆迁安置协议》一份，证明被告取得房屋有合法的依据；2、（2011）甬仑榭民初字第31号民事判决书一份，证明房屋所有权属于被告，原告以非法手段将房屋转移至原告名下的事实。审理中，本院依原告的申请，依法调取了本院（2011）甬仑榭民初字第31号（被告戴荣岳诉原告王信玉确认合同无效纠纷一案）卷宗。经开庭审理，原、被告举证质证，本院认定证据如下：原告提交的证据1（原告支付房屋交付所涉费用发票9份），证明涉案房屋所涉费用均有原告支付的事实；证据2（大榭海文花园住户��业管理相关合同、供水、供电、有线电视、管道燃气使用等合同），证明涉案房屋为原告实际居住使用的事实；证据3（《商品房买卖合同》、购房发票、契税纳税申报表、购房委托书一份），证明原告以被告名义向中信房产公司购买房屋，原告付款的事实；证据4（（2011）甬仑榭民初字第31号民事判决书一份、民事裁定书各一份），证明涉案房屋居住至今的事实；证据5（证人张某证言一份），证明房票买卖的事实。被告质证认为，对证据1-4中，除证据3的委托书有异议外，对证据本身无异议，反而证实涉案房屋所有权归被告所有，证据3中的委托书被告认为未经被告委托，原告认为该委托书系被告儿子戴益锋代签后交给原告的。证据5的证人证言，应出庭作证。本院认为，原、被告对证据的客观性无异议予以认定。但双方证据的关联性分歧较大，应综合其他证据予以��定。被告提交的证据1（2003年8月20日被告与大榭开发区拆迁办公室签订的《房屋拆迁安置协议》一份），证明被告取得房屋有合法的依据；证据2（（2011）甬仑榭民初字第31号民事判决书一份），证明房屋所有权属于被告，原告以非法手段将房屋转移至原告名下的事实。原告质证认为，证据的客观性无异议，但原告已将房票转让给原告，原告据房票和拆迁协议购得了房屋。本院认为，原、被告对证据的客观性无异议予以认定。但双方证据的关联性分歧较大，应综合其他证据予以认定。审理中，本院依原告的申请，依法调取了本院（2011）甬仑榭民初字第31号（被告戴荣岳诉原告王信玉确认合同无效纠纷一案）卷宗正卷一卷。其中当时的庭审笔录、证人张某的证言、被告儿子戴益锋的证言进行了质证，原、被告对庭审笔录记载情况无异议，本院予以��定，对证人被告儿子戴益锋的证言，原告提出异议认为，证人证言的逻辑明显违反常理，被告儿子无故将房票交付与原告，与实际事实不符。对此证人证言双方有争议，均应综合其他证据予以认定。本案争议焦点：1、被告儿子戴益锋出让房票行为是否构成表见代理？《合同法》规定，表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。构成表见代理要件:一是行为人没有获得被代理人的授权便以其名义订立合同。二是客观上须存在使相对人相信行为人具有代理权的表象特征。三是合同相对人在主观上必须是善意的、无过失的。也就是说，合同相对人在订立合同时并不知道或者不应当知道行为人实际上无代理权，并且这种不知道不是由于其疏忽大意造成的。本案中，被告儿子戴益锋没有被告的授权委托书出让房票行为，已构成无权代理行为，但是，被告儿子拿着父亲名下的房票与原告进行协商转让房票，基于被告与代理人具有很亲近父子关系，相对人原告有理由相信被告儿子有权代理，同时原告的购买房票也是基于当初的市场价进行买卖，出于善意进行购买，此后，原告据此进行选房、付款购房、装修、居住至今，在大榭开发区拆迁安置过程中，被告对此事实应该知道或应当知道。故被告儿子戴益锋出让房票的行为构成了表见代理。2、房票买卖是否成立？经庭审调查，从双方提交的证据和本院（2011）甬仑榭民初字第31号（被告戴荣岳诉原告王信玉确认合同无效纠纷一案）卷宗正卷一卷材料可以证实，被告因拆迁取得房票后，自己未进行实��房屋安置，而作为购房的权利凭证及拆迁安置协议却在原告手中，自2005年原告付款购房后一直居住至今，自2004年起至2011年被告却一直未主张权利，直至2011年才向原告主张权利，被告儿子戴益锋证言陈述，“说先拿房票看看，结果拿去就不还了”。但作为拆迁安置的购房权利凭证—房票，具有一定的经济利益，随着市场行情的上涨，一张房票的价值由2004年的10000余元升至2011年的近20万元，被告不可能将房票给原告看看就长期不主张归还，若为遗失，也可以到有关部门补办相关手续，但又未补办手续。反而原告的证人拆迁办干部张某证言证实，当初，被告儿子戴益锋找张某帮忙出卖房票，经与原告协商后以10500元成交，并由其起草双方签订了房票买卖协议，故被告儿子的证人证言与常某。而原告证人张某身为拆迁部门干部，与原、被告均无利害关系，而房票实际也��交付给原告，同时，在办理房屋产权初始登记时，不能单凭房票办理，还需要相关拆迁安置依据材料，若没有被告将相关材料交付给原告，原告不可能办理初始登记，而办理登记均由原告自己办理，被告并未参与，现原告虽不能直接举证房票买卖协议，但被告不能举证自己的主张，且违反常理，将承担举证不能的法律责任，从高度概然性角度，本院认为房票买卖成立。综上，本院认定事实如下：2003年8月20日，被告戴荣岳因房屋拆迁，取得房屋拆迁安置补偿款和购房联系单（俗称房票）。2004年，经中间人大榭拆迁办干部张某的介绍，原告王信玉的丈夫出面与被告儿子戴益锋进行协商，被告将其中一份房票折价10500元的价格转让给原告，并由张某起草协议，被告儿子戴益锋出面与原告方签订了房票转让协议，同时约定被告应协助原告办理过户转让��续。协议签订后，原告按约支付购房票款10500元，被告儿子戴益锋当即将房票及相关拆迁资料交付给原告。2005年3月30日，原告以该房票与中信大榭房地产公司签订房屋买卖合同，并支付购房款186199元，取得了大榭海文花园6号楼406的房屋一套。2005年8月原告对新房进行装修后，搬入居住至今。原告购得房屋后，为房产办理了初始登记，但再次办理过户手续时，被告却未能协助原告办理。原告为此不得已私自造假办理了过户手续。2011年11月，被告以原告使用假身份证、假合同办理过户手续为由起诉至本院，要求确认2007年8月9日原告编造的一份房屋买卖合同无效，法院支持了被告的请求，并由房管部门对已经作出的房产证重新作了处理。现原告认为被告儿子出面与原告进行房票买卖行为，已构成表见代理，并已实际交付，后期原告以此购买了相关房屋，故要求法院判令确认大榭海文花园6号楼406的房屋一套归原告所有；被告协助原告办理过户手续。本院认为：房票作为拆迁安置的购房凭证，是今后选购拆迁安置房的一种权利凭证，具有一定的经济价值。被告儿子出面与原告方进行协商房票转让，虽无被告的书面委托，但因被告与儿子间的父子关系，足以让原告认为被告儿子有权代理，并按市场价进行转让，属于公平交易，被告儿子的行为已构成表见代理，其转让行为的后果由被告承担，故原、被告间的房票买卖成立，双方应依法履行各自义务。同时，原告依此进行购房、支付购房款，进行房屋装修并居住至今，争议房屋产权应归原告所有。故原告请求与法相符，本院予以支持。被告辩称，因证据不足，本院难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条之规定，判决如下：一、位于宁波市大��开发区海文花园6号楼406的房屋一套归原告王信玉所有；二、被告戴荣岳应于本判决发生法律效力后10日协助原告王信玉办理过户手续。本案受理费3980元,减半收取1990元，保全费1020元，共计3010元，由被告戴荣岳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员　陈建根二〇一二年八月二十日代书记员　方　杰关注公众号“”