（2012）浙湖民终字第225号
裁判日期: 2012-08-16
公开日期: 2014-08-14
案件名称
湖州市政工程有限公司与吴火明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴火明,湖州市政工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙湖民终字第225号上诉人（原审被告）吴火明。委托代理人徐伯镇。被上诉人（原审原告）湖州市政工程有限公司。法定代表人沈坚强。委托代理人杨建平。上诉人吴火明与被上诉人湖州市政工程有限公司（以下简称湖州市政公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2012年3月20日作出（2012）湖吴民初字第34号民事判决。吴火明不服该判决，向本院提起上诉。本院于2012年4月27日受理后依法组成合议庭，于同年7月16日公开开庭进行审理，上诉人吴火明的委托代理人徐伯镇、被上诉人的委托代理人杨建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2009年2月16日，湖州市政公司与吴火明签订《房屋租赁合同》，约定由湖州市政公司自2009年2月16日起至2010年2月15日止将坐落于环城北路502号48.12平方米的仓库出租给湖州市政公司使用，租金为13000元／年，在合同签订后一次性支付。该合同到期后，吴火明继续使用该仓库，湖州市政公司亦未提出异议，该仓库的租金吴火明支付至2010年6月30日。2009年12月29日，湖州市政公司、吴火明签订《房屋租赁合同》，约定由湖州市政公司自2010年1月1日起至2010年12月31日止将坐落于湖州市环城北路502号25.85平方米的店面房及48.12平方米的仓库出租给吴火明。店面月租金为75元每平方米，仓库月租金为15元每平方米。租金分两期支付：第一期租金在合同签订时支付；第二期在2010年6月20日前支付。合同签订后，湖州市政公司依约将房屋交付吴火明，吴火明开设了“大洋豪门”。吴火明依约支付了2010年1月至6月的房屋租金和水电费用。2010年5月中旬，湖州市政公司接到湖州市城市建设与规划局的拆迁通知，本案所涉的属湖州市政公司所有的环城北路502号被纳入拆迁范围。2010年6月10日，湖州市政公司通知吴火明其所租房屋已被纳入拆迁范围，根据双方约定，租赁合同于2010年6月30日终止，并要求吴火明于2010年7月30日前完成搬迁清场，返还房屋的工作，湖州市政公司另行安排时间进行验收并办理退还保证金的手续。2010年10月13日，吴火明与湖州米兰装饰广场签订了《商位（营业房）租赁合同》租赁了该市场内C区31、33号用于经营。因吴火明未按期返还房屋，2010年9月4日、20日，湖州市政公司两次发出通知，要求吴火明缴纳房屋租金。至今，租赁房屋钥匙仍在吴××明处，吴火明未缴纳2010年7月1日以后的房屋租金及水电费用，亦未向湖州市政公司返还房屋，双方纠纷成讼。原审法院经审理认为：湖州市政公司、吴火明之间的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行义务。在租赁合同的履行过程中，因本案出租房屋被列入拆迁范围，根据双方约定租赁合同终止。合同终止后，湖州市政公司、吴火明双方均不再具有合同上的权利和义务，湖州市政公司不具有依据合同向吴火明收取租金的权利，吴火明也应当及时将租赁房屋返还交付给湖州市政公司。但吴火明至今仍占用房屋显属不当，湖州市政公司现要求吴火明立即交还租赁房屋，并要求吴火明支付2011年8月31日前逾期交房占有使用费之请求合理合法，予以支持。但对于逾期交房占有使用费的标准，结合本案相关事实，同时考虑到吴火明占有房屋期间尚未正常经营之客观情况，酌情确定按原双方约定租金的70％计算。同时，考虑到合同终止后，湖州市政公司应给予吴火明合理期限用于搬迁，湖州市政公司在2010年6月10日向吴火明发出的通知中也明确要求吴火明于2010年7月30日前搬离，故对于湖州市政公司请求吴火明支付2010年7月份占有使用费之请求不予支持。至于湖州市政公司要求吴火明支付水、电费之请求，因湖州市政公司提交的水、电费清单系其单方制作，且吴火明在庭审中不予认可，故难于支持。对于吴火明提出要求湖州市政公司补偿其装修损失、搬迁费和违约金之意见，缺乏事实和法律依据不予支持。且本案审理的是湖州市政公司、吴火明间的房屋租赁合同纠纷，吴火明是否享有房屋拆迁装修费、搬迁费等与本案属不同法律关系，故在本案中不予审查处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第二百三十五条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限吴火明于判决生效之日起十日内将位于湖州市环城北路502号租赁房屋（店面和仓库）腾空返还给湖州市政工程有限公司；二、限吴火明于判决生效之日起十日内支付湖州市政工程有限公司房屋占有使用费34066.3元；三、驳回湖州市政工程有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1133元，减半收取567元，由湖州市政公司负担205元，吴火明负担362元。上诉人吴火明不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清。首先，一审湖州市政公司仅提供了房屋租赁合同、通知等证据，而未提供建设规划部门与之签订的相关拆迁补偿协议或相关内容，上述通知不能证明涉案房屋一定要拆迁，而仅存在拆迁可能。其次，通知发出后，湖州市政公司未与吴火明取得联系，未对房屋是否搬空进行确认、验收。一审已经认定吴火明在湖州米兰广场承租房屋，重新开业，亦认定吴火明未实际占用和使用涉案房屋，也就证明吴火明在规定时间内已经腾空租房。因而房屋未能收回的责任应由湖州市政公司承担。最后，湖州市政公司没有提供相关证据证明涉案房屋确要拆迁，因而其发出通知系单方提前解约，应认定其违约在先，应由其赔偿吴火明相关损失。二、一审判决适用法律不当。一审判决适用了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”但本案中，吴火明是承租人而非次承租人，且已经在合理期限内腾空租赁的房屋，不能适用该条款。综上，上诉人吴火明认为一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审撤销原判，公正判决。被上诉人湖州市政公司答辩称：一、双方当事人在一审中已经确认涉案租赁合同终止，因而产生占有使用问题。二、吴火明主张其腾空房屋，与事实不符。吴火明实际是在本案起诉后，2012年元旦后才腾空的，此前均是正常营业。湖州市政公司的工作人员数次上门收取水电费用，吴火明也以拆迁为由拒绝支付。所以吴火明所主张其在合理期限内腾空房屋的主张不能成立，应当承担相应的责任。此外，一审考虑实际经营状况酌情按照双方当事人约定的百分之七十计算占有使用费用，湖州市政公司认为也是不妥当，违反了合同约定，也与正常经营的事实相悖。三、一审判决适用法律正确。综上，湖州市政公司请求二审驳回吴火明的上诉请求。二审中吴火明向本院提交以下证据材料：1、出租房屋验收证明一份，2012年4月11日由湖州市政公司提供，证明湖州市政公司在此前均未出具过验收证明。2、湖州市中信房地产评估所有限公司出具的评估清单一份，内容是包括吴火明在内的八家店铺的评估清单，证明承租期限吴火明对租赁房屋进行了部分装修，由于未到履行期限即要搬出，湖州市政公司应返回装修补偿。湖州市政公司经质证认为，证据1未有双方当事人的签字盖章，并非有效的房屋验收，故对该证明不予认可；证据2没有具体的评估地点和范围，不能证明与本案具有关联性。本院经审查认为，湖州市政公司虽否认该验收证明的有效性，但认可证据1是在吴火明等人发出挂号信后出具的，在此之前未以书面形式进行过房屋验收手续，因而可以予以认定；证据2仅标注地点为“市政工程总公司”，无法明确其与本案的直接关联性，不予认定。二审中湖州市政公司未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案二审中的争议焦点为，一、湖州市政公司2010年6月10日发出通知终止合同是否符合涉案房屋租赁合同的约定；二、吴火明是否应承担2010年8月至2011年8月期间的涉案房屋占有使用费，如需承担，则如何承担。关于争议焦点一，根据湖州市政公司与吴火明于2009年12月29日签订的房屋租赁合同第九条解除本合同的条件9-1约定：“甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，本合同终止，双方均不承担责任：……（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……”上述约定系双方当事人真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。湖州市政公司在一审中提交了湖州市规划与建设局于2010年5月28日发出的拆迁通知书，明确“经湖拆许字（2010）01号《房屋拆迁许可证》批准，对拆迁范围内的房屋实施拆迁”。其中拆迁范围为：“东南至老大通桥（包括幸福街27号），西南至环城北路，西北至山水人家住宅小区，东北至龙溪岗（具体以项目规划用地红线范围为准）”。涉案房屋位于环城北路502号，经调查核实，属于上述拆迁范围。因而依据双方当事人的涉案房屋租赁合同约定，涉案房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，涉案房屋租赁合同终止，湖州市政公司据此提出终止合同，符合约定。至于吴火明关于湖州市政公司未能证明涉案房屋确需拆迁故其单方违约的主张，与合同约定相悖，本院不予采信。关于争议焦点二，因涉案租赁房屋被列入房屋拆迁许可范围，涉案房屋租赁合同终止。合同终止后，由合同确立的权利义务关系消灭，因而湖州市政公司不再具有依据合同约定收取租金的权利，吴火明亦应及时返还涉案房屋。而根据双方当事人的陈述，2010年6月10日后，涉案房屋尚未进行交接，钥匙在吴××明处。现湖州市政公司主张吴火明未及时返还房屋应承担房屋占有使用费。吴火明则认为其已经依约腾空房屋，但湖州市政公司未安排时间验收，房屋未予返还的责任在湖州市政公司，故由此产生的房屋占有使用费不应由其承担。对此，本院经审查认为，合同终止后，吴火明应当返还涉案房屋，湖州市政公司为此于2010年6月10日发出的通知第2条明确要求吴火明于2010年7月30日前完成搬迁清场、返还房屋的工作，符合双方合同约定，同时给予了合理的房屋返还时间。吴火明虽提供证据欲证明其另行租赁房屋经营的事实，但难以据此证明其返还房屋而湖州市政公司未做确认的主张，一审关于吴火明至今仍占用房屋显属不当的认定，符合本案实际。至于吴火明认为房屋未被收回是湖州市政公司未作验收所致的主张，首先双方当事人所签订的涉案房屋租赁合同并未明确约定验收是合同期限届满或终止时房屋返还的前置条件；其次，根据湖州市政公司2010年6月10日的通知第3条：“根据该合同第七条‘房屋返还时的状态’第‘7-2’款规定，清场过程中请您保持房屋正常使用状态，我公司将另安排时间进行验收，验收符合条件的，再给予办理房屋租赁保证金退还手续。”结合该通知第2条关于要求吴火明在2010年7月30日前搬迁清场、返还房屋的内容，湖州市政公司已经明确作出由吴火明搬迁清场、返还房屋，另行安排时间验收以退还房屋租赁保证金的意思表示，即其亦未将验收作为房屋返还的前置条件；最后，由于吴火明亦未能充分举证证明其已经返还房屋而湖州市政公司未作确认的事实。故对吴火明的此项主张，本院不予采信。综上，由于合同终止后，吴火明未及时返还涉案租赁房屋，一审认定吴火明需要支付2010年8月1日至2011年8月31日的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以确认。此外，虽吴火明系涉案房屋租赁合同的承租人，而非次承租人，但一审并未直接引用，而是参照适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，未有明显失当。至于房屋占有使用费的标准，湖州市政公司主张参照合同约定的租金标准，而一审根据本案实际情况，酌情确定按合同约定租金的70%计算，属合理范围内的自由裁量，未造成明显利益失衡，本院不再予以调整。此外，关于吴火明所主张的房屋拆迁补偿问题，与本案属不同法律关系，吴火明可依据相关法律规定及证据另行主张。综上，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1133元，由吴火明负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈国祥审 判 员 邱金海代理审判员 朱 莹二〇一二年八月十六日书 记 员 沈 飞 关注微信公众号“”