（2013）沅民一初字第136号
裁判日期: 2012-08-15
公开日期: 2014-10-31
案件名称
沅江市桔园学校与刘秋香房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沅江市人民法院
所属地区
沅江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沅江市桔园学校,刘秋香
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
湖南省沅江市人民法院民 事 判 决 书（2013）沅民一初字第136号原告沅江市桔园学校，住所地：沅江市银光路86号。法定代表人杨建新，系该校校长。委托代理人罗胜华，男委托代理人廖学军，湖南滨湖律师事务所律师被告刘秋香，女原告沅江市桔园学校（以下简称桔园学校）与被告刘秋香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桔园学校的法定代表人杨建新、委托代理人罗胜华、廖学军，被告刘秋香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桔园学校诉称，原、被告于2011年9月5日签订《桔园学校门面租赁合同书》，合同约定：前三年租金为每年35800元，每年提前一个月交清第二年门店租金，逾期交款视为自动终止合同。2012年度租金应于2012年9月1日前全部交清，经原告多次催收，被告未能及时交纳应付租金。原告认为被告的行为已经构成违约，故诉至法院，请求判令解除2011年9月5日原、被告签订的《桔园学校门面租赁合同书》，由被告支付自2012年10月1日起至交付门面之日止合同约定的应付租金6000元及逾期付款违约金，由被告承担本案诉讼费。原告桔园学校为支持其诉讼主张及诉称事实，向本院提交了一份证据：《桔园学校门面租赁合同书》，证明2011年9月5日原、被告签订门面租赁合同，并对双方权利义务均作出了约定，被告逾期缴纳租金，原告依据合同约定可以解除合同。被告刘秋香对原告桔园学校所举之证据的质证意见认为，对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，是学校方违约在先。被告刘秋香辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回：一、桔园学校提供的房屋存在质量问题，门面开业经营不久即发现门面存在屋顶漏水、下水道堵塞等问题，给被告的房屋装修、存库商品等造成了巨大的损失，房屋多次出现渗水、漏水，承租方根本无法正常经营，承租方多次请求学校方予以修缮，一直拖延，未防止损失扩大，承租方之所以拒付租金是因为出租方未履行其义务，违约在先；二、在本案中，出租人即桔园学校负有提供能正常用于商业经营的房屋给承租人予以经营的义务，门面租赁合同约定由桔园学校负责门面主体机构的维修养护，现因为桔园学校未履行其义务，承租方多次请求仍然未对房屋予以维修，承租方行使不安抗辩权和同时履行抗辩权。被告刘秋香为支持其诉讼主张及诉称事实，向本院提交了以下证据：1、《桔园学校门面租赁合同书》，证明2011年9月5日原、被告签订门面租赁合同，并对双方权利义务均作出了约定，第八条约定：甲方负责门面主体结构的维修养护，乙方负责门面日常使用中的设施设备维修养护。2、相片，证明去年雨天房屋多次出现渗水、漏水，造成我们的损失，其损失超过了租金。原告桔园学校对被告刘秋香所举之证据的质证意见认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明目的有异议，房屋漏水是特大暴雨造成的，不是房屋主体的原因；对证据2的真实性没有异议，对其证明目的有异议，相片不能证明有多少损失，应当以鉴定为准。本院经审核认为，原告桔园学校提供的证据《桔园学校门面租赁合同书》，被告刘秋香对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，可根据证据本身内容确定其效力。被告刘秋香提供的证据1、2原告桔园学校对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，可根据证据本身内容确定其效力。经审理查明，桔园学校、刘秋香于2011年9月5日签订《桔园学校门面租赁合同书》，合同约定被告租赁原告位于桔园学校校门以南第4号门面，租赁期限从2011年10月1日至2017年9月30日止共6年，前三年租金为每年35800元，后三年租金上调10%，签订合同之日交纳一年租金，以后每年提前一个月交清第二年门店租金，逾期交款视为自动终止合同；并约定桔园学校负责门面主体结构的维修养护，刘秋香负责门面日常经常使用中的设施设备维修养护。2012年上半年由于天气异常，长时间降大雨，加上房屋渗漏、下水道堵塞，造成门面地面积水、装修受损、存库商品受损、经营销售受到影响，刘秋香的第二年度租金应于2012年9月1日前全部交清，刘秋香因租赁的门面存在屋顶漏水、下水道堵塞等问题而未按期交纳租金，桔园学校认为刘秋香逾期交纳租金的行为已经构成违约，故诉至法院。本院认为，桔园学校与刘秋香签订的《桔园学校门面租赁合同书》，是双方真实意思的表示，符合相关法律规定，该门面租赁合同合法有效。刘秋香租赁原告的门面，应当按合同约定支付租金。虽然刘秋香逾期交纳租金的行为已经违约，但是桔园学校的门面存在屋顶漏水等问题未及时维修和防范，造成门面地面积水、装修受损、存库商品受损、经营销售受到较大影响，也存在过错，故对于桔园学校要求解除双方的租赁合同和支付违约金的诉讼请求本院依法不予支持。被告主张的屋顶漏水、下水道堵塞等问题给被告的房屋装修、存库商品等造成了巨大的损失系另一法律关系，不在本案的处理范围内。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告沅江市桔园学校与被告刘秋香的门面租赁合同继续履行；二、由被告刘秋香支付原告沅江市桔园学校第二年度租金35800元，限于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，由被告刘秋香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 汪学军审 判 员 李建龙人民陪审员 夏起宏二〇一二年八月一十五日书 记 员 李婧婧附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来源：百度“”