（2012）浙嘉民终字第376号
裁判日期: 2012-08-20
公开日期: 2014-06-18
案件名称
洪家权与嘉善善建旧城改造有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洪家权,嘉善善建旧城改造有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国拍卖法（2004年）》：第三十六条，第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙嘉民终字第376号上诉人（原审原告）：洪家权。委托代理人：姚武强。委托代理人：黄玉弟。被上诉人（原审被告）：嘉善善建旧城改造有限公司。法定代表人：吴敏康。委托代理人：张宏。上诉人洪家权为与被上诉人嘉善善建旧城改造有限公司（以下简称善建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2012）嘉善民初字第1114号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年7月30日受理后，依法组成合议庭，于同年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人洪家权的委托代理人黄玉弟、被上诉人善建公司的委托代理人张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理认定：善建公司为盘活存量资产，加快资金流动，降低企业财务费用，确保旧城改造有效推进，就嘉辰花苑、子胥苑、锦和苑、嘉怡花苑等小区部分约170套，面积约1.8万平方米的闲置安置房按照国有资产管理的规定公开处置，报嘉善县国有资产管理局批准。嘉善县国有资产管理局于2011年4月16日，以善国资产（2011）29号文件就此事向嘉善县人民政府报批。后善建公司委托浙江方圆拍卖有限公司对其所有的部分闲置安置房进行公开拍卖。浙江方圆拍卖有限公司对所需拍卖房产均进行了评估，其中涉案房屋【嘉辰花苑（三期）92幢1单元202号】的结构为混合结构，房屋建筑面积为78.88平方米，车库面积为16.22平方米，总层数为5层，含车库评估价为508500元。2011年11月9日，洪家权通过竞拍，以520000元的价格拍得嘉辰花苑（三期）92幢1单元202号拆迁安置房一套。2011年11月23日，洪家权与善建公司就成交的嘉辰花苑（三期）92幢1单元202号拆迁安置房签订《嘉善县城镇拆迁安置房买卖合同》一份，合同载明洪家权购买的拆迁安置房为现房，坐落于嘉辰花苑（三期）92幢1单元202号，用途为住宅，属框架结构，建筑面积78.88平方米，配套自行车库16.22平方米，房屋总价520000元，洪家权应在房屋交付前付清房款。2012年2月27日，洪家权将房屋款项520000元支付给善建公司。后善建公司将涉案房屋交付于洪家权。洪家权在装修过程中发现涉案房产并非框架结构，故认为系善建公司欺诈，遂诉至原审法院。2012年5月4日，洪家权以其竞买购得拆迁安置房一套，善建公司与其所签订的合同明确该房屋为框架结构，但交付的房屋实为砖混结构，善建公司构成欺诈为由诉至原审法院，请求依法判令：一、善建公司赔偿洪家权520000元；二、本案诉讼费由善建公司承担。善建公司在原审中答辩称：洪家权所提出的诉讼请求没有事实和法律依据。一、本案不属于商品房销售合同纠纷。案涉房屋是拆迁安置房，是善建公司向嘉善县国有资产管理局报批之后，将长期闲置的国家所有的安置房向社会公开拍卖，并非房地产开发或商品房买卖，故不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）。二、即便算是商品房销售，善建公司也不存在欺诈行为。（一）合同上所打印的“框架结构”，是电脑输入有误。委托拍卖的一批房屋中，有混合结构的，也有框架结构的，因工作量大出现疏忽，善建公司主观上没有欺诈的故意；（二）从拍卖的成交价来看，混合结构和框架结构的房屋拍卖成交价基本相同。洪家权竞买在前，与善建公司签约在后，在签约时拍卖价格、签约内容即已确定。根据最高人民法院的相关司法解释，在商品房买卖中只有少数几种情形才能适用惩罚性赔偿，但是本案不属于这些情形之一。综上，要求法院驳回洪家权的诉讼请求。原审认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，善建公司将处置闲置拆迁安置房的事项报经嘉善县国有资产管理局批准，后委托浙江方圆拍卖有限公司进行公开拍卖。房屋拍卖前，浙江方圆拍卖有限公司对涉案房屋进行了评估，评估明细表上载明混合结构，而洪家权在竞拍前查看了公开拍卖的房屋。即使按其自述，工作人员告知其公开拍卖的87幢房屋为框架结构，也不能说明92幢房屋即为框架结构。此外，案涉房屋拍卖成交在前，签约在后，无论是框架结构还是混合结构对洪家权的成交价并未构成影响，虽善建公司在合同中将涉案房屋混合结构表述为框架结构，但不能就此认定其存在欺诈。综上，洪家权请求善建公司赔偿520000元的依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回洪家权的诉讼请求。本案受理费9000元，减半收取4500元，由洪家权负担。宣判后，洪家权不服，向本院提出上诉称，原审未能全面认定事实，导致判决不当。一、案涉房屋属城市房地产，应当适用《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》。由于拆迁安置房必须由具有房地产开发资质的企业开发，故案涉房产本质上仍属商品房范畴，只不过其面向的对象是特定的，在向被拆迁人以外的公众销售时必须持有预售许可证或销售许可证，否则，不得对外销售。原审在洪家权强调本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定的情况下，故意回避该关键事实和相关法律适用，显然有失公正。二、善建公司明知其委托拍卖的房产中既有框架结构又有混合结构，却在对外公布的拍卖资料中未予说明，其公布的拍卖起拍价单价基本相同，而受善建公司委托的拍卖人在洪家权查看房屋现状时又告知其房屋是框架结构，洪家权所看到的房屋也是框架结构，在善建公司未予明确拍卖房产既有框架结构又有砖混结构的情况下，洪家权认定拍卖房屋均为框架结构符合一般人之认知。正是基于这一认知，洪家权才愿意以现行价格购买房屋。善建公司在签订合同时仍注明房屋属框架结构，更说明了其未要求拍卖人向竞买人说明拍卖房产中有砖混结构这一行为是故意的。综上，善建公司的行为已构成欺诈，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及浙江省实施消费者权益保护法的相关实施办法。请求二审改判善建公司赔偿洪家权520000元。善建公司在二审中答辩称，一、本案所涉房屋并非商品房，而是国有存量房，是依照国有资产管理的规定进行拍卖的，故不适用《消费者权益保护法》；二、即便算作是商品房销售，也并不存在《消费者权益保护法》规定的“欺诈”情形。因为洪家权竞买成交在前，签订买卖合同在后。洪家权在竞拍前，应该已经对房屋有了充分的了解，在竞拍成交后，合同的内容即已确定，只是善建公司由于疏忽，在之后签订的合同上表述了“框架结构”，并没有欺诈的主观故意；三、关于预售或销售许可证的问题，由于是国有存量房处置，已办理了相关的审批手续，并没有要预售或销售许可证的相关规定。善建公司并不存在应该赔偿的情形，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是善建公司在委托拍卖过程中，是否有欺诈的故意及行为。拍卖是一种以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。它采用卖方委托、公示拍品、当场竞价、落槌成交的一系列惯常固定做法来完成交易，并已为公众所熟知。依照《中华人民共和国拍卖法》第三十六条、第五十一条的规定，竞买人一经应价，不得撤回。竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。就本案而言，2011年11月9日，洪家权通过竞价，以520000元的价格拍得案涉房屋（即成交确认）后，拍卖合同即已告成立，而非到2011年11月23日双方签订拆迁安置房买卖合同之时拍卖合同才成立。因此，本案的关键在于审查洪家权作为竞买人应价之前，善建公司有无欺诈的故意及行为。从洪家权提交的证据看，发票原件及拍品目录复印件上均没有载明案涉房屋为框架结构，不能证明洪家权关于善建公司欺诈的事实主张。洪家权虽称其现场查看同小区87幢时，工作人员口头告知房屋为框架结构，但并不能得出工作人员告知其该小区92幢亦为框架结构的结论。故洪家权虽主张善建公司欺诈，但并不能提交证据证明。另外，关于洪家权上诉所提的房屋预售许可证或销售许可证的问题，本院认为，善建公司处置闲置的拆迁安置房屋，已按相关规定办理了相应的审批手续，而法律法规并没有明确规定此类房屋的处置需要预售或销售许可证，故洪家权的该上诉意见，没有法律依据。综上，洪家权的上诉缺乏事实及法律依据，其上诉理由不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人洪家权负担。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 李 岗审判员 帅国珍二〇一二年八月二十日书记员 邵 洁 来源：百度“”