（2012）穗中法民五终字第1869号
裁判日期: 2012-08-01
公开日期: 2014-05-28
案件名称
广州和宜物业管理有限公司与罗志强物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市珑泓园商贸有限公司,广州和宜物业管理有限公司,罗志强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第1869号上诉人（原审第一被告）广州市珑泓园商贸有限公司（以下简称珑鸿园公司）。法定代表人刘天伟，总经理。委托代理人林树焕、郑永成，分别为广东导正律师事务所律师和实习律师。被上诉人（原审原告）广州和宜物业管理有限公司（以下简称和宜公司）。法定代表人梁天强。委托代理人辛祖强、卢健，均为广东舜华律师事务所律师。原审第二被告罗志强，男，1955年8月12日出生，汉族。上诉人广州市珑泓园商贸有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第2568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人珑泓园公司的委托代理人辛祖强、卢健和被上诉人和宜公司的委托代理人林树焕、郑永成到庭参加了诉讼。原审被告罗志强经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年12月27日，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广东创合物业服务有限公司（以下简称创合公司）签订了《临时代管协议书》，约定海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会（下称甲方）所在的六幢高层大楼物业管理在2004年12月31日原物业管理公司撤出移交后因故未能及时招标选聘新公司入管，为解决“真空期”的物业管理空缺的困境，请求创合公司（下称乙方）临时支援代管短时期物管工作，待换届和招标完成为止；双方就此问题暂时性和代管性达成如下具体条款：一、暂代管范围：广州市海珠区江南大道中路207号--213号（紫兰、月季、金菊、百合楼）马路面的商店：中行、农行、特乐路鞋店、恒丰电脑城、恒丰电器、自来水公司、越华公司，穗花北街二巷3号（牡丹楼），穗花北街一巷4号（红棉楼）。二、暂收费标准（原则上按原标准收取）和面积：1、住宅用户-按1.05元／平方米标准；2、商铺办公-按2.50元／平方米标准。三、代管项目（管理费包含的管理内容）：1、六幢大楼的水电、电梯正常运作；2、六幢大楼的二十四小时门岗值勤；3、六幢大楼的每天的环境打扫清洁、垃圾外运；4、外围绿化的维护保养，公共设施整洁完好；5、代计代收水电费（需先行垫付水电费）；6、机械、设施、消防设备的日常维护保养；公共设施小修范围的修复，包括费用，超额部分视实际情况报业主委员会按惯例向所在楼幢户数或受益户数分摊（当月分摊收取）；7、机械、设备、消防设施需牵动或拆换少量或部分主体构件或设备属于中、大维修项目所产生费用（按国家有关中、大修项目范围规定执行），报业主委员会按惯例向所在楼幢户数或受益户数分摊（当月分摊收取）。四、暂管时间：2004年12月31日中午12：30时接管至本届业主委员会换届完毕和投标工作完成。五、其它：1、甲、乙双方合作关系属支援帮助性质，甲方应协助乙方如期收齐管理费等各项费用；乙方实行酬金制，按10%计提酬金，不足部分由甲方补贴。2、因属临时代管，乙方代全体业主垫付之水电费用资金，属乙方所有，其不足额收回水电费用与代垫付之水电费用资金差额由甲方以其他形式填补。3、乙方每月10日开始至月底收缴当月管理费、上月水电费，逾期下月缴交则按每天1%收取滞纳金。等。2008年7月1日，创合公司和和宜公司致函给海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会，内容主要为，由于公司因业务发展需要，创合公司须名称更改。故与贵会于2004年12月27日签定的“临时代管协议书”（以下简称原协议书）见附件，乙方名称：创合公司从2008年7月1日起更改为：和宜公司：（使用公章见下）协议书乙方名称更改后，和宜公司将自本更改函生效之日起承继并履行“原协议书”中乙方履行的服务内容、服务数量、服务质量不变、收费价格不变、人员架构不变及所有权利和义务的履行不变；同时自更改生效之日起创合公司不再承担原协议书的任何义务，也不再享有原协议书的任何权利。和宜公司郑重承诺：1、严格按照原协议书对甲方的规定承担权利义务。2、更多听取贵会的意见和建议，自觉接受贵会的工作监督和指导，在将来的合作中更好地为穗花新村六幢高层大楼全体业主服务。如贵会同意上述变更，烦请在本函下述的回复函上盖章予以确认。2008年8月13日，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在上述函件下方盖章，上书“我会同意贵司上述变更事项”。2011年1月12日广州市房地产档案馆提供的房地产登记簿查册表记载，海珠区江南大道中217号之一2楼产权人是罗志强，房屋建筑面积1298.3657平方米，交易日期2005年8月31日，使用性质商业。2006年3月25日，珑泓园公司与罗志强签订《广州市房屋租赁合同》，约定，罗志强将海珠区江南大道中217号之一2层出租给珑泓园公司，建筑面积1298.36平方米，租赁期限从2006年6月1日至2011年5月31日。等。2011年8月26日，和宜公司的委托代理人通过邮政快递向大沙头路21号海印广场C038号珑泓园公司（太恒电脑城）寄出《律师函》，内容主要为，广东舜华律师事务所依法接受和宜公司的委托，就贵公司拖欠物业管理事宜，特出具本律师函！一、根据和宜公司提供的材料，截止2011年8月24日止，贵公司已拖欠物业费人民币231069.64元（包含：水费、电费、电费分摊、维修分摊）。二、现请贵公司于收到本律师函后，五日内到管理处交纳所拖欠的物业管理费（注：此期限内交纳，可免收违约金），否则，和宜公司将诉诸法律，通过法律途径解决等。经查询，该函件妥投。另查，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2011年10月25日《公开政府信息答复书》中答复邝文叙，经查，穗花新村小区六幢高层大楼业主委员会于2002年9月在我分局备案，任期至2004年9月届满，目前，我分局未对穗花新村小区六幢高层大楼新一届业主委员会备案资料进行备案。双方确认珑泓园公司经营的场地以前名称为恒丰电脑城，现名称是太恒电脑城。原审法院认为，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与创合公司签订的《临时代管协议书》是双方当时的真实意思，虽然广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在2004年12月27日与创合公司签约时已任期届满，但新一届业主委员会未选举产生，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会作为全体业主代表，当时为解决“真空期”的物业管理空缺的困境，请求创合公司临时支援代管短时期物管工作，待换届和招标完成为止，并无损害全体业主的利益。2008年后，新一届业主委员会尚未选举产生，创合公司更名为和宜公司，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会同意和宜公司继续履行该临时代管协议书，罗志强作为和宜公司所管理的小区住宅业主，珑鸿园公司作为该物业的使用人，和宜公司已提供物业管理服务，按公平原则和物业管理条例的规定，珑鸿园公司应向和宜公司支付对价，罗志强应承担连带责任。和宜公司要求珑鸿园公司、罗志强按每月2873元的标准支付管理费，并没有高出约定的标准，故原审法院予以采纳。和宜公司要求珑鸿园公司、罗志强返还维修分摊，并无不当，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条﹤javascript：SLC（2780，135）﹥和第一百三十七条﹤javascript：SLC（2780，137）﹥的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。和宜公司于2011年8月26日才向珑鸿园公司发出《律师函》，要求珑鸿园公司支付物业管理费、维修分摊，此时诉讼时效才发生中断，至于和宜公司提供的商铺收费通知签收表，并没有注明是收什么费用，不能证明和宜公司向珑鸿园公司、罗志强催收欠费，故和宜公司主张珑鸿园公司支付2009年8月26日以前的物业管理费的诉请，已超过诉讼时效，原审法院不予采纳。而且罗志强在2005年8月31日才购买涉案的物业，珑鸿园公司在2006年6月1日才承租涉案物业，和宜公司要求珑鸿园公司、罗志强支付此前的物业管理费也理据不足，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《物业管理条例》第四十二条、第四十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、珑鸿园公司在本判决生效之日起10日内，支付从2009年8月26日起至2011年8月30日止的物业管理费（按每月2873元的标准）给和宜公司。二、珑鸿园公司在本判决生效之日起10日内，支付从2009年8月26日起至2011年8月30日止的维修分摊共1229.64元给和宜公司。三、罗志强对本判决书第一、二项承担连带清偿责任。四、驳回和宜公司的其他诉讼请求。本案受理费2383元，由珑鸿园公司、罗志强共同负担。上述受理费已经由和宜公司预交，和宜公司同意珑鸿园公司、罗志强在履行本判决时将其应承担部分直接支付给和宜公司。判后，上诉人珑泓园公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人的主体资格不适格，诉请也超出其管理范围，依法应当驳回其起诉。1、根据2004年12月27日签订的《临时代管协议书》，广州穗花新村六幢高层大楼业委会聘请临时代管的物业服务公司是创合公司，而不是被上诉人。被上诉人也没有证据证明其与创合公司存在着继承关系，至于2008年8月13日业委会所出具的公司名称确认函并不符合法定形式，不具有法律效力。2、根据《临时代管协议书》第一条的规定，被上诉人的暂代管范围：广州市海珠区江南大道中路207号一213号（紫兰、月季、金菊、百合楼）马路面的商店：中行、农行、特乐路鞋店、恒丰电脑城、恒丰电器、自来水公司、越华公司；穗花北街二巷3号（牡丹楼）；穗花北街一巷4号（红棉楼）。而上诉人租赁的商铺范围却是海珠区江南大道中路217号之一2楼，并不属于被上诉人的代管范围。二、原判没有查明上诉人与被上诉人并不存在物业服务合同关系，被上诉人主张向上诉人收取物业管理费没有事实和法律依据。首先，被上诉人与广州穗花新村六幢高层大楼业委会签订的《临时代管协议书》违反了《物业管理条例》的规定，应属无效合同，对上诉人以及罗志强不具有约束力。根据《物业管理条例》第11条第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，经业主大会通过后才由业主委员会具体执行。第35条第二款规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同”。但自2004年12月31日原物业管理公司撤出后，广州穗花新村六幢高层大楼并没有召开业主大会重新作出决定选聘新的物业服务企业，因此，业委会在没有取得业主大会授权的情况下，擅自与被上诉人签订《临时代管协议书》属于越权行为，也未经全体业主追认，不具有法律效力。其次、本届业委会产生于2005年之前，而罗志强是于2005年8月份才购买了海珠区江南大道中路217号之一2楼，成为该物业的新业主，对之前业委会与被上诉人签订的《临时代管协议书》并不知情，罗志强说也从未行使过业主大会关于业主的权利和收到过业委会或被上诉人关于物业管理合同等文件或通知。庭审中被上诉人也确认了上诉人与罗志强均未单独与上诉人签订过《物业服务合同》，因此双方并不存在物业服务关系。第三、根据《物权法》第81条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。根据本案，罗志强从没参加过业主大会，也没有签订过《物业服务合同》，其物业自租赁给上诉人后就一直由上诉人自行管理，被上诉人除按照以前的习惯代收过水费外，并未向上诉人提供过相应的物业管理服务。第四、退一步讲，即使《临时代管协议书》有效，那么被上诉人并没有按照《临时代管协议书》第三条的规定全面履行其义务，被上诉人也无权要求上诉人缴纳物业管理费。最后，根据被上诉人《律师函》第一条的内容提出上诉人的“欠费行为应经严重违反了法律规定，依法除应交物业管理费之外，还应承担《物业服务合同》约定的从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三累计违约金”。但被上诉人却未能提交该《物业服务合同》，应属举证不能，依法应当予以驳回。而且被上诉人至今没有根据相关法律规定将其服务内容标准及收费项目收费标准等情况在小区内予以公示，上诉人对被上诉人相关的收费标准根据无从得知。三、关于诉讼时效问题，根据《中国华人民共和国民法通则》第137条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被彼害时起算”，第140条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行合同义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算”。根据被上诉人证据5《律师函》发出的时间是2011年8月25日，之前并没有任何书面证据证明其向上诉人发出过催缴物业费的通知，因此，被上诉人主张权利的起算时间应当自2011年8月26日起算。而原审法院认定上诉人应当自2009年8月26日起至2011年8月30日止向被上诉人支付物业管理费显然是适应法律错误，应当予以纠正。综上所述，故上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人和宜公司答辩称一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。罗志强未答辩。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实以及双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点如下：第一、被上诉人是否有权向上诉人收取物业服务费？第二、被上诉人主张2009年8月26日至2011年8月30日的物业服务费是否已超过诉讼时效？对上述争议焦点，本院具体评析如下。关于第一个争议焦点。首先，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广东创合物业服务有限公司签订的《临时代管协议书》的效力问题。尽管广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在2004年12月27日与创合公司签约时已任期届满，但由于新一届业主委员会迟迟未能选举产生，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会作为全体业主代表，为解决在此期间物业管理处于空缺的困境，请求创合公司临时代管短时期物管工作待换届和招标完成为止。在此情况下签订《临时代管协议书》有其客观原因，而且也没有损害全体业主的利益，创合公司也根据该协议书在案涉小区提供了物业服务。此后，新一届业主委员会长期未能选举产生，创合公司于2008年7月更名为被上诉人后，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会也表示同意被上诉人继续履行该临时代管协议书。被上诉人事实上从签约之后一直为包括上诉人的全体业主提供物业服务，该《临时代管协议书》已经实际履行多年。上诉人现不认可被上诉人的身份以及《临时代管协议书》的效力缺乏理据，本院不予采信。其次，原审庭审中上诉人确认其经营的场地以前名称为恒丰电脑城，现名称是太恒电脑城。而《临时代管协议书》中已经明确约定恒丰电脑城属于物业服务范围。上诉人主张其商铺不属于被上诉人物业服务范围与事实不符，本院亦不予采信。最后，上诉人未能充分举证证实其主张的被上诉人未提供相应的物业服务以及物业服务不到位，本院对该诉讼主张亦不予采纳。综上，上诉人作为涉案物业的使用人已经实际接受了被上诉人提供的物业服务，被上诉人有权向上诉人主张物业服务费。关于第二个争议焦点。由于被上诉人于2011年8月26日向上诉人发出《律师函》，要求上诉人支付物业管理费、维修分摊，此时诉讼时效发生中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条﹤javascript：SLC（2780，135）﹥和第一百三十七条﹤javascript：SLC（2780，137）﹥的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故原审法院判决上诉人应向被上诉人支付2009年8月26日至2011年8月30日的物业管理费以及维修分摊费用、罗志强承担连带责任并无不当，本院予以维持。上诉人对原审判决其承担物业服务费的诉讼时效提出的异议不成立，本院不予采信。经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2383元，由上诉人广州市珑泓园商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 瞿卫东审 判 员 岳为群代理审判员 姚伟华二〇一二年八月××日书 记 员 李 焕 来自