（2012）甬仑民初字第1174号
裁判日期: 2012-08-15
公开日期: 2016-11-28
案件名称
宁波市北仑九峰物业管理有限公司与郑波明、陆银维物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市北仑九峰物业管理有限公司,郑波明,陆银维
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第五十四条第一款
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬仑民初字第1174号原告：宁波市北仑九峰物业管理有限公司（组织机构代码：74735401-8），住所地：宁波市北仑区新碶街道中河路8号。法定代表人：余忠辉，该公司总经理。委托代理人：胡颖燕，宁波市东港法律服务所法律工作者。被告：郑波明（公民身份号码：3309031975********），男，1975年5月17日出生，汉族，住宁波市北仑区。被告：陆银维（公民身份号码：3302061977********），女，1977年12月8日出生，汉族，住宁波市北仑区。原告宁波市北仑九峰物业管理有限公司（以下简称九峰物业公司）诉被告郑波明、陆银维物业服务合同纠纷一案，本院于2012年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方指挥独任审判，于同年8月7日公开开庭进行了审理。原告九峰物业公司的委托代理人胡颖燕、被告郑波明、陆银维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九峰物业公司起诉称，原告系宁波市北仑区大碶街道四季阳光小区的物业管理服务单位，该小区物业管理综合服务费的收费标准为：2006年至2008年为0.25元/平方米/月，2009年至2010年为0.35元/平方米/月，2011年至2012年为0.45元/平方米/月，该小区2006年至2012年物业服务日常维修费的收费标准均为1.5元/平方米/年。被告系该小区21幢201室业主，房屋面积101.31平方米，故被告应支付2006年1月1日至2012年12月31日的物业管理服务费用合计3920元，另按照合同约定被告还应支付楼道灯电费105元，以上费用经原告多次催讨，被告均未支付，故原告诉至法院，要求被告立即支付2006年1月1日至2012年12月31日的物业管理综合服务费2856元、日常维修费1064元、楼道灯电费105元。原告九峰物业公司为证明其主张属实，提供的证据有：1.物业管理服务委托合同三份，证明原告为该小区提供物业管理服务、物业管理服务费用的收费标准及双方权利义务约定的事实；2.房屋所有权转移登记申请书一份，用以证明被告系该小区21幢201室房屋业主及住宅的建筑面积；3.邮寄单、催费通知、公告，用以证明原告曾多次向被告催讨物业费的事实。被告郑波明、陆银维答辩称，首先，2004年、2005年大雨、台风天气的时候其房屋东墙渗水，在与物业公司联系过程中，物业公司将其推诿于房产商等各部门，最终房屋渗水问题由原告自行解决。其次，物业公司未按合同约定履行义务，如相邻业主违章装修给其带来安全隐患，电瓶车被盗等。最后，原告之部分主张超过诉讼时效。为此被告提供照片11张用以证明其主张属实。经开庭审理，本院结合双方当事人之举证、质证意见，对证据及案件事实审核、认定如下：被告方对原告提供的证据1的真实性无异议，对证据2无异议，对原告主张的楼道灯电费无异议，故本院予以认定。被告对原告提供的证据3有异议，本院认为，原告提供的公告、催费通知系由该小区业主委员会与物业办公室共同出具，故应予认定，同时结合物业公司在向业主催讨物业费时通常的做法及被告一直在该小区居住的事实，本院对原告在提供物业服务过程中曾陆续向被告催讨物业费的事实予以认定。原告对被告提供的反映外墙渗水的三张照片的真实性、关联性、合法性有异议，本院认为，即使被告提供的照片客观真实，也为商品房质量引起的纠纷，也仅反映前期物业服务合同履行过程中房屋外墙的渗水情况，与本案缺乏关联，不予认定。对反映相邻业主违章搭建的照片的真实性无异议，但对其关联性有异议，本院认为，虽原告与小区业主委员会签订的物业服务合同中有关于业主装修内容的约定，但该内容仅为倡导性的条款，须业主个体的自觉遵守，而非物业公司或业主委员会必须履行的合同义务，故不予认定。对反映物业公司管理不到位的部分照片的真实性、关联性有异议，同时主张若业主反映的情况为物业服务合同的内容且客观存在的其会及时做出处理。综上本院认定案件事实如下：2006年11月、2009年5月、2011年5月原告与高田王社区四季阳光小区业主委员会分别签订物业管理服务委托合同，合同约定：由原告为四季阳光住宅小区提供物业管理服务；该小区多层住宅物业服务综合服务费的收费标准为：2006年至2008年为0.25元/平方米/月，2009年至2010年为0.35元/平方米/月，2011年至2012年为0.45元/平方米/月，该小区多层住宅2006年至2012年物业服务日常维修费的收费标准均为1.5元/平方米/年；原告对2011年度、2012年度的物业管理服务费可在12个月内提前预收，此外双方还就其他事项作了约定。被告系该小区21幢201室业主，房屋面积101.31平方米，故按照合同约定其应支付2006年1月1日至2012年12月31日的物业管理综合服务费为2856元、日常维修费为1064元，另其还应支付楼道灯电费105元。本院认为，原告与高田王社区四季阳光小区业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，该合同对小区全体业主均有约束力，故被告应按合同之约定履行支付物业管理服务费用的义务。被告关于外墙渗水、相邻业主违章装修的辩称与本案无关，本院不予采信。被告主张原告的部分诉请超过诉讼时效，本院根据案件的事实及物业服务惯例，对其辩称不予采信。被告反映的公共部位的管理服务方面存在的问题，可向物业公司或物业主管部门进行反映。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条之规定，判决如下：被告郑波明、陆银维应于本判决发生法律效力后七日内支付原告宁波市北仑九峰物业管理有限公司2006年1月1日至2012年12月31日的物业管理综合服务费2856元、日常维修费1064元及楼道灯电费105元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告郑波明、陆银维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 方指挥二〇一二年八月十五日代书记员 宋 菡 来源：百度“”