（2012）渝一中法民终字第2849号
裁判日期: 2012-07-06
公开日期: 2015-08-21
案件名称
陈斌与东宏实业（重庆）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈斌,东宏实业（重庆）有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第2849号上诉人（原审原告）：陈斌，住重庆市江北区。委托代理人：王志红。被上诉人（原审被告）：东宏实业（重庆）有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号。法定代表人：周泽辉，总经理。委托代理人：刘金山，该公司法律顾问。委托代理人：潘宾，该公司法律顾问。上诉人陈斌与被上诉人东宏实业（重庆）有限公司（以下简称东宏公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年2月18日作出（2011）渝北法民初字第09790号民事判决，陈斌对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈斌的委托代理人刘晓玲，被上诉人东宏公司的委托代理人刘金山、潘宾参加了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2004年12月15日，陈斌与东宏公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定东宏公司将其开发的位于渝北区玉峰山“东方山水”3幢第3层303号房屋预售给陈斌，套内面积30.82㎡，建筑面积46.77㎡，单价为3974.42元／㎡；成交总价122492元；预售许可证号为：渝国土房管（2004）预字第370号；东宏公司应于2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付陈斌使用；东宏公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准，具体的装修装饰标准为：一、卫生间：1、天花：优质铝扣板，2、地面：“金舵”防滑地砖，3、墙面：“金舵”墙砖，4、淋浴房：钢化玻璃淋浴房隔断，5、卫浴：“bolo”面盆坐便器；二、房间：1、天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，2、地面：“威海”地毯（入口过道为高级地砖），3、墙面：“亚华”系列环保墙纸；三、阳台：1、地面：东北沙松石木地板，2、栏杆：优质铁花栏杆；四、其它：1、室内灯饰：“嘉美”系列灯饰，2、门窗：塑钢门窗、白玻，其中入户门为高级木质门（配电子门锁），卫生间门为木质门，3、外墙：高级外墙砖为主，4、电梯：许继富士。原则上采用以上品牌或相同档次。合同中载明的的商品房预售许可证号为：渝国土房管（2004）预字第370号，并对其他方面进行了约定。另查明，双方签订商品房买卖合同时，陈斌为甲方、重庆富恒物业管理有限公司为乙方、东宏公司为丙方（担保方）签订《委托经营管理协议》1份，约定陈斌将其购买的涉诉房屋委托重庆富恒物业管理有限公司经营管理，期限从2005年12月31日起至2017年12月31日止，乙方每年按陈斌购房总金额（不含各种税费及大修基金）的7%作为固定投资回报，从委托经营之日起，逐年返利给陈斌。合同签订后，重庆富恒物业管理有限公司将该房屋用于“东方山水”酒店经营使用。现陈斌已获得该房屋的部分返利，涉案房屋至今未按约定进行装修。庭审中，陈斌陈述涉案房屋已于2005年12月31日交房。东宏公司在代理词中予以认可。陈斌一审诉称：陈斌、东宏公司于2004年12月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定东宏公司将其开发的位于渝北区玉峰山的东方山水酒店式公寓第3幢第3层303号房屋出售给陈斌，交房日期为2005年12月31日，并约定在交房后180日内，由东宏公司向产权登记机关报送权属登记资料以备案，但东宏公司至今未履行该义务，导致6年来陈斌都无法取得权属证书。东宏公司在重庆晨报上公开承诺的游泳池、高尔夫推杆练习场等配套设施也都成了泡影。6年来，陈斌与众多业主多次找东宏公司要求办证，每次均得到了东宏公司的口头道歉和承诺，但问题至今未得到解决。为此，陈斌提起诉讼，要求法院判令：1、东宏公司在90日内协助陈斌办理产权证；2、东宏公司支付陈斌逾期办证违约金（从交房后180日满的次日开始至实际办证之日止，以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，以5000元为限）；3、东宏公司在90日内继续履行装修义务（按照约定的装修标准装修房屋）；4、诉讼费由东宏公司承担。东宏公司一审答辩称：陈斌、东宏公司签订合同属实。陈斌承认其于2005年12月31日接房，东宏公司也表示认可。关于逾期办证违约金，双方合同约定的标准是已付房款的1‰，并不是按照中国人民银行同期贷款利率计算。陈斌诉请的逾期办证违约金和要求装修，均属于债权请求权，陈斌的该两项诉讼请求均已超过诉讼时效，不应得到支持。一审法院认为，陈斌、东宏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方合同约定东宏公司交房后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定实质是双方约定的办证时限，现双方均认可涉诉房屋的交房时间为2005年12月31日，则东宏公司应于2006年6月29日前履行合同义务，但东宏公司至今未履行协助办证的义务，故一审法院对陈斌要求东宏公司在90日内协助办理房屋产权证书的请求予以准许，东宏公司应于本判决生效后90日内协助陈斌办理涉诉房屋的房屋产权证书。因陈斌、东宏公司约定了出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准，东宏公司在交房时就应履行该义务，但至今仍未履行，因对房屋进行装修属于一种履行行为，对东宏公司抗辩其超过诉讼时效不予支持，故一审法院对陈斌要求东宏公司在90日内继续履行装修义务的诉讼请求予以支持，东宏公司应在本判决生效后90日内按照合同约定的装修标准，履行对涉案房屋的装修义务。关于逾期办证违约金的问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算。本案中，逾期办证违约金的请求权属一般民事权利，应适用二年的诉讼时效的规定。经查明，东宏公司应于2006年6月29日前履行协助办证的合同义务，因此陈斌从2006年6月30日起应当知道东宏公司东宏公司存在逾期办证的违约行为，因东宏公司一直未履行该义务，故陈斌应于2008年6月29日前主张该项权利。但陈斌于2011年8月12日才向一审法院起诉，尽管陈斌主张其多次找到东宏公司交涉此事，也向法院提交了由陈斌自己书写的回忆记录，但并未举示其他直接、书面证据对其回忆记录加以证明，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”既然东宏公司抗辩超过诉讼时效，则陈斌应当就其该项诉讼请求未超过诉讼时效举示证据，现陈斌并未举示充分证据，证明该项主张未超过诉讼时效，故对东宏公司关于陈斌逾期办证违约金的主张超过诉讼时效的抗辩，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、东宏实业（重庆）有限公司于本判决生效后90日内协助陈斌将位于渝北区玉峰山“东方山水”3幢第3层303号房屋权属办理至陈斌名下；二、东宏实业（重庆）有限公司于本判决生效后90日内按照双方合同约定的标准履行对陈斌所购买的位于渝北区玉峰山“东方山水”3幢第3层303号房屋的装修义务；三、驳回陈斌的其他诉讼请求。本案诉讼费80元，由东宏实业（重庆）有限公司负担。陈斌不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、明确一审判决第二项为“90日内按照合同约定的装修标准履行完毕装修义务并经双方验收合格”；二、撤销一审判决第三项，改判东宏公司支付陈斌逾期办证违约金5000元。主要事实及理由：1、涉案房屋未实际交付。2、东宏公司逾期6年未办证系其过错，该违约行为处于持续状态，且陈斌多次催收过逾期办证违约金，因此陈斌的该项诉讼请求未超过诉讼时效。3、一审判决第二项未明确90日是装修完毕时间，且未明确经双方验收合格。东宏公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈斌的上诉请求。主要事实及理由：1、陈斌与重庆富恒物业管理有限公司及东宏公司关于涉案房屋的返利纠纷判决中，已认定涉案房屋已交付。2、逾期办证违约金，陈斌未向东宏公司主张权利，已超过诉讼时效。3、关于涉案房屋的装修问题，一审判决已明确。二审中，东宏公司向法庭举示一审法院另案作出的（2011）渝北法民初字第8901号民事判决，拟证明东宏公司支付了房屋收益，涉案房屋已交付。陈斌质证认为，该证据的真实性及合法性无异议，但不能证明涉案房屋已实际交付陈斌。因双方对该证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。本院二审查明：（2011）渝北法民初字第8901号民事判决确认：陈斌于2005年12月31日将涉案房屋交付重庆富恒物业管理有限公司经营使用，该公司从该日起向陈斌支付返利款、未住宿补偿款及违约金。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，陈斌、东宏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：1、涉案房屋是否实际交付？2、逾期办证违约金是否超过诉讼时效？3、关于涉案房屋的装修是否应当明确90日内装修完毕及经双方验收合格？针对以上争议焦点，本院逐一评判如下：一、关于涉案房屋是否实际交付问题。因已生效的（2011）渝北法民初字第8901号民事判决确认：陈斌于2005年12月31日将涉案房屋交付重庆富恒物业管理有限公司经营使用，该公司从该日起支付返利款、未住宿补偿款及违约金，因此本院确认东宏公司已于2005年12月31日将涉案房屋向陈斌实际交付。二、关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算。本案中，双方约定的逾期办证违约金是定额违约金，诉讼时效应当自东宏公司违约事实成立即应当办证而未办证之次日起计算两年。东宏公司于2005年12月31日交房，依照双方的约定应于2006年6月29日前履行协助办证的义务，因此陈斌从2006年6月30日起应当知道东宏公司存在逾期办证的违约行为，故陈斌应于2008年6月29日前主张逾期办证违约金，但陈斌于2011年8月12日才向一审法院起诉，陈斌主张催收逾期办证违约金的证据不足，其关于逾期办证违约金的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，因此，陈斌关于逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。三、关于涉案房屋的装修是否应当明确90日内装修完毕及经双方验收合格？本院认为，一审法院判决支持陈斌的诉讼请求并无不妥，至于陈斌上诉所称的“经双方验收合格”，因超出其一审诉讼请求范围，本案不予审理。综上所述，上诉人陈斌的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 谭振亚二〇一二年七月六日书 记 员 李薇渝 微信公众号“”