（2012）自民二终字第45号
裁判日期: 2012-07-27
公开日期: 2018-07-20
案件名称
罗春玉与韦薇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗春玉,韦薇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）自民二终字第45号上诉人（原审原告）罗春玉，女，汉族，1979年3月8日出生，住自贡市自流井区。委托代理人葛达庆，四川品诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）韦薇，女，汉族，1977年10月22日出生，住自贡市自流井区。委托代理人傅学勤，自贡恐龙法律服务所法律工作者。上诉人罗春玉因房屋租赁合同纠纷一案，不服自贡市自流井区人民法院（2012）自��民初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗春玉的委托代理人葛达庆，被上诉人韦薇及其委托代理人傅学勤等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗春玉于2011年12月29日向自贡市自流井区人民法院提起诉讼，请求判决韦薇返还其多收取转让款35000元，诉讼费用由韦薇负担。原审法院审理查明，2010年9月5日，罗春玉与韦薇签订了《商铺租赁权转让协议》，韦薇将其向自贡市万安实业有限公司（简称万安公司）承租的位于五星街龙都广场08号商铺的租赁权转让给罗春玉，双方约定该商铺租赁权转让后，韦薇不再享有商铺的租赁权，韦薇承诺协助罗春玉办理与万安公司的各种相关手续，保证罗春玉的租赁权益不受任何干扰，双方的租赁权转让协议自2010年9月12日开始执行。韦薇于协议签订当日收取了罗春玉7万元转让费。次日，罗春玉、韦薇共同到万安公司办理租房协议时，万安公司将其与韦薇的租房协议上的租赁期限的截止时间2013年2月28日更改为2012年2月28日，罗春玉直接在此租房协议上签字。此后，罗春玉开始使用该店铺并向万安公司交纳租金。原审法院认为，罗春玉与韦薇之间签订的《商铺租赁权转让协议》系韦薇将其与万安公司的租赁合同的权利义务转让给罗春玉的行为，该行为罗春玉、韦薇应与万安公司取得一致意见。在罗春玉、韦薇共同到万安公司办理租赁权转让时，罗春玉对万安公司将租赁合同的时间减少一年的情况是知晓的，但其仍然在合同上签字，而其后罗春玉在经营该商铺的一年多时间也未向韦薇提出更改双方的《商铺租赁权转让协议》的内容，其行为表明罗春玉对租赁合同的变更并无异议，罗春玉已接受了其对龙都广场08号商铺的租赁权减少一年时间的事实。现罗春玉以韦薇不能实现罗春玉租赁此商铺3年的承诺为由要求韦薇退还多收的转让费，无充分证据予以证明，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条的规定，判决驳回罗春玉的诉讼请求；案件受理费337.50元，由罗春玉负担。宣判后，罗春玉不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：一、一审法院认定事实不清，证据不足；二、罗春玉在与万安公司的租赁合同上签字并非认可韦薇应当收取全部转让费；三、只要没有超过诉讼时效，不能认为一年多没有主张权利就等于认可租赁合同时间的变更，即使认可租赁时间的变更，也不等于认可韦薇应当收取全部转让费。据此，请求撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由韦薇承担。韦薇辩称，1.其与罗春玉签订的“商铺租赁权转让协议”及收取7万元转让费合法有效；2.其履行完了协议中的责任及义务；3.双方签订的是“商铺租赁权转让协议”而不是“租赁期限”转让。请求驳回罗春玉的上诉，维持原判。本院审理中，韦薇提交了自贡市万安实业有限公司的《证明》，拟证明罗春玉不能接受公司新的租赁条件，自动放弃了承租权。罗春玉庭审质证认为该证明与本案无关联性，不存在自动放弃。本院认为，万安公司的《证明》所称罗春玉自动放弃承租商铺，因罗春玉不予认可，且租房协议的承租人为韦薇和罗春玉，又无其他证据印证，故不予采信。本院查明事实与原判决认定事实一致，予以确认。本院认为，本案双方纠纷所争议的转让商铺租赁权收取转让费，现行法律法规对此无���文规定。根据双方庭审陈述，转让费金额系双方协商确定，并未包括装修费用。通常的交易习惯是按商铺所处位置、面积、租赁期限确定转让费的具体金额，而租赁期限是租赁权的具体体现。双方签订《商铺租赁权转让协议》时，韦薇与万安公司所签订的《租房协议》剩余租赁期限尚有近2年6个月（即2010年9月12日至2013年2月28日），据此可见韦薇取得支付7万元转让费的基础是近2年6个月租赁权，相应罗春玉支付7万元转让费理应得到该剩余期限的租赁权。按确认的事实，韦薇与罗春玉共同到出租方万安公司办理手续时，万安公司将原租房协议的租赁期限减少了一年，罗春玉在原租房协议上签字，使租房协议的承租人变更为韦薇与罗春玉二人，可见韦薇并未按《商铺租赁权转让协议》的约定保证罗春玉的租赁权益；虽罗春玉在原租房协议上签字，但并无证据证明韦薇作为《租房协议》的共同承租人履行了转让协议约定的义务即要求出租人延长租期，以实现罗春玉受让租赁权的目的。故罗春玉以租赁期限减少一年、韦薇未兑现承诺为由，要求韦薇退还多收的转让费的诉讼请求，根据公平合理、诚实信用原则应予支持，但退还金额应按其实际租赁期限分摊计算更为合理（即7万元转让费÷租期2年6个月，一年为2.8万元），故韦薇应退还罗春玉少租赁一年的转让费2.8万元。综上，罗春玉的上诉理由成立，本院对其要求韦薇退还转让费3.5万元予以支持2.8万元。原审审理程序合法，认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人们共和国民法通则》第四条、第一百零六条之规定，判决如下：一、撤销自贡市自流井区人民法院（2012）自流民初字第195号民事判决；二、韦薇于本判决生效后5日内退还罗春玉转让费2.8万元。一审案件受理费337.50元，由韦薇负担270元，罗春玉负担67.50元；二审案件受理费675.00元，由韦薇负担540元，罗春玉负担135元。本判决为终审判决。审判长 周 勇审判员 石政权审判员 王海英二〇一二年七月二十七日书记员 古 康 来自