（2012）象民初字第373号
裁判日期: 2012-08-20
公开日期: 2015-12-10
案件名称
张松林、蒋燕秋等与唐新年、钟莲凤租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张松林,蒋燕秋,唐新年,钟莲凤
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第六十条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2012）象民初字第373号原告张松林。原告蒋燕秋，无业。以上二原告共同委托代理人李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。被告唐新年。被告钟莲凤。委托代理人唐新年，身份情况同上。原告张松林、蒋燕秋与被告钟莲凤、唐新年租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋燕秋及原告张松林、蒋燕秋共同委托代理人李小娅、被告唐新年及被告钟莲凤委托代理人唐新年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张松林、蒋燕秋诉称，两被告系夫妻关系，被告钟莲凤委托被告唐新年办理铁西彩虹小区6栋1、2号门面出租事宜。2010年5月1日，原告张松林与被告唐新年签订《租赁协议书》，双方约定：甲方（被告）提供彩虹小区第6栋1-2号2个门面，面积为45.86平方米给乙方（张松林）经商使用，每月租金1500元，在每月1日付给甲方，租期贰年，即2010年5月1日至2012年5月1日止。协议签订时，原告按约定交付被告押金1000元。2010年10月10日，因原告张松林需长期在外地没有时间管理门面，在征得被告同意的情况下委托原告蒋燕秋（系原告张松林的兄嫂）继续经营。在经营时，原告蒋燕秋均按照《租赁协议书》的约定每月1日支付租金1500元，按照中国南方电网的电费清单记录的应收金额合计支付电费，从未拖欠。2011年10月，原告在征得被告同意转租该门面，双方在结算时，被告以原告“从2010年10月1日至2011年10月1日欠电费2300元”为由要求原告再支付电费2300元，原告为使门面顺利转让向被告支付2300元并要求被告出具收条以便对账。被告与原告解除《租赁协议书》后，经原告多次催促，被告拒绝退还原告押金，也拒绝和原告对账，原告为维护自身合法权益，依照《民事诉讼法》108条规定向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告租房押金1000元；2、被告退还多收取的电费2300元；3、本案诉讼费由被告承担。被告钟莲凤、唐新年辩称，在2010年5月至2010年10月，该门面是租给张松林使用，在这期间，我们双方相安无事。但自从他把门面转续租给蒋燕秋，即2010年10月10日至2011年10月以来，情况就发生了很大变化。首先是蒋燕秋总以生意不好为由，到每月按期交房租时，经常无端刁难我，下午去收租金，她喊晚上来，当我晚上去收时，她又讲明天来，这样搞了太多次，我就生气的跟她讲，你这是什么意思，生意不好尽管转让。如果我住的远哪受得起你这样折腾。尽管如此，迟迟收到房租后我仍然签上1号的日期。这还不算，蒋燕秋除了交给我2010年10月、11月两个月电费合计为1003.7元，已收325.04元，这里所欠电费为678.66元。那么蒋燕秋所欠电费从2010年12月至2011年8月为止，总共欠电费1717.96元，再加上2010年10月、11月所欠的678.66元一共加起还有2396.62元尚未结清。至于那2300元补交所欠金额，并不是像蒋燕秋所讲的那样。难道一个有正常思维的成年人，在并没有欠着对方款项的前提下，会胡乱的将欠款交给对方吗。至于说是为了能顺利转让而被迫那样做的，更是无中生有。我从头到尾都是同意她转让的，并没有为难过她。反而是在转让基本落实后，蒋燕秋交待我快点把她所欠款算清楚，结果我在匆忙中，包括1000元押金在内少算了。等我发现自己算错了，打电话给她，可是她已经不承认了。至此，本人要求：1、判令原告补还所欠电费2396.62元；2、本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2010年5月1日，被告唐新年作为甲方与原告张松林作为乙方签订《租赁协议书》一份，协议内容对租赁房屋坐落、租金金额、租赁期间、双方权利义务等事项进行了约定。协议第1条约定：甲方提供铁西彩虹小区第6栋1、2号2个门面，面积为45.86㎡给乙方经商使用，每月租金人民币壹仟伍佰元整，在每月1日付给甲方，租赁期限为贰年，即2010年5月1日至2012年5月1日止；协议第3条约定：甲方两本电费存折由乙方保管并交纳经营中所有用电款项，同时租赁效益费用也一律由乙方负责交纳；协议第5条约定：乙方交付甲方押金人民币壹仟元整。协议签订后，原告按约支付被告押金1000元，并将该门面作为麻将室经营。2010年10月10日，因张松林需长期在外地，没有时间管理门面，在征得被告同意的情况下，委托原告蒋燕秋帮其经营管理该麻将室，同时委托蒋燕秋处理该门面的承租事宜。2011年10月，原告征得被告同意转租该门面，至此，双方解除租赁协议。另查明，被告钟莲凤与被告唐新年原系夫妻关系，双方于2005年办理离婚登记。铁西彩虹小区第6栋1、2号门面所有权人系被告钟莲凤。2010年10月1日钟莲凤出具给唐新年委托书一份，注明：本人委托唐新年先生办理铁西彩虹小区第6栋1、2号，共计45.86㎡的门面出租，具体事项由此人全权处理。该份委托书在原被告租赁期间，由被告唐新年出示给原告。再查明，原被告租赁合同期间，电费交纳方式实际并未按合同约定的“甲方两本电费存折由乙方保管并交纳经营中所有用电款项”，而是由被告唐新年将电费缴纳给供电局，原告根据唐新年提供的供电局电费清单将电费支付给被告。2011年10月10日，原被告解除租赁合同时，原告支付电费2300元给被告，被告唐新年出具收据一份，注明：彩虹小区第6栋1、2号门面租给小蒋以来所欠电费，从2010年10月1日至2011年10月1日电费共计贰仟叁佰元整，结清。对此，原告称已按月将电费付清给被告，该2300元系被告多收。而被告辩称，双方所欠费用在2011年10月10日已结清。相反，当时因被告粗心，还少算了原告的电费，扣除原告已支付的电费及押金，原告还应支付2396.62元给被告。在庭审过程中，对于被告该项请求，被告表示不提起反诉。以上事实，有原告提交的结婚申请书、委托书、租赁协议书、唐新年2011年10月10日出具的收条及双方当事人陈述予以证实。本院认为，被告钟莲凤作为铁西彩虹小区第6栋1、2号门面所有权人，对该门面依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其委托唐新年全权办理该门面的出租事宜，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人。故本案中，租赁合同虽系张松林与唐新年所签订，但唐新年是在钟莲凤的授权范围内与张松林签订合同，且张松林在签订合同时知道唐新年与钟莲凤之间的代理关系，故该租赁合同当事人实际上系张松林与钟莲凤。基于合同相对性原则，该合同所产生的权利义务应由张松林与钟莲凤承担。关于本案争议焦点之一：电费2300元是否系被告多收取的问题。根据被告唐新年2011年10月10日出具的收条，原被告双方于该日就租赁期间的电费予以清算，唐新年亲笔书写认可原告承租期间所欠电费为2300元，原告给付被告电费2300元，由此，双方对原被告租赁合同期间原告欠被告电费2300元达成合意，双方就租赁期间的电费已结清。因此，对于原告要求被告退还多付电费2300元的诉讼请求，本院不予支持。原告称其已按时将电费付清，并有证人汪某予以证明，因证人汪某与原告蒋燕秋共同经营管理门面，与原告有利害关系，对汪某的证言本院不予采信。另对于原告要求被告返还租房押金1000元的诉讼请求，因双方租赁合同已解除，被告继续占有原告押金1000元不返还，没有合法根据，故应当将取得的合同押金返还给原告。被告辩称扣除原告已交的电费及押金，原告还尚欠被告电费，故押金不应退还给原告。如前所述，原被告就租赁期间的电费已结清，故对被告该项辩称本院不予采信。本案系合同之诉，基于合同相对性原则，合同所产生的权利义务应由合同当事人即张松林与钟莲凤承担。故押金1000元应由被告钟莲凤退还给原告张松林。因此，对于原告张松林要求钟莲凤退还押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告唐新年不是合同当事人，故对于原告要求唐新年返还押金1000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条之规定，判决如下：被告钟莲凤应退还原告张松林押金1000元；驳回原告张松林、蒋燕秋其他诉讼请求。本案案件受理费50元，原告张松林、蒋燕秋已预交，由被告钟莲凤承担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元（收款单位：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。审 判 长 石小娟人民陪审员 宋铁玲人民陪审员 王永春二〇一二年八月二十日兼书 记员 苏 敏第7页共7页