（2012）深中法房终字第448号
裁判日期: 2012-08-10
公开日期: 2015-11-16
案件名称
张景峰与李木柱租赁合同纠纷民事判决书448
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第448号上诉人（原审被告）：李某，男，汉族，1968年10月4日出生，住所地：广东省陆丰市某巷**号。委托代理人李福权，广东万乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，1979年8月12日出生，住所地：福建省宁德市某乡某村**号。委托代理人邵泽锋，广东度道律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人张某关于租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第2136号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月12日，张某、李某签订一份《定金协议》，双方约定：李某将位于深圳市布吉某城14栋C-26B铺面转让给张某，转让费为200000元，押金为2个月押金，月租金为35700元，合同期为3年，从2011年3月1日至2014年3月1日，张某交纳给李某定金30000元，自定2011年3月1日前签订正式合同。同时李某在协议下方注明：已收定金30000元，押金和转让费等签合同一次付清。后，李某以其妻子及涉案商铺的房东均不同意转租为由拒不交铺亦不与张某签订正式合同。张某多次催促，未果，遂于2011年3月22日诉至原审法院，提出下列诉讼请求。张某的诉讼请求为：1、李某双倍返还定金60000元；2、李某赔偿张某经济损失294000元；3、李某承担本案诉讼费用。原审法院认为，张某、李某签订的《定金协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。《定金协议》中约定的定金，是为保证双方就涉案商铺签订合同而交付的定金，其性质应属立约定金。立约定金罚则的适用条件主要为：当事人间有立约定金合同且定金已实际支付，但一方当事人恶意违约，拒绝按照已经明确约定的条件订立主合同。该协议签订后，张某依约向李某支付了定金30000元，但李某却以其妻子及涉案商铺房东均不同意转租为由不与张某签订正式合同。李某不愿再履行双方的协议的行为已构成根本违约，应当承担违约责任，双方的协议亦已无法继续履行，应当予以解除。张某要求李某双倍返还定金60000元的诉请，于法有据，原审法院予以支持。对于张某要求李某承担的因李某违约所造成的加盟费及货款损失294000元，因该损失超过了李某订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，故对张某的这一请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除张某与李某于2011年1月12日签订的《定金协议》；二、李某于本判决生效之日起五日内向张某双倍返还定金60000元；三、驳回张某的其他诉讼请求。本案受理费3305元（张某已预交），由张某承担2745元，李某承担560元，李某应于本判决生效之日起五日内迳付张某。李某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销龙岗区人民法院作出的（2011）深龙法民三初字第2136号民事判决书的第二项，改判李某向张某返还定金30000元。二、张某承担一、二审全部诉讼费用。其所依据的事实和理由如下：一、本案中租赁合同的未能达成，并非因李某的过错。因涉案的布吉街道某城14栋C-26B商铺，并非李某所有，而是李某从魏蓬春处租来的，根据李某与魏蓬春的《房屋租赁合同书》第八条第五项约定：“李某转租铺位，必须经魏蓬存的同意，并需交1000元手续费”，意即李某并不享有对该商铺再行转租的权利。其与张某达成的仅仅是拟出租该商铺的意向，并非商铺租赁合同。在出租意向达成后，李某与魏蓬春办理商铺的转租手续时，魏蓬春不同意将商铺转租给张某才使得租赁合同无法签订。故李某对租赁合同的未能达成并不具有过错，不应双倍向张某返还定金。二、关于该“定金”30000元只能定性为订立合同的诚意金而非担保法意义上的定金。原审法院认为：“《定金协议》中约定的定金，是为保证双方就涉案商铺签订合同而交付的定金，其性质应属立约定金。”但其实李某与张某仅是达成了一个拟订立租赁合同的意向，此时的定金只能是希望达成租赁合同的诚意金。因此时，租赁合同尚未达成，关于定金的约定不得超出合同标的额的20％，超出的部分无效，而《定金协议》的标的额也就是30000元，不能将协议的全部标的额作为定金。三、张某的原诉求并没有对双倍返还定金做出唯一的选择，应承担对此不利的后果。张某起诉李某所选择的案由是租赁合同纠纷，且主张赔偿经济损失294000元，其同时又主张双倍返还定金60000元。对于双倍返还定金与经济赔偿金两者，只能选择其中之一作为诉求。张某所主张赔偿294000元经济损失的请求未能得到法律支持，属选择不明。此时，仅应判令李某返还其所缴纳的定金30000元即可，而不必退而求其次支持其双倍返还定金的诉请。综上，望能判如所请，支持李某的上诉请求。张某答辩称：一、本案事实上是属李某自己的过错，与张某无关，李某应对其过错承担相应责任。李某所诉的原业主魏某不同意转租不是事实，本案事实是李某以高出张某的价格出租给他人。二、定金约定清楚。三、一审开庭时张某已经确认适用定金法则。本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，李某与张某签订的《定金协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应当全面履行各自的合同义务。张某已按照合同约定向李某支付了立约定金3万元，李某以转租未经商铺房东同意为由，拒不与张某签订正式合同，构成根本违约。依照定金罚则，李某应当向张某双倍返还定金。综上，上诉人李某的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币550元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘粤芳审 判 员 赵 霞代理 审 判员 张 睿二〇一二年八月十日书记员（兼） 刘司元 来自