（2012）浙温民终字第636号
裁判日期: 2012-08-20
公开日期: 2014-06-16
案件名称
吴爱苗与中瑞温州房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴爱苗,中瑞温州房地产有限公司,温州市嘉和装饰有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙温民终字第636号上诉人（原审原告）：吴爱苗。委托代理人：王川海。委托代理人：周春草。被上诉人（原审被告）：中瑞温州房地产有限公司。法定代表人：郑胜涛。原审第三人：温州市嘉和装饰有限公司。法定代表人：邱剑侠。委托代理人：王玉林。上诉人吴爱苗因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2011）温鹿民初字第2014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2007年4月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买其开发的中瑞曼哈顿5幢1401室房屋，建筑面积288.6平方米，单价为每平方米22890元，总价共计6606054元；被告应当在2010年9月30日前将具备验收合格条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同规定的期限交付原告的，逾期不超过九十日，被告按日向原告交付已付房价款万分之三的违约金；逾期超过九十日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之八的违约金；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告重修、重做、更换。合同签订后，原告分别于2007年4月20日、2007年6月18日、2008年1月4日、2008年4月21日向被告支付购房款1981816元、1302427元、2000000元、991508元，共计6275751元（双方未经结算）。2010年4月19日，原告与被告签订了一份《装修变更确认书》，内容为：原告向被告提出变更装修意见，装修材料中的卫生间马桶要求变更为智能马桶；由于原告向被告提出变更商品房装修意见，双方同意对原《商品房买卖合同》约定的交付期限条款进行解除，交付时间顺延。2010年10月12日，经相关单位竣工验收，被告建设的房屋主体工程验收合格。另查明，被告将涉案房屋的装饰工程发包给第三人温州市嘉和装饰有限公司施工，双方约定：承包方式为包工包料；工期自2010年5月23日至2010年8月31日，101天；在施工过程中，若原告要求对室内装饰进行变更，第三人可以对其进行变更，并与原告根据被告原定的变更原则要求确定双方协议，经被告核对同意后实施装修。如原告和第三人一致同意延期的，经被告备案后，被告对该房屋的交付延期不予追究责任。若原告未对该套型进行任何变更，则第三人必须在合同工期要求内，完成自己的全部工作内容。2010年5月份，第三人开始对中瑞曼哈顿5幢1401室房屋进行装修，并于2011年5、6月份结束施工。在第三人对该房屋装修过程中，原告对部分装饰进行了变更。2011年6月15日，原告接受被告交付的房屋。原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力予以确认。原告吴爱苗已经向被告中瑞温州房地产有限公司支付所有房款，依约定被告应在2010年9月30日前向原告交付具备验收合格条件的中瑞曼哈顿5幢1401室房屋，被告于2011年6月15日才将该房屋交付原告，已经逾期交房255天。对于被告方提出双方于2010年4月19日已就涉案房屋的交付时间进行变更的意见，该院认为，双方于2010年4月19日签订的《装修变更确认书》仅约定原合同的交付期限条款解除，交付时间顺延，但交付期限的顺延应在合理范围内，不应无限制。原告方在房屋的装修过程中对装修方案进行变更，势必导致房屋装修期间的延长而影响房屋的交付，对因原告自身原因变更装修而导致交房逾期的责任应由原告自己承担。经勘验，原告变更涉案房屋的装修部分导致装修期间的延长不应长达255天的逾期时间，考虑装修变更的因素影响，酌情认定应由被告承担的逾期交房违约期间以170天为宜。对于被告主张逾期交付的违约责任应由第三人承担的意见，原审法院认为，合同当事人一方即被告因第三人的原因造成违约的，应当向原告承担违约责任，被告与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，不在本案审理范围内。故本案被告应向原告承担违约责任，被告的上述主张不成立。对于被告与第三人主张原告诉请的违约金过高的意见，原审法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，合同约定的违约金为已付房款的百万分之八，已经远远高于同地段同类房屋租金标准，合同约定逾期交房时间未超过九十日按已付房价款的万分之三支付违约金，原告自愿以此违约金标准计算较为合理，依法予以支持。计算得被告应付原告的违约金为6275751元×170天×0.0003＝320063.30元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条规定，判决：一、被告中瑞温州房地产有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告吴爱苗逾期交房违约金320063.30元；二、驳回原告吴爱苗的其他请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10340元，由被告中瑞温州房地产有限公司负担6549元，原告吴爱苗负担3791元。宣判后，吴爱苗不服，提起上诉称：原判认定上诉人进行了装修变更与实际情况不符。上诉人在装修期内没有变更装修，2011年6月15日上诉人接受被上诉人移交的房屋后自行对房屋进行调整装修，该行为与被上诉人无关。2010年4月19日双方签订《装修变更确认书》之前的回复函、反馈表等均是被上诉人自己调整装修方案而征求业主意见的行为，是被上诉人同意业主调整装修的营销行为，对交付时间不产生变更的法律后果。原判以上诉人在房屋装修过程中对装修方案进行了变更为由酌情认定被上诉人承担逾期交房违约期170天，缺乏事实与法律依据。退一步讲，即使上诉人存在局部、细微的变更，也不应承担三分之一的责任，原判在责任划分上显然有失公平。据此，请求撤销原判，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金505306元，并承担本案一审、二审的诉讼费。被上诉人中瑞温州房地产有限公司未作答辩。原审第三人温州市嘉和装饰有限公司辩称：装修开始前，上诉人在装修方案变和不变之间纠结，导致2010年9月份才开始装修。上诉人称交房之前没有装修没有变更，与事实不符，比如上诉人家的墙纸和马桶等都有变更，且对于变更的部分上诉人至今未与其结算。由于施工开始时间晚，造成装修跨年，过年前后一个半月是无法开展装修工作的，对于这部分时间应当予以扣除。二审期间，各方均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，2010年4月19日，上诉人与被上诉人在《装修变更确认书》中约定：“由于业主向开发商提出变更该套商品房装修意见，双方同意对原《商品房买卖合同》约定的交付期限条款进行解除，交付时间顺延。”上述约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。基于上述约定，被上诉人应交付涉案房屋的时间不应再以原《商品房买卖合同》关于交付期限的约定为准，故原审法院认定被上诉人应于2010年9月30日前交付涉案房屋，显属不当。但为了避免开发商无限期拖延交付，保障业主的合法权益，“交付时间顺延”应有所限制，并确定合理的装修期限。上诉人在签署《装修变更确认书》时，明确要求变更涉案房屋卫生间的马桶，一审期间，经原审法院现场勘验，上诉人在装修过程中亦存在对原装修方案进行局部变更的行为，因上述原因造成的工期延长，应予以扣除。综合考虑以上因素，原判酌情确定被上诉人延期交房的违约期间为170天虽不准确，但鉴于被上诉人并未就此提起上诉，本院不再进行调整。上诉人称其未对装修方案进行变更，与事实不符，原审法院不予采信是正确的。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3791元，由上诉人吴爱苗负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 邹挺骞审 判 员 杨宗波代理审判员 蔡蓓蓓二〇一二年八月二十日代书 记员 曾 慧