（2012）三民一初字第00372号
裁判日期: 2012-08-20
公开日期: 2015-12-26
案件名称
吴峰宝、梅红梅与陈昆菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市三山区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴峰宝,梅红梅,陈昆菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》：第五条，第六条，第三十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第九条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省芜湖市三山区人民法院民 事 判 决 书（2012）三民一初字第00372号原告：吴峰宝，男，1966年3月2日出生，汉族。原告：梅红梅，女，1969年12月13日出生，汉族。两原告共同委托代理人：毛元，安徽吉和律师事务所律师。两原告共同委托代理人：丁珊，安徽吉和律师事务所律师。被告：陈昆菊，女，1966年8月20日出生，汉族。委托代理人：姚铭，安徽国屏律师事务所律师。原告吴峰宝、梅红梅诉被告陈昆菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月28日立案受理，依法由审判员刘玲玲适用简易程序公开开庭进行审理。两原告共同委托代理人毛元，被告陈昆菊及委托代理人姚铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1998年10月27日，原告从繁昌县三峨公路一期工程建设指挥部处购买了三山区三华路房屋（房屋所有权证号：繁三私字第＊＊＊＊号），并于1999年3月20日在繁昌县房地产管理局领取了房屋所有权证。2007年7月25日，原、被告签订房屋买卖合同，约定将该房屋出售给被告。但在办理产权变更的过程中，原告方知该房屋没有土地证且也无法办理土地证，无法在房管部门办理房屋产权变更登记手续。根据《物权法》的规定，不动产物权未经登记，不发生效力，原、被告虽签订合同，但无法办理房屋产权变更登记手续，故该房屋物权不发生转让效力，原告仍对该房屋享有所有权。另外，根据《城市房地产转让管理规定》规定：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该房屋没有也无法办理土地使用权证，所以该房屋属于法��规定不得转让的房地产。根据合同法第52条的规定，违反法律、行政法规则的强制性规定的合同无效，故原、被告签订的房屋买卖合同无效。现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、三山法院曾作出民事判决，确认涉案合同为有效合同，原告现提出合同无效违反一事不再理原则，请求法院驳回原告诉请；2、原告依据房屋无法办理土地权证主张合同无效，无法律依据。原告为证明诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、原告身份证，证明原告主体资格；二、房屋所有权证，证明原告仍系该房屋的所有权人；三、房屋买卖合同、告知书、鸠江区法院行政裁定书，证明原、被告双方房屋买卖合同无效，就办理土地证曾提起过行政诉讼，法院驳回起诉。被告为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据材料：一、公证书，证明公证机关曾对原、被告双方签订的房屋买卖合同进行过公证，该买卖合同真实有效；二、芜湖市人民政府办公室抄告单复印件，证明房屋土地确权工作正在进行。本院认证如下：一、原告提供证据一、二，被告无异议，予以认定；证据三，被告对真实性无异议，对该组证据的真实性予以认定；二、被告提供证据一，原告对真实性无异议，对真实性予以采信；证据二系复印件，不予认定。经审理查明：2007年7月25日，原、被告签订房屋买卖合同，两原告将坐落在安徽省芜湖市三山区三山镇三华路的房屋（房屋所有权证号：繁三私字第＊＊＊＊号；建筑面积：116.64平方米）出售给被告陈昆菊。主要内容：一、价款：人民币340000元整。三、付款时间、地点和方式：1、被告于2007年1月14日已支付原告吴峰宝及梅红梅人民币170000元整。2、本合同双方签字时，被告支付给原告吴峰宝及梅红梅人民币120000元整。3、余款人民币50000元整被告于房屋产权变更完毕后立即付清。四、房屋交接时间：原告吴峰宝及梅红梅于2007年8月10日，将房屋移交给被告。五、原告吴峰宝及梅红梅保证上述房屋产权无争议。若发生产权纠纷，概由原告吴峰宝及梅红梅负责处理，并承担民事责任；因此给被告造成的经济损失，原告吴峰宝及梅红梅负责赔偿并承担违约责任。六、其它约定：1、本合同签字之日起，原告吴峰宝及梅红梅将该房屋的相关证件全部交给被告。3、原告吴峰宝及梅红梅不得以房价上涨为由，拒绝履行交房、协助义务；被告也不得以房价下跌为由拒交价款。九、本合同经双方签字后成立。同日由安徽省繁昌县公证处对合同予以公证。合同签订后，被告按约定支付房款290000元，余款50000元因未达支付条件现尚未给付。因涉案房产国有土地使用权证书未颁发，导致涉案房产尚未办理过户登记，遂成诉。另查明：2011年11月10日，芜湖市鸠江区法院曾就原告诉芜湖市国土资源局不履行土地权属登记法定职责一案以诉讼超过法定期限为由，裁定驳回起诉，芜湖市国土资源局曾在庭审中陈述，两原告可以继续向政府主管部门再次申请登记；2011年12月14日，芜湖市国土资源局三山分局向两原告出具《告知书》，载明“关于你户所购的三山街道三华路房产土地确权登记事宜，目前，为做好三华路地块土地使用权确权工作，三山区政府正会同市住建委、市国土局等部门进行调查”。本院认为：原、被告均系完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同为当事人真实意思表示，也无欺诈、胁迫之情形存在，内容不损害国家利益和社会公共利益，且经安徽省繁昌县公证处对该合同进行公证，该合同自签订之日依法成立并生效。针对原告主张合同无效的诉请，本院认为：一、原告提出因该房屋未进行登记变更、所有权仍属原告。根据《物权法》关于“未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，房屋买卖合同的效力独立于物权存在，不受物权能否变动、是否变动的影响，故无论该房产是否进行物权变更登记，并不影响房屋买卖合同的效力；二、原告提出根据《城市房地产转让管理规定》第五条、第六条、第三十八条以及《合同法》有关违反法律、行政法规合同无效的规定，认为该房屋买卖合同无效。首先，《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法的上述规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易，属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，故不能据此为由确定房屋买卖合同无效。���次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故本案原、被告未办理房屋过户登记手续并不影响原、被告房屋买卖合同的效力。再次，原告据以主张合同无效的芜湖市国土资源局三山分局告知书以及芜湖市鸠江区法院（2011）鸠行初字第00024号行政裁定书，也均未确定该房屋无法办理土地使用权证，且告知书载明，该房产的土地使用权确权工作由三山区政府正会同市住建委、市国土局等部门进行调查；行政裁定书载明，吴峰宝可以继续向政府主管部门再次申请登记。故该房屋并非原告所称“没有、也无法办理土地使用权证”。综上，原告诉请无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民��通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴峰宝、梅红梅的诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由原告吴峰宝、梅红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员 刘玲玲二〇一二年八月二十日书记员 杨 健附适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”