（2012）甬东民初字第565号

裁判日期: 2012-08-13

公开日期: 2016-04-13

案件名称

张馨誉与徐新华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张馨誉,徐新华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

宁波市江东区人民法院民事判决书（2012）甬东民初字第565号原告：张馨誉。被告：徐新华。委托代理人：卢丽莎，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。委托代理人：朱小生，北京炜衡（宁波）律师事务所律师助理。原告张馨誉与被告徐新华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月18日立案受理，依法由审判员杨锦晶适用简易程序独任审判，于2012年5月16日、2012年6月13日公开开庭进行了审理。原告张馨誉、被告徐新华及其委托代理人卢丽莎、朱小生到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告张馨誉诉称：原告于2011年11月11日以2.5分利从平安易贷借来款项用于向被告支付宁波市江东区锦苑西巷xx号xx室房屋的转让费定金20000元，后原告与被告签订了房屋租赁权转让合同，原告又支付被告50000元，双方约定合同期限自2011年11月11日起至2014年11月10日止，如果涉案房屋的房东不允许转让，则双方签订的合同无效，原告仍属于向被告租赁房屋的租户，移交手续在得到涉案房屋房东允许转让后，三方签字予以实行。2011年12月28日，涉案房屋房东来电称其不同意被告转让该房屋租赁权，因此被告应归还原告房屋租赁权转让费70000元扣除原告租赁房屋租金8700元、被告给原告的医疗费4700元及35000元后的21600元。同时，虽被告没有与原告办理房屋移交手续，但被告曾让原告代付房屋水电费，并称等房东同意转让后双方再清算，为此，原告为被告垫付水电费360元，搭建厨房费用1200元及空调主机换新费用800元。请求判令：1.被告归还原告房屋租金21600元；2.被告支付原告垫付的水电费360元、厨房搭建费1200元及空调主机换新费用800元；3.被告支付原告贷款利息及从2011年12月28日起至今被告所欠原告上述23960元的利息。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告归还原告房屋租金24100元，并明确第三项诉讼请求为要求被告按照26460元为基数支付原告从2012年3月1日起至实际支付日止的银行同期贷款利息。被告徐新华辩称：原、被告双方互负债务，双方曾有过承租权转让合同，被告也收到过部分款项，但并非原告诉称的70000元。2012年1月10日，双方有过结算，被告应该返还原告15000元，并出具了15000元的欠条，双方约定15000元用于抵扣之前的房租和续租的租金。因为原告租赁了被告的三个房间，总共应该支付被告房屋租金14350元，电费781元，共计15131元。原告之前交过部分租金3200元，故还应支付被告11931元。该数额与被告尚欠原告的15000元相抵扣后，被告只需要支付原告3069元。房屋租赁期限，原告自行支付水电费，不存在原告为被告垫付水电费，原告搭建厨房、更换空调主机都没有经过被告的同意，被告保留要求原告恢复原状的权利。此外，原告要求被告支付利息也没有任何的事实依据。对原告当庭变更诉讼请求有异议。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告张馨誉陈述称，2011年8月19日，原告与被告签订房屋租赁合同，并支付给被告房租2400元，押金800元，后原告于2011年9月8日正式搬进涉案房屋的15号房间，住了几天因为空调很吵，故原告就搬到了12号房间，又住了20天左右，原告因睡眠不好，又搬至11号房间。被告就把12号房间租给了别人，后原告又搬回至12号房间，其中15号房间租金为每月800元，11号和12号房间租金为每月1000元，原来支付的2400元租金是可以租赁三个月的，实际上不到三个月。2011年11月11日，原告想从被告处转让涉案房屋租赁权，故支付给被告20000元定金，并根据被告要求增加支付了被告租赁房屋每月200元，共三个月的租金，共计20600元。双方谈好涉案房屋的租赁权转让费为90000元，且2011年11月10日前涉案房屋收取的租金归被告，11月11日之后收取的房租归原告等等。2011年11月17、18日左右，原告又支付被告涉案房屋租赁权转让费50000元，并在当天下午签订了房屋租赁权转让合同，合同约定如果涉案房屋房东不同意转让，则被告按3年扣除原告实际使用时间，以每月3000元的标准退还原告转让费等，同时双方对2011年11月11日之后的房租也进行了计算，被告计算出共23000元，并把租户的名字、水电费、租金标准等均写给了原告，至此原告应支付被告的转让费已经全部付清。签订合同后的第二天，被告告知原告按原合同不划算，要求重新协商，后被告将双方签订的两份合同撕毁，表示房东不同意转让，并当场写了一张70000元的欠条给原告。被告表示他会与房东谈谈，直接将其与房东租赁合同上的一方改成原告，但直到12月底，房东明确表示不同意转让。从2011年11月11日至2011年12月28日房东表示不同意转让，涉案房屋有4间房间空置，8个房间收取租金23000元，被告称该4个空房间11月以后的房租损失要在其欠原告的70000元房租中扣除，但原告认为租赁权转让合同未成立，不应由原告承担。对此，被告徐新华称原告是经过朋友介绍到被告处来租房子的，双方于2011年8月20日签订合同，合同签订后3天，原告就搬进15号房间，之后原告搬去12号房间，并没有搬来搬去的。2011年9月3日，原告希望被告把10号、11号房间给租给她，10号给她的员工住，11号给她的朋友或客人住，10号和15号房间的租金是每月800元，12号和11号房间的租金是每月1000元。2011年9月5日，原告把自己12号房间的部分东西放到11号房间里去，不让别人住，原告本人一直住在12号房间。11号、12号房间是2012年2月19日腾退的，10号房间是2012年5月11日腾退的。2011年11月11日原告称涉案房屋租赁权是否能全部承包给她，被告要求100000元，但原告称双方是朋友，要求转让费90000元，2011年11月18日左右原告支付被告定金4700元，2012年12月18日左右支付定金50000元，后她咨询律师后认为转让涉案房屋租赁权可能存在风险，所以原告就不想转让了。原告要求被告问下房东能不能直接签订合同，但房东不同意。双方确实约定过2011年11月11日之前收上来的房租是被告的，从11月11日开始的房租归原告。从2011年11月11日开始算三个月，具体按照房客的合同算，总共5个房间，收了15300元。原告共支付被告54700元，房租15300元是算给原告的，总共加起来是70000元，被告没有出过收条给原告。2012年1月10日原告叫了好几个人来算帐，因为承租权转让没有成功，所以11月11日以后的房租还是应该归被告，不需要给原告，被告归还原告的款项是54700元，原告并没有支付过剩余的20000元转让费。2012年1月10日被告归还原告4700元，并从银行取了35000元还给原告，剩余的15000元是扣在被告处，因为双方从8月份开始租房包括以后续租都要结算过房租的，然后就出了一张欠条。被告没有收到过原告所说的定金和房租20600元，虽然谈过空房间的费用，但实际空房间的房租没有和原告算过，原告也不同意算。2.原告张馨誉提供2012年1月10日被告出具的欠条一份，拟证明被告尚欠原告15000元。同时，原告称该15000元的组成是根据被告计算得出的，被告收取的70000元转让费，扣除原告租赁3个房间的8700元租金，4个空房间的租金损失5800元，被告为原告就医支付的4700元，被告退还原告的35000元后，计15800元，但欠条只写了15000元，将800元省去。经质证，被告徐新华对该证据的真实性没有异议，但认为该15000元的构成是被告收到原告54700元转让费，扣除被告为原告就医支付的4700元及归还的35000元后，计15000元，故出具欠条给原告。为证明自己的主张，被告徐新华提供银行卡取款凭条一份，拟证明其在2012年1月10日从银行支取35000元交给原告的事实。经质证，原告张馨誉认可其在2012年1月11日收到被告退还的上述35000元款项及出具的欠条。3.原告张馨誉提供证明一份，并申请证人任某到庭作证，拟证明被告来医院看望原告时，将写好的15000元的欠条给了原告，并收回原告处的70000元条子的事实。经质证，被告徐新华认为被告从未向原告出具并拿回过70000元的欠条。4.原告张馨誉提供《房屋租赁合同》复印件一份、收款收据一份，拟证明双方签订租赁合同以及原告支付被告房租、押金的事实。经质证，被告徐新华对上述证据没有异议。5.原告张馨誉提供彭玉花出具的证明一份，拟证明被告曾支付原告4700元的事实。经质证，被告徐新华对该证据没有异议，认可证明记载的情况。6.被告徐新华申请证人谭某、詹某到庭作证，拟证明原告支付被告4700元转让费及双方结算后得出15000元等事实。经质证，原告张馨誉对谭某的证人证言有异议，认为证人在2011年11月8日离职，不可能知道11月份支付转让费的事实，且4700元的数额是被告在原告就诊时为原告支付的，不存在原告支付被告转让费4700元的情况。对证人詹某提到的原告需要给被告8000多元房租的陈述没有异议。为证明自己的主张，原告张馨誉提供自制考勤卡和工资单共五份、当庭提供彭玉花录音一份。对此，被告徐新华认为考勤卡是原告自行制作，不符合证据要件，且证人未出庭作证，录音也是断断续续的。7.原告张馨誉提供银行明细单复印件两份、取款凭证复印件一份、张某出具证明一份、录音记录复印件一份、空白房屋租赁合同复印件一份、美容日记一本，并申请证人张某到庭作证，拟证明原告在2011年12月14日从银行贷款50000元支付给原告，双方当日签订合同，但之后合同被被告撕毁，空白合同为合同底稿的事实。经质证，被告徐新华称其在2011年12月18日左右收到过50000元，原告提供的银行明细系复印件，且其中的50000元不能证明是用于支付被告的转让费，被告没有看到过该空白合同。8.原告张馨誉提供房屋租赁合同两份，范爱香录音一份、录音记录一份，拟证明原告在2012年1月18日出院后，于2012年1月22日搬入常青藤小区公寓楼，以及原告收取他人房屋租金后用于2011年11月11日支付被告转让费及三个月租金差价20600元等事实。经质证，被告徐新华认为原告租赁其他房屋并不能证明原告已经腾退被告的房屋，不影响本合同的履行，录音中的范爱香也是经过原告诱导才作出陈述。9.原告张馨誉提供聂某出具的证明一份、录音记录一份、录音一份、黄凡朋收条一份、录音一份、录音记录一份、收款收据一份，并申请证人聂某到庭作证，拟证明证人看到被告撕毁合同，也看到过70000元的欠条，房屋顶棚也是被告在做，原告帮被告垫付了1200元，原告还更换了空调主机以及原告租赁两间房屋，员工租赁的房屋的水电费已经全部付清等事实。经质证，被告徐新华称其曾和原告说不能搭建厨房，但原告称已经将材料准备好了，于是被告告知原告今后要拆除时必须马上拆除，后双方一致同意拆除厨房。原告维修空调没有和被告说过，是否维修以及维修的是哪台空调被告都不清楚。10.原告张馨誉提供收款收据三张，拟证明原告员工租住的房间水电费已经付清的事实。经质证，被告徐新华对上述证据没有异议，认为上述证据可以证明原告员工租赁的房屋实际使用到2012年5月的事实。11.原告张馨誉提供录音光盘一个、录音记录三份，拟证明原、被告间关于转让费支付、被告已还款项等事实。经质证，被告徐新华认为原告并未提供录音的原始载体，该录音被编辑过，其中只截取了对原告有利的部分，其中50800元款项是已经双方确定的，被告对原告陈述的23000元房租和20000元定金，也没有确定说收到过70000元，对录音中提到的扣除23000元只是假设，如果收到90000元就从该款项里扣除，只是双方讨论的一个结算方式，90000元是原来租赁权的转让价格。12.原告张馨誉提供日记本复印件八张、收支帐目复印件一份，拟证明原、被告在2011年11月15日算账时明确2011年11月11日之后可收取的房租、水电、押金等共计23000元以及原告支付被告转让费等事实，其中第三页上的70000元和90000元都是被告写的，其他内容是原告自行记载下来的。经质证，被告徐新华认为上述日记本中的内容是原告自行记载，对其真实性有异议，原告提供的收支账目亦是原告自行制作，与本案无关。13.被告徐新华提供房屋租赁合同复印件一份、水电费收款收据复印件三份，拟证明原告租用被告10号房间，并使用至2012年5月11日以及原告曾租赁被告15号房间，水电费应由原告支付的的事实。经质证，原告张馨誉称被告曾要求原告垫付360元水电费，原告水电费都是按时支付的。对此，被告徐新华称其未要求原告垫付过水电费。14.被告徐新华提供收款收据五张、清单一张、租赁合同五份，拟证明2011年11月11日之后被告只收到15300元房租，若双方转让成功，这些款项应归原告所有。经质证，原告张馨誉认为上述证据均系后补。本院认为，结合原告和被告提供的上述证据及庭审陈述，原告张馨誉称其在2011年11月11日曾向被告徐新华支付房屋租赁权转让费20000元，被告徐新华对此予以否认，原告提供的证人证言均系传来证据，证人均系从原告张馨誉处得知原告支付被告上述款项，故在原告未能提供充分证据证明其已支付20000元款项的情况下，本院对原告的该项主张不予采信。原告张馨誉提供的银行明细记载其在2011年12月15日曾支取50000元，且原告陈述其在当天就将该部分转让费支付给被告徐新华，虽被告徐新华对原告支付的日期有异议，但认可其收到过该50000元款项，故本院对该事实予以认定。被告徐新华称其曾退还原告35000元，并因原告就医支付4700元，原告对此予以认可，故本院对上述事实予以确认。因原告与被告对双方曾就涉案房屋租赁权转让进行协商，约定转让费为90000元，若转让成功则2011年11月11日前的房租归被告收取，11月11日后至涉案房屋所有权人同意时止的房租归原告收取，后合同未能实际履行等事实陈述一致，故本院对上述事实予以确认。原告称其提供的空白房屋租赁合同系双方合同底稿，但被告对此不予认可，结合该合同中对合同双方等的记载，原告的主张缺乏相应的依据，故本院对此不予认定。双方对合同未能实际履行的原因陈述不一，但均未提供相应的证据予以证明，故被告徐新华应向原告返回收取的款项。被告徐新华称其收到过原告支付的4700元转让费，且涉案房屋内相关房间在2011年11月11日之后收取的租金为15300元，加上原告已经支付的50000元，在转让成功的情况下，可视为原告已支付70000元，故原告并未支付剩余的转让费20000元，现合同因原告原因未能履行，故被告实际收取原告的款项为54700元，扣除被告已经退还的35000元及为原告就医支出的4700元，故剩余转让费结余为15000元，即被告出具给原告欠条中记载的内容。原告对其支付被告4700元转让费的事实有异议，且认为2011年11月11日之后收取的房租应为23000元，结合被告提供的涉案房屋内相关房间在2011年11月11日之后收取的房租收款收据、房屋租赁合同、原告提供的欠条及双方的陈述，被告关于欠条中15000元组成的陈述更具有可信度，原告并未有其自身对15000元的计算方法，仅是根据录音中双方对账目结算的协商过程作出判断并收取相应的欠条，且未对欠条记载的事项提出异议，欠条记载的数额与原告陈述的计算方法亦有差异，故本院对被告的陈述予以采信，原告要求按实际支付给被告70000元为基数计算费用缺乏相应的依据，本院对此不予采信。因原、被告对原告租赁房屋的间数、租赁期限等陈述不一，且被告未就房屋租金及水电费支付提出反诉，故本院在本案中对房屋租金及相应的水电费等费用不予处理，被告徐新华可另行主张权利。原告张馨誉称其为被告垫付水电费，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对此不予认定。原告张馨誉曾在涉案房屋内搭建厨房，根据租赁合同约定，原告需室内外装饰等需经被告书面同意，且目前涉案厨房已经拆除，故原告要求被告支付搭建厨房的费用缺乏相应的法律依据，本院对此不予采信。作为涉案房屋的出租房，被告承担有相应的维修义务，原告称其为涉案房屋内的空调更换主机支出费用，但原告并未提供充分的证据证明其维修行为已经被告同意，故该费用应由原告自行承担。综上，本院认定：被告徐新华与原告张馨誉曾签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于宁波市江东区锦苑西巷xx号xx室15号房间，租赁期限为六个月，即2011年8月20日至2012年2月19日，租金为每月800元，每三个月付款一次，签订合同日支付首次租金2400元，押金800元。租赁期限内，原告不可擅自改变房屋结构或损坏原有设施，如需室内外装饰等，应事先征得被告书面同意等内容。后原告与被告双方就涉案宁波市江东区锦苑西巷xx号xx室房屋租赁权转让进行协商，约定转让费为90000元，若转让成功则2011年11月11日前的房租归被告收取，11月11日后至房屋所有权人同意前的房租归原告收取，后该合同未能履行。原告张馨誉实际支付被告徐新华租赁权转让费54700元，被告徐新华已退还原告39700元。2012年1月10日，被告徐新华向原告张馨誉出具欠条一份，载明其尚欠原告15000元，于2月底还清。本院认为，当事人对自己诉讼请求所依据的事实应提供证据予以证明。原告张馨誉关于其已实际向被告支付转让费70000元主张以及关于90000元转让费、15000元欠条组成部分的陈述，缺乏相应的事实依据，故本院对原告的主张不予采信、被告徐新华关于转让费组成等的陈述具备较高的可信度，故本院对此予以采信。因原告未在法定举证期限内变更诉讼请求，故本院对原告主张变更诉讼请求的要求，不予准许。虽原告在其诉讼请求计算中已扣除相应的房屋租金，但原、被告对原告租赁房屋的间数、租赁期限等陈述不一，且被告未就房屋租金及水电费支付提出反诉，故本院在本案中对房屋租金及相应的水电费等费用不予处理，被告徐新华可另行主张权利。原告张馨誉未能提供充分的证据证明其支付相应款项均系贷款所得，故原告要求被告支付按其计算的款项的贷款利息，缺乏相应的法律和事实依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告徐新华退还原告张馨誉15000元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张馨誉的其他诉讼请求。如果被告徐新华未按本判决指定的期间履行上述第一项给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费399元，减半收取199.50元，由原告张馨誉负担112元，由被告徐新华负担87.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员　杨锦晶二〇一二年八月十三日代书记员　李　勇微信公众号“”