（2012）浙湖民终字第245号
裁判日期: 2012-08-16
公开日期: 2014-08-14
案件名称
李乐平与长兴远大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李乐平,长兴远大房地产开发有限公司,徐忠军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百零八条，第一百五十四条，第一百五十八条
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2012）浙湖民终字第245号上诉人（原审原告）李乐平。委托代理人（特别授权）杨银富，男，系上诉人李乐平之夫。被上诉人（原审被告）长兴远大房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇金陵中路1号农行4楼。法定代表人章华理，该公司经理（因犯罪被羁押）。被上诉人（原审第三人）徐忠军。委托代理人（特别授权）顾伟成，浙江兴博泰律师事务所律师。上诉人李乐平为与被上诉人长兴远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）、徐忠军房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2011）湖长民初字第81号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。2010年12月，李乐平向原审法院起诉称：2004年10月，与远大公司订立的《商品房买卖合同》约定，由本人购买远大公司开发建造的位于长兴县煤山镇银杏花苑A1－12幢房屋（以下简称涉诉房屋），房屋交付后90日内，远大公司将需办理权属登记的材料报产权登记机关备案等。签约后，远大公司向长兴县建设局备案该合同并交付钥匙，但房地产权属证至今未办。为此，请求判令远大公司为本人办理涉诉房屋的权属证。案件受理后，李乐平以因远大公司的过失，致徐忠军破门侵占涉诉房屋为由，申请追加徐忠军为第三人一并审理。原审法院予以准许。原审法院经审理认定：本案所涉“A1－12幢房屋”系远大公司开发建造。此后，该公司以“一房二卖”先后卖给李乐平和徐忠军。而据有关生效的刑事判决认定，远大公司及其法定代表人章华理以非法占有为目的，在房屋买卖过程中，采用一房二卖手段骗得购房人财物，行为已构成合同诈骗罪。原审法院认为，本案中，远大公司一房二卖的行为已触犯刑律，本案不属于民事诉讼范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项规定，裁定驳回李乐平的起诉。李乐平不服以上裁定提起上诉称，原裁定错误，请求二审法院撤销该裁定。理由是：一、本人与远大公司签订涉诉房屋买卖合同后，该公司除未履行登记办证义务外，其他如合同备案、交付钥匙等均已履行。二、远大公司交付本人钥匙后，又将涉诉房屋出卖给徐忠军占居是对本人财产权的侵犯，该两方的合同应为无效。三、本案应按《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题规定》第十条的规定来处理。被上诉人远大公司及徐忠军均未作答辩。本院经听证并结合原审庭审材料审查查明：2004年10月，李乐平与远大公司签订《商品房买卖合同》约定，李乐平购买由远大公司开发建造的涉诉房屋，房价为29万元，远大公司应于2005年3月30日前交付该房屋使用并签署交接单，同时在交付使用后90日内，远大公司还应将需办理房屋等权属登记的资料报产权登记机关备案，否则李乐平如不能按期取得权属证的，远大公司应退还房款并赔偿损失等。远大公司对该合同向长兴县建设局进行了备案。2005年4月，李乐平支付房款25万元。同年7月，远大公司发出《客户通知》，提请李乐平支付剩余房款，并承诺由远大公司统一办理房地产权属登记等。2006年12月，李乐平按远大公司的要求支付了3万元剩余房款，留下1万元用以办证。2007年8月，远大公司未经李乐平同意将涉诉房屋以29万元的价格再次卖给徐忠军，并双方签署《商品房买卖合同》。该合同内容与李乐平的基本相同。签约后，徐忠军已支付房款24.2万元并装修了涉诉房屋于2010年1月入住至今。2010年8月，李乐平来长兴发现涉诉房屋被徐忠军装修入住，遂电话与章华理交涉并报警调处未果。期间，李乐平发出《告知书》，声明涉诉房屋合同已备案，要求李乐平无条件搬出。另查明：据原审开庭记载，各方当事人对涉诉房屋的钥匙交付时间说法不一。远大公司称2005年4月交付李乐平，李乐平则自认是2009年4月，而徐忠军先说是2009年，后改称是2007年8月8日交付。但不管怎样，涉诉房屋三方当事人至今没有进行过产权登记和发证。再查明：2010年9月，远大公司及章华理因涉嫌合同诈骗罪被侦办刑拘，2011年6月被提起公诉，2012年2月原审法院作出（2011）湖长刑初字第234号刑事判决：一、远大公司犯合同诈骗罪，判处罚金400万元；章华理犯合同诈骗罪，判处有期徒刑12年并处罚金200万元。该判决认定犯罪的基本事实是：远大公司成立后，开发建造了银杏花苑小区共计64套房屋，其中16套（未包括涉诉房屋）在开发和销售过程中，被远大公司及章华理以“一房二卖”形式，骗得购房人共计381.1万元的购房款。原审法院在该刑案侦办期间，曾以章华理涉嫌经济犯罪为由，向长兴县公安局移送本案被退回。本院认为，本案涉及“一房两卖”的受理问题，即远大公司将其开发建造的涉诉房屋在订约卖给李乐平后又订约卖给徐忠军，而两买受人各付其款并获钥匙后至今未被产权登记办证，其中徐忠军取得钥匙后已对涉诉房屋进行装修并入住至今，现原告李乐平起诉被告远大公司并申请追加徐忠军为本案第三人，要求原审法院判令被告远大公司为其办理对涉诉房屋的权属登记办证。根据民事案由司法解释规定，该案属于商品房买卖合同纠纷，但是李乐平的诉请现不具备可诉的条件。原裁定的结果并无不当。理由是：第一、李乐平的诉请本质上是要求远大公司承担继续履行对涉诉房屋登记办证义务的违约责任。然对于该登记办证系不动产所有权变动的物权范畴，其前提是涉诉房屋的所有人远大公司现仍具有实际占有和支配管领该房屋的权利。也就是说，远大公司现仍可对涉诉房屋具有可实际交付李乐平占有使用的权利，否则先买受人李乐平以诉讼强制出卖人远大公司履行登记办证义务，其结果必与后买受人徐忠军已依约现实占有使用和支配管领该房屋的占有权发生冲突，从而使受诉法院审判和执行陷入不能平等保护两买受人合法权益的困境而影响案件处理的公正性。可见，在本案诉讼前，只有消除徐忠军对涉诉房屋已现实占有使用和支配管领的占有权，李乐平的诉请才具有可诉可判的意义。第二、就消除徐忠军对涉诉房屋现实占有使用和支配管领的占有权而言，先买受人李乐平可以《物权法》不动产占有保护规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，以出卖人远大公司与后买受人徐忠军恶意串通另行订立涉诉房屋买卖合同并交付使用，导致其无法取得房屋为由，诉请确认远大公司与徐忠军的买卖合同无效，从而恢复对涉诉房屋已交付钥匙可视为其有权占有的状态。但该诉请除胜诉难以确定外，即使胜诉亦不能改变远大公司依物权法现仍为涉诉房屋所有人而可行使处分权的情况，其中包括自愿为徐忠军登记办证的物权行为。事实上，涉诉房屋在出卖后其所有权应为谁的问题上，从远大公司明知该房屋已订约卖给李乐平的情况下又故意再行订约卖给徐忠军，并连房带钥匙实际交付徐忠军占有使用和支配管领的行为看，足以表明远大公司的内心是选择后买受人徐忠军而非先买受人李乐平以移转对涉诉房屋所有权交付。而此情形下，若判决确认徐忠军的合同无效亦不能保证限制远大公司行使物权变动的权利，如此下去显不利于涉诉房屋所有权买卖移转交易的安定性。第三、由于远大公司现仍为涉诉房屋的所有人，因此对于先买受人李乐平付款获钥匙以及后买受人徐忠军亦付款并连房带钥匙交付后进行装修入住的问题上，该两买受人实际都是有权占有者，只不过涉诉房屋的商品房性质以及两买受人有权占有的具体情况不同而已，因此本案的受理显然应先解决谁为该涉诉房屋的“合法有权占有者”，不然李乐平的诉请将无法判定。综上，本院认为，鉴于本案李乐平的诉请是要求将其已获房屋钥匙的涉诉房屋由远大公司履行其登记办证的合同义务，而现实存在两买受人李乐平和徐忠军对该房屋的占有权冲突，因此继续审理本案必将驳回李乐平的诉请，其后如再行起诉远大公司提出违约赔偿之诉又可能受到“一事不再理”起诉条件的限制，这将给当事人权益带来很大影响，而原审法院对此未予释明即以民事裁定的形式，认定涉案人员犯罪并最终驳回李乐平起诉有失公允，本院予以指正。上诉人李乐平可在本案终结后基于对纠纷事实证据的理解，根据商品房买卖合同法律及相关司法解释的规定，以有利于自身权益保护可选择与两占有权不冲突的事由另行依法维权起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（三）项、第一百五十四条、第一百五十八条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 林型茂审判员 辛 坚审判员 胡臻美二〇一二年八月十六日书记员 陈 佳 百度搜索“”