（2012）穗中法民五终字第1870号
裁判日期: 2012-08-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
广州和宜物业管理有限公司与邝文叙物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
邝文叙；广州和宜物业管理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第1870号上诉人（原审被告）邝文叙，男，1939年2月22日出生，汉族。委托代理人许幼然，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州和宜物业管理有限公司（以下简称和宜公司）。法定代表人梁天强。委托代理人辛祖强、卢健，均为广东舜华律师事务所律师。上诉人邝文叙因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第2569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邝文叙的委托代理人许幼然和被上诉人和宜公司的委托代理人林树焕、郑永成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年12月27日，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广东创合物业服务有限公司（以下简称创合公司）签订了《临时代管协议书》，约定海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会（下称甲方）所在的六幢高层大楼物业管理在2004年12月31日原物业管理公司撤出移交后因故未能及时招标选聘新公司入管，为解决“真空期”的物业管理空缺的困境，请求创合公司（下称乙方）临时支援代管短时期物管工作，待换届和招标完成为止；双方就此问题暂时性和代管性达成如下具体条款：一、暂代管范围：广州市海珠区江南大道中路207号--213号（紫兰、月季、金菊、百合楼）马路面的商店：中行、农行、特乐路鞋店、恒丰电脑城、恒丰电器、自来水公司、越华公司，穗花北街二巷3号（牡丹楼），穗花北街一巷4号（红棉楼）。二、暂收费标准（原则上按原标准收取）和面积：1、住宅用户-按1.05元／平方米标准；2、商铺办公-按2.50元／平方米标准。三、代管项目（管理费包含的管理内容）：1、六幢大楼的水电、电梯正常运作；2、六幢大楼的二十四小时门岗值勤；3、六幢大楼的每天的环境打扫清洁、垃圾外运；4、外围绿化的维护保养，公共设施整洁完好；5、代计代收水电费（需先行垫付水电费）；6、机械、设施、消防设备的日常维护保养；公共设施小修范围的修复，包括费用，超额部分视实际情况报业主委员会按惯例向所在楼幢户数或受益户数分摊（当月分摊收取）；7、机械、设备、消防设施需牵动或拆换少量或部分主体构件或设备属于中、大维修项目所产生费用（按国家有关中、大修项目范围规定执行），报业主委员会按惯例向所在楼幢户数或受益户数分摊（当月分摊收取）。四、暂管时间：2004年12月31日中午12：30时接管至本届业主委员会换届完毕和投标工作完成。五、其它：1、甲、乙双方合作关系属支援帮助性质，甲方应协助乙方如期收齐管理费等各项费用；乙方实行酬金制，按10%计提酬金，不足部分由甲方补贴。2、因属临时代管，乙方代全体业主垫付之水电费用资金，属乙方所有，其不足额收回水电费用与代垫付之水电费用资金差额由甲方以其他形式填补。3、乙方每月10日开始至月底收缴当月管理费、上月水电费，逾期下月缴交则按每天1%收取滞纳金。等。2008年7月1日，创合公司和和宜公司致函给海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会，内容主要为，由于公司因业务发展需要，创合公司须名称更改。故与贵会于2004年12月27日签定的“临时代管协议书”（以下简称原协议书）见附件，乙方名称：创合公司从2008年7月1日起更改为：和宜公司：（使用公章见下）协议书乙方名称更改后，和宜公司将自本更改函生效之日起承继并履行“原协议书”中乙方履行的服务内容、服务数量、服务质量不变、收费价格不变、人员架构不变及所有权利和义务的履行不变；同时自更改生效之日起创合公司不再承担原协议书的任何义务，也不再享有原协议书的任何权利。和宜公司郑重承诺：1、严格按照原协议书对甲方的规定承担权利义务。2、更多听取贵会的意见和建议，自觉接受贵会的工作监督和指导，在将来的合作中更好地为穗花新村六幢高层大楼全体业主服务。如贵会同意上述变更，烦请在本函下述的回复函上盖章予以确认。2008年8月13日，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在上述函件下方盖章，上书“我会同意贵司上述变更事项”。2011年9月5日广州市房地产档案馆提供的房地产登记簿查册表记载，海珠区江南大道中213号601房产权人是邝文叙，房屋建筑面积64.11平方米。2011年8月26日，和宜公司的委托代理人通过邮政快递向居住海珠区江南大道中穗花新村百合楼601房的邝文叙寄出《律师函》，内容主要为，广东舜华律师事务所依法接受和宜公司的委托，就您拖欠物业管理事宜，特出具本律师函！一、根据和宜公司提供的材料，截止2011年8月24日止，您已拖欠物业费人民币8515.03元（包含：水费、电费、电费分摊、维修分摊）。二、现请您于收到本律师函后，五日内到管理处交纳所拖欠的物业管理费（注：此期限内交纳，可免收违约金），否则，和宜公司将诉诸法律，通过法律途径解决！等。该函件因收件人拒收被退回。另查，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2011年10月25日《公开政府信息答复书》中答复邝文叙，经查，穗花新村小区六幢高层大楼业主委员会于2002年9月在我分局备案，任期至2004年9月届满，目前，我分局未对穗花新村小区六幢高层大楼新一届业主委员会备案资料进行备案。和宜公司向邝文叙追索欠费无果，于2011年9月22日提起本案诉讼。原审法院认为，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与创合公司签订的《临时代管协议书》是双方当时的真实意思，虽然广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在2004年12月27日与创合公司签约时已任期届满，但新一届业主委员会未选举产生，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会作为全体业主代表，当时为解决“真空期”的物业管理空缺的困境，请求创合公司临时支援代管短时期物管工作，待换届和招标完成为止，并无损害全体业主的利益。2008年后，新一届业主委员会尚未选举产生，创合公司更名为和宜公司，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会同意和宜公司继续履行该临时代管协议书，邝文叙作为和宜公司所管理的小区住宅业主，和宜公司已提供物业管理服务，按公平原则，邝文叙应向和宜公司支付对价，和宜公司要求邝文叙支付管理费，返还水费，维修分摊，并无不当，故原审法院予以准许。和宜公司要求的2005年1至2011年8月管理费共6445.6元是按每月管理费80.57元计算，现和宜公司要求按1.05元／平方米／月×64.11平方米=67.31元／月的标准计算，故原审法院予以更正。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条﹤javascript：SLC（2780，135）﹥和第一百三十七条﹤javascript：SLC（2780，137）﹥的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。和宜公司于2011年8月26日才向邝文叙发出《律师函》，要求邝文叙支付物业管理费、水费、维修分摊，此时诉讼时效才发生中断，故和宜公司主张邝文叙支付2009年8月26日以前的物业管理费、水费、维修分摊的诉请，已超过诉讼时效，原审法院不予采纳。至于诉讼费，由于是邝文叙欠交管理费、水费、维修分摊等费用而引起，邝文叙存在过错，故诉讼费由邝文叙负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、邝文叙在本判决生效之日起10日内，支付从2009年8月26日起至2011年8月30日止的物业管理费（按每月67.31元的标准）给和宜公司。二、邝文叙在本判决生效之日起10日内，支付从2009年8月26日起至2011年8月30日止的水费516.78元给和宜公司。三、邝文叙在本判决生效之日起10日内，支付从2009年8月26日起至2011年8月30日止的维修分摊共523.83元给和宜公司。四、驳回和宜公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由邝文叙负担，上述受理费已经由和宜公司预交，和宜公司同意邝文叙在履行本判决时将其应承担部分直接支付给和宜公司。判后，邝文叙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。第一、一审法院在本案事实认定上存在以下错误：1、被上诉人用于主张权益的依据是2004年12月3l日由创合公司与广州穗花新村六幢高层大楼业主委员之间签订的《临时代管协议书》，依据现行的法律、法规，该协议为无效协议。经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局确认，广州穗花新村六幢高层大楼业主委员会是2002年9月向海珠区分局备案，任期至2004年9月届满，为该小区的第二届业主委员会（以下简称“第二届业委会），依照现行法律、法规以及规章的规定，第二届业委会存在和履行职责的期间为2002年9月至2004年9月，超出该时间段第二届业委会则为违法组织。即签订《临时代管协议书》时，第二届业委会已经任期届满，第二届业委会已不存在，依据《广东省物业管理条例》第34条“业主委员会任期届满，不得继续履行职责。”的规定，第二届业委会在2004年12月31日已不存在，如果存在就是违法组织，依法应被取缔，再者依据《广东省物业管理条例》第44条“业主委员会成立后，业主委员会应当与业主委员会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主火会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。”的规定，在《临时代管协议书》签订时，创合公司已知道第二届业委会已任期届满，没有对外行使责权的权利和义务，创合公司仍与其签订物业服务合同明显存在故意，创合公司的恶意行为，企图形成一个既定的事实，以阻止小区业主与其他物业服务企业签订物业服务合同，侵犯了小区业主的合法权益（选择权），依据《合同法》第52条之“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”有关无效合同的规定，该《临时代管协议书》应属无效协议。一审法院认定《临时代管协议书》为小区全体业主的真实意思表示与案件事实相违背。2、创合公司没有物业服务企业资质。创合公司自始至终没有出示任何证据证明其具有物业服务企业资格，对此一审法院没有给予确认是错误的，且不能依据和宜公司的资质而倒推创合公司就具备资质。3、和宜公司继承《临时代管协议书》对上诉人没有约束力，且该继承行为属恶意的违法行为，应由其自身承担不利的法律后果。综上，一审法院认定《临时代管协议书》有效是基于存在就合法的论调，从本案事实可以得出该认定是错误和缺乏事实、法律依据的。二、一审判决认定《临时代管协议书》合法有效属事实认定不清，进而导致适用法律不当。上诉人的上诉理由充分，诉求合法、合理，理应获得支持和保护。故上诉请求撤销一审判决的第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人和宜公司答辩称一审查明事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实以及双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为被上诉人是否有权向上诉人收取物业服务费，本院对上述争议焦点评析如下。首先，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广东创合物业服务有限公司签订的《临时代管协议书》的效力问题。尽管广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在2004年12月27日与创合公司签约时已任期届满，但由于新一届业主委员会迟迟未能选举产生，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会作为全体业主代表，为解决在此期间物业管理处于空缺的困境，请求创合公司临时代管短时期物管工作待换届和招标完成为止。在此情况下签订《临时代管协议书》有其客观原因，而且也没有损害全体业主的利益，创合公司也根据该协议书在案涉小区提供了物业服务。此后，新一届业主委员会长期未能选举产生，创合公司于2008年7月更名为被上诉人后，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会也表示同意被上诉人继续履行该临时代管协议书。和宜公司事实上从签约之后一直为包括上诉人的全体业主提供物业服务。由于原审判决邝文叙支付2009年8月26日至2011年8月30日的物业服务费，此时创合公司已退出案涉房屋的物业服务，其是否有物业服务资质并不影响实际提供物业服务的和宜公司主张上述时段的物业服务费的权利。其次，上诉人并无依据证实和宜公司与涉案小区业委会恶意串通签订《临时代管协议》，在业委会自愿协议由具备物业服务资质的和宜公司提供物业服务的情况下，上诉人作为涉案小区的业主接受和宜公司的物业服务后，在《临时代管协议书》已实际履行多年的情况下，现不认可被上诉人的身份以及《临时代管协议书》的效力缺乏理据，本院不予采信。经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人邝文叙的上诉请求，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人邝文叙负担。本判决为终审判决。审 判 长 瞿卫东审 判 员 岳为群代理审判员 姚伟华二〇一二年八月××日书 记 员 李 焕 更多数据：