（2012）惠中法民一终字第15号
裁判日期: 2012-08-02
公开日期: 2017-12-28
案件名称
廖秀清、陈志明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖秀清,陈志明,丘海雄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）惠中法民一终字第15号上诉人（原审被告）：廖秀清，女，1978年8月23日出生汉族，住广东省龙门县。委托代理人：曾毅辉，龙门县公职律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志明，男，1957年12月10日出生汉族，住广东省龙门县。被上诉人（原审第三人）：丘海雄，男，1977年3月23日出生汉族，住广东省龙门县。上诉人廖秀清因与陈志明、丘海雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院作出的（2011）惠龙法民一初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原告陈志明在2011年2月22日与第三人丘海雄签订《房地产买卖合同》。第三人将位于龙门县龙城街道办事处环城南路的房地产转让给原告，面积为56.11平方米，该房地产交易总额为58915元。2011年3月2日原告办理粤房地权证龙府字第××号房产证，房地产权属人为原告陈志明。双方同意于2011年2月30日由第三人将该房地产交付给原告使用。在诉讼中，原告提供了与第三人的借据。借据内容如下：“本人丘海雄，现借到龙江××××村陈志明先生人民币现金伍万元整（50000元整），借款时间2008年4月17日至2010年4月17日止，为期两年。用房产抵押，到期不还要承担一切后果，并将房地产权证号第××号的房屋无条件转让给陈志明先生，立此为证。借款人：丘海雄。日期：2008年4月17日。”因被告在该房屋居住，不肯搬迁而引起纠纷。另查明，被告与第三人在2005年11月开始同居生活，于2007年8月19日生育女孩丘某。2010年2月2日分居并签订协议书。涉案的房屋是第三人同居前的单位房改房（粤房地证字第××号）。第三人于2000年6月29日领取房产证，登记所有权人为第三人。被告与第三人在2010年2月2日签订《解除同居关系协议书》。协议内容如下：“一、男、女双方自愿解除同居关系，签订此约后，男、女双方可以自由组织家庭，另一方不得有任何干涉，否则承担非法干预他人婚姻的法律责任。二、男、女双方同居期间生育一女，现年三岁，名叫丘某，女儿随女方生活。三、女儿丘某的抚养费由男方每月付200元。直至满十八周岁为止。四、女儿在随女方生活期间，如住院等大病情况，男方应承担一半以上的经济责任。正常情况及小病时，女方不应随意打扰男方的生活和工作。五、男方将位于龙城南路××号房屋（房产证号：粤房地证字第××号）在五年后过户到女儿名下。房产证由女方保管”。协议书由广东香江律师事务所律师陶绪宏见证。原告与第三人是亲戚关系。该房屋现由被告和小孩居住。原审认为，原告与第三人签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，为有效合同。虽被告提供《解除同居关系协议书》，约定争议房屋在5年后过户到女儿名下，但该约定还未生效，且不能对抗善意第三人。原告与第三人是亲戚，但并无证据证实双方存在恶意串通买卖房产的行为。原告与第三人于2011年3月2日在龙门县房地产管理局办理房屋登记，并领取了粤房地权证龙府字第××号房屋权利证书，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，原告是该房屋的合法所有人，原告有权居住和处分该房屋。被告在原告享有所有权的房屋居住，被告的行为已构成侵权事实，依法应承担相应的民事责任。原告的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告陈志明与第三人丘海雄于2011年2月22日签的订《房地产买卖合同》有效。二、被告廖秀清限在本判决发生法律效力后30日内将龙门县龙城街道办事处环城南路23号201房腾退给原告。本案受理费1300元，由被告廖秀清负担。上诉人廖秀清不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。陈志明与丘海雄签订的《房地产买卖合同》属于恶意串通的合同，应认定为无效。陈志明与丘海雄具有亲戚关系（陈志明是丘海雄的姑丈），这个事实在开庭时已经无异议。廖秀清和女儿丘某居住在此房子，陈志明是知道的，廖秀清和丘海雄有《民事调解书》和《解除同居关系协议书》也是陈志明知道的，因为陈志明与丘海雄具有亲戚关系，且陈志明还将《民事调解书》作为证据起诉廖秀清。故陈志明连房子都没有去看，就发生了房屋买卖，这是明显的恶意传统。《合同法》第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，被上诉人陈志明与丘海雄的《借据》约定“丘海雄到期不还款，房屋无条件转让给陈志明”存在“流质契约”，故房地产买卖属于无效；流质契约属于绝对禁止条款，《中华人民共和国物权法》第186条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该法第211条规定，质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第40条规定，设立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。故陈志明与丘海雄依据《借据》将房屋买卖是无效的。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审：一、撤销一审判决并依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人陈志明二审答辩称：一、《房屋买卖合同》合法有效。涉案房产是丘海雄与上诉人同居前由单位分配的房改房。丘海雄享有占有、使用、收益、处分的权利。邱海雄以人民币58915元转让给答辩人是双方真实的意思表示。答辩人于2011年3月2日已经领取了该房屋的权利证书。根据《物权法》规定，答辩人是该房屋的所有人。上诉人强占该房屋是对答辩人的侵权行为。原审判决认定事实清楚，适用法律是完全正确的。二、上诉人的上诉于法无理。丘海雄虽然有在五年后（即2015年2月2日后），把房产赠与非婚生女儿邱某的称承诺，但上诉人一直没有按照《城市房屋管理条例》的规定，办理契税手续，取得房产证。显而易见，赠与该房屋的合同是无效的。民事调解书，没有涉及丘海雄反诬的问题。一审判决是以事实为依据，以法律为准绳的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人丘海雄二审答辩称：一、原审认定事实清楚。答辩人是龙门县天堂山物业站的职工，这按房屋是我与上诉人同居前的单位房改房，且我于2000年6月29日已经领取了房产证，所有权人是我。根据《民法通则》第71条的规定，财产所有人依法对自己的财产享有权利。我在2011年2月22日与陈志明签订的《房地产买卖合同》，把涉案房产转让给陈志明，是我依法处分自己财产的权利。且《房屋买卖合同》没有违反我国法律法规的强制性规定。一审认定合同有效是完全符合事实情况的，维护了我的合法权益。二、原判适用法律恰当。《民事调解书》和《解除同居关系协议书》与《房地产买卖合同》根本不属于同一法律关系，且上诉人并无证据证实双方存在恶意串通买卖房产的行为。原审适用法律是完全正确的。请求二审驳回上诉，维持原判。二审经审查，一审查明的事实基本属实，本院直接予以确认。另查，原告一审诉讼请求为：1、要求法院确认原告与第三人签订的《房地产买卖合同》有效。2、要求被告排除妨害，判令被告限期腾退房屋，将房屋完好交付原告。3、判令被告负担本案受理费和相关诉讼费用。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，我国对不动产实行统一登记制度。第三十九条规定：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据上述法律规定，被上诉人是涉案房产的所有权人，依法享有相应的权益。上诉人主张被上诉人丘海雄在与其签订《解除同居关系协议书》时已经约定在五年后将涉案房产过户至双方非婚生女儿名下。本院认为，由于不动产实行权属登记制度，具有公示效力，涉案房产在过户之前，一直登记在被上诉人丘海雄名下，因此被上诉人丘海雄作为法定的房屋权属人，有权处分其名下的不动产。丘海明与陈志明签订的《房地产买卖合同》内容没有违反法律法规强制性规定，依法有效。从本案现有证据，陈志明亦是以借款的形式作为取得涉案房产的对价。因此，一审认为陈志明属于善意第三人，并无不当。且陈志明事后也已经办理了房屋权属登记手续，取得了涉案房屋的所有权，成为该房屋法定权属人。依法陈志明对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。故此陈志明作为涉案房屋的所有权人要求上诉人腾退房屋，有法律依据，一审予以支持是符合法律规定的，本院予以维持。至于邱海雄违反与上诉人之间签订的《解除同居关系协议书》是否应承当相应的违约责任，属于另一法律关系，在本案中不宜审查，上诉人可另行依法主张权利。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1300元，由上诉人廖秀清负担。本判决为终审判决。审 判 长 池志勇审 判 员 曾 莹代理审判员 江 敏二〇一二年八月二日书 记 员 寇 倩 百度搜索“”