（2012）甬仑民初字第766号
裁判日期: 2012-08-02
公开日期: 2016-11-28
案件名称
宁波市北仑物业管理有限责任公司与朱伟明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市北仑物业管理有限责任公司,朱伟明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬仑民初字第766号原告：宁波市北仑物业管理有限责任公司（组织机构代码：72638493-9），住所地：宁波市北仑区新碶恒山路239号6楼。法定代表人：姚军，该公司总经理。委托代理人：胡颖燕，宁波市东港法律服务所法律工作者。被告：朱伟明（公民身份号码：3302061960********），男，1960年6月16日出生，汉族，宁波港集团公司职工，户籍所在地宁波市北仑区，现住宁波市。委托代理人：包捷（系被告外甥），1982年3月20日出生，汉族，住宁波市。原告宁波市北仑物业管理有限责任公司（以下简称北仑物业公司）诉被告朱伟明物业服务合同纠纷一案，本院于2012年5月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员董迎春独任审判，于同年6月6日公开开庭进行了审理。原告北仑物业公司的委托代理人胡颖燕、被告朱伟明的委托代理人包捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北仑物业公司起诉称：原告系被告所在华庭公寓小区的物业管理企业。被告未支付2007年7月1日至2011年12月31日的物业管理综合服务费8495元和日常维修费1217元，合计9712元。后经原告多次催讨，被告至今未付。现原告起诉要求被告立即支付该尚欠的物业管理综合服务费及日常维修费。在审理过程中，原告以计算有误为由将物业管理综合服务费变更为8105元。为此，原告提供了以下证据：1.前期物业管理服务合同2份、物业服务合同、情况说明各1份，用以证明原告方实施管理及双方对权利、义务、收费标准进行约定的事实，合同规定收费标准的调整按物价局核定调整；2.缴费通知照片1份、快递回执及缴费通知5份，用以证明原告催讨的事实；3.提供物价局文件3份，用以证明华庭公寓的物业收费标准；4.房地产转让、登记申请书1份，用以证明被告系该房业主及房屋面积为135.26平方米的事实。被告朱伟明答辩称：首先，原告主张的物业费中2010年3月之前的物业费已过诉讼时效；其次，原告擅自提高收费标准，原、被告之间曾签订了前期物业管理服务协议，综合服务费为1元/平方米·月，2008年5月，原告擅自提高到1.20元/平方米·月，属明显的违约行为；再次，按照宁波市地方法规，空关房可按80%比例交纳物业费。故要求驳回原告不合理的诉讼请求。为此，被告提供了前期物业管理服务协议1份，用以证明综合服务费收费标准应为1元/平方米·月。经质证，被告对原告提供的证据认为：证1真实性无法确认；证2被告并未收到或看到过缴费通知，原告未尽到通知的义务；证3真实性无异议，但物价局不应参与到合同细节问题上来，合同应由双方当事人进行协商，协商不成才由相关部门参与；证4真实性无异议。原告对被告提供的前期物业管理服务协议真实性无异议。对双方真实性无异议的证据，本院予以认定。原告提供的证1系原件，被告虽表示真实性无法确认，但未提供相关证据予以证明，本院予以认定；证2本院结合其他事实予以综合认定。结合双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2004年12月22日、2007年12月23日，原告与宁波市镇海耀华房地产开发有限公司（以下简称耀华房产公司）分别签订前期物业管理服务合同各1份。2005年1月26日，原、被告签订前期物业管理服务协议1份。2011年5月27日，原告与宁波市北仑区新矸街道华庭公寓业主委员会（以下简称业委会）签订物业服务合同1份。上述协议及合同约定：原告受委托自2004年12月23日始对华庭公寓小区进行物业管理，最后管理期限至2012年12月31日，日常维修费为2元/平方米·年。被告系该小区1幢601室的业主，房屋面积为135.26平方米。对双方争议的收费标准及计算方法，本院分析认定如下：被告朱伟明认为，根据原、被告签订的前期物业管理服务协议的规定，在业委会与原告签订物业服务合同前的综合服务费应为1元/平方米·月，而原告自2008年5月起就擅自将该项收费标准提高为1.20元/平方米·月，综合服务费应按1元/平方米·月计算。被告房屋系空关房，从交付第二年起物业费应80%比例交纳。原告认为，综合服务费的调整已经过物价部门的核准，符合双方合同的约定；空关房仅只是综合服务费自2011年1月起可按80%比例交纳。本院经审查认为，2004年12月22日、2007年12月23日，原告与耀华房产公司签订的前期物业管理服务合同分别约定小高层住宅综合服务费为1元/平方米·月、1.20元/平方米·月，而原、被告签订的前期物业管理服务协议虽约定小高层住宅综合服务费为1元/平方米·月，但该协议同时也约定物业管理服务费标准的调整，按物价部门核定调整。现原告提供的宁波市北仑区物价局文件已核定华庭公寓小区自2008年5月起物业综合服务费为1.20元/平方米·月，故上述三份合同关于综合服务费收费标准的约定并无矛盾。本院认定自2008年5月起物业综合服务费为1.20元/平方米·月。另根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》（以下简称《意见》）第五条第（五）项的规定，空关房从第2年开始物业服务费按80%比例交纳。但该《意见》于2010年6月发布，故上述收费标准应自2011年1月起实行，且该《意见》规定的是综合服务费可以按80%计算，未包括日常维修费。经计算，被告应交纳2007年7月1日至2011年12月31日物业管理综合服务费8105元（135.26平方米×1元/平方米·月×10个月＋135.26平方米×1.20元/平方米·月×32个月+135.26平方米×1.20元/平方米·月×12个月×80%）和日常维修费1217元（135.26平方米×2元/平方米·年×54/12年）。本院认为，原告与耀华房产公司、被告、业委会分别签订的前期物业管理服务合同、物业服务合同均合法有效，被告作为该小区业主，理应也受原告与耀华房产公司签订的前期物业管理服务合同约束，双方均应按约履行。现原告自合同签订之日起至今为被告所在的住宅小区提供物业管理服务，根据法律规定及合同约定，被告理应向原告支付物业管理综合服务费及日常维修费。被告辩称的收费标准及计算方法与合同约定及相关规定不符，本院不予采信。另被告辩称原告主张的2010年3月前的物业费已过诉讼时效，而原告在庭审过程中陈述每年均以电话、张贴告示等形式进行了催讨，根据物业服务惯例，原告所称较符合情理，故对被告该项辩称，本院亦不予采信。依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：被告朱伟明应支付原告宁波市北仑物业管理有限责任公司2007年7月1日至2011年12月31日的物业管理综合服务费8105元和日常维修费1217元，合计9322元，该款限于本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告朱伟明负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 董迎春二〇一二年八月二日代书记员 陈冰清 搜索“”