（2012）成民终字第3122号
裁判日期: 2012-07-30
公开日期: 2014-06-23
案件名称
李礼、李颖、李忠仁与孙君伟、李国英、成都市农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李颖,李礼,李忠仁,孙玉芬,孙君伟,李国英,成都农村商业银行股份有限公司蒲江支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第3122号上诉人（原审被告）李颖。委托代理人梁烨，四川智盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）李礼。委托代理人梁烨，四川智盛律师事务所律师。上诉人（原审第三人）李忠仁。上诉人（原审第三人）孙玉芬。被上诉人（原审原告）孙君伟。被上诉人（原审原告）李国英。原审第三人成都农村商业银行股份有限公司蒲江支行。住所地：四川省蒲江县鹤山镇朝阳大道***号。负责人王嘉健，行长。委托代理人屈松林。上诉人李礼、李颖、李忠仁、孙玉芬因与被上诉人孙君伟、李国英及原审第三人成都农村商业银行股份有限公司蒲江支行（以下简称农商行蒲江支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蒲江县（2012）蒲江民初字第82号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，1998年，李礼、李颖与李忠仁、孙玉芬共同出资修建位于蒲江县鹤山镇桫椤路上段的房屋一栋。1999年3月17日，李礼因建房资金的需要，与李国英签订《搭建协议》，约定集资修建蒲江县鹤山镇桫椤路上段房屋，李国英需支付李礼人民币4万元，二楼的一套三住房（约170平方米）归李国英。1999年9月22日，李礼、李颖向蒲江县建设局交纳建房配套费。2000年7月，该房的土地办理了两份国有土地证，土地用途为商业用地，使用面积137.41平方米和4.5平方米。2001年2月12日，李国英与李忠仁就修建完成的该三楼一底的房屋中二楼一套三的住房达成《购售房协议》，约定将位于蒲江县鹤山镇桫椤路上段二楼三套一住房（建筑面积170平方米）转让给李国英，每平方米480元，并于2001年2月22日过户到李国英、孙君伟名下，李国英、孙君伟取得该房（蒲房权证监证字第00072**号）的所有权。蒲房权证监证字第00072**号房屋与李礼、李忠仁合同约定的房屋系同一套房屋。李礼、李颖将自己所有的该房的土地使用证、房产证在农商行蒲江支行办理了抵押登记。蒲国用（2004）字第849号《国有土地使用权证》抵押登记的面积为107.41平方米。另查明，李国英、孙君伟系夫妻关系，李礼、李颖系李忠仁、孙玉芬之子女。本案案涉土地在2000年7月办理国有土地使用证，土地的性质为商业用地，但未缴纳土地出让金。抵押给农商行蒲江支行的土地与2007年办理的土地使用证系同一宗土地，即蒲国用（2000）字第398号国有土地使用证、蒲国用（2000）字第397号国有土地使用证与蒲国用（2004）字第849号国有土地使用证系同一宗土地。蒲国用（2004）字第849号国有土地使用证交纳了土地出让金。2012年1月18日，孙君伟、李国英诉至原审法院，请求判令李礼、李颖和李忠仁、孙玉芬协助其办理土地证过户手续。原审法院认为，李礼、李颖与李忠仁、孙玉芬系父母、子女关系，案涉房屋是上述家庭成员在家庭关系存续期间共同投资修建，该房屋应认定为家庭共有财产，家庭成员都有处分权。从李国英、孙君伟与李礼达成的《搭建协议》和李国英、孙君伟与李忠仁签订的《购售房协议》来看，案涉标的物已卖给李国英，该房于2001年2月22日在蒲江县房管局过户到李国英、孙君伟名下，在房管局的过户登记中有李礼的签名，李忠仁、孙玉芬对李礼的处分行为并未持异议，应当认定李颖及李忠仁、孙玉芬对李礼处理家庭共同财产的认同。诉争房屋的土地使用证登记在李礼、李颖的名下，权属登记对外具有公示效力，李礼、李颖认为从未与李国英、孙君伟产生过任何房屋买卖合同关系，并非案涉买卖合同的当事人，即其主体不适格的抗辩主张与事实和法律规定不符，原审法院对其抗辩主张不予支持。李礼、李颖认为李忠仁与李国英签订《购售房协议》时，该房未办理房产证和土地使用证，违反了我国法律强制性规定，《购售房协议》无效。原审法院查明该房在出售时已办理土地使用证，售房协议并未违反我国法律关于合同效力性规定，原审法院对李礼、李颖的抗辩理由不予支持。根据《中华人民共和国房地产管理法》第六十三条“开发商为购房者办理房产证后还应该为其办理土地使用证”、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，李国英、孙君伟的房屋在房管局办理过户登记，该行为属当事人履行合同的行为，亦是房屋所有权转移的必要条件，李国英、孙君伟已享有房屋的所有权。购房者只持有房产证系合法权证不全，原审法院对李国英、孙君伟要求李礼、李颖和李忠仁协助办理土地证过户的诉讼请求予以支持。李国英、孙君伟要求办理土地使用证43.8平方米的诉求，因该房占用范围内的土地使用面积需要有关行政部门在办理过户登记时作出认定并分摊，不是人民法院的职权范围，原审法院对李国英、孙君伟的该主张不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国房地产管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决：李礼、李颖及李忠仁、孙玉芬在判决生效后十五日内协助李国英、孙君伟办理国有土地使用证过户登记。案件受理费25元，由李礼、李颖负担。此款李国英、孙君伟已预交，李颖、李礼在判决作出后七日内支付给李国英、孙君伟。宣判后，李礼、李颖、李忠仁、孙玉芬均不服向本院提起上诉，李礼上诉理由是：1、原审法院认定诉争房屋系家庭共有财产，违背客观事实。2、李礼从未与孙君伟、李国英签订过《购售房协议》，李礼与孙君伟、李国英没有任何法律关系及义务，原审法院判决李礼协助过户显然错误。3、根据《国有土地使用权证》，李礼拥有诉争土地的物权，依法应受到法律保护。4、原审法院认定房管局的过户登记中有李礼的签名错误。5、原审法院适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回孙君伟、李国英要求李礼协助办理土地证过户手续的诉讼请求。李颖的主要上诉理由为：1、原审法院认定本案诉争房屋系家庭共有财产，违背客观事实。2、李礼从未与孙君伟、李国英签订过《购售房协议》，李礼与孙君伟、李国英没有任何法律关系及义务，原审法院判决李礼协助过户显然错误。3、根据《国有土地使用权证》，李礼拥有诉争土地的物权，依法应受到法律保护。4、原审法院适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回孙君伟、李国英要求李颖协助办理土地证过户手续的诉讼请求。李忠仁、孙玉芬的主要上诉理由为：1、原审法院认定本案诉争的房屋系家庭共有财产，违背客观事实，且证据不充分。2、原审法院刻意回避孙君伟、李国英与李忠仁孙玉芬约定的购房款双方约定价款只是房屋的建筑成本，没有包含土地费这一重要因素。3、原审判决孙玉芬与李忠仁协助办理土地证过户手续没有相应的事实依据。4、原审法院认定房管局的过户登记中有李礼的签名错误。5、原审法院适用法律错误。请求二审法院撤销原判，驳回孙君伟、李国英要求协助办理土地使用证过户手续的诉讼请求。被上诉人孙君伟、李国英的主要答辩意见为：案涉房屋已经交易多年，案涉双方当事人做邻居已经多年，李礼、李颖不可能不知道此事，且多年不提出异议。李忠仁与孙玉芬承认其出售房屋的事实，但认为售价中没有包含土地成本与事实不符。根据法律规定，房屋与土地应当同时转让，孙君伟、李国英不仅应享有房产权益，还应享有相应的土地权益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人农商行蒲江支行的陈述意见为：对原审法院的判决没有异议。二审诉讼中，李礼、李颖与李忠仁、孙玉芬均认可本案诉争的房屋系李忠仁、孙玉芬修建，房屋的原审产权应当属于李忠仁和孙玉芬所有；案涉房屋的土地已经补交了土地出让金。经本院审理查明的基本事实与原审法院审理查明的事实一致。本院另查明，案涉房屋在李国英与李忠仁签订《购售房协议》之后即交付李国英、孙君伟使用至今。本院认为，根据双方当事人没有争议的事实，即案涉房屋系李忠仁与孙玉芬修建，其原始产权属于李忠仁与孙玉芬所有，因此，案涉房屋的原始所有权人与李国英签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，因此该买卖协议合法有效。在李国英、孙君伟交付约定的房屋价款之后，房屋出卖方应当承担交付房屋、协助办理房产证的合同义务。而协助买受人办理案涉房屋的土地使用权证虽未在双方的合同中予以明确约定，但系房屋买卖合同中出卖人当然的合同随附义务，故李忠仁、孙玉芬应当承担协助办理土地使用权证的义务。李忠仁、孙玉芬关于合同价款中没有包括土地价款，李国英、孙君伟应当补充支付土地价款的上诉理由，本院认为，双方签订的售房协议中，无法得出合同价款仅包括房屋价款，未包含土地价款的结论；其次，没有证据证明双方曾约定协助办理土地使用权证的前置条件为李国英夫妇补交相应的土地价款，因此，李忠仁、孙玉芬的这一上诉理由不能成立。由于案涉房屋的所有权人并非李礼、李颖，因此二人是否清楚是否认可案涉房屋交易，对案涉房屋买卖合同的合同效力并无影响。但是因案涉房屋的土地使用权证登记在李礼、李颖名下，因此，原审法院判令李礼、李颖协助办理土地使用权证的过户手续并无不当。综上所述，四上诉人的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人李忠仁、孙玉芬、李礼、李颖共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 李泽颖审 判 员 尹 英代理审判员 王 果二〇一二年七月三十日书 记 员 唐晓欢 关注公众号“”