（2012）宜民初字第185号

裁判日期: 2012-07-27

公开日期: 2019-11-15

案件名称

覃某与李某环租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宜州市人民法院

所属地区

宜州市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

覃某；李某环

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第五十一条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一款第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十八条；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十二条；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十四条；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第二款；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第二款第一项；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第二款第二项；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第二款第三项；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第二款第四项；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第二款第五项；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第二款第六项；《中华人民共和国农村土地承包法》:第三十七条第二款第七项；《农村土地承包经营权流转管理办法》:第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百二十八条

全文

广西壮族自治区宜州市人民法院民事判决书（2012）宜民初字第185号原告覃某，男，1979年6月8日生，壮族，农民，户籍所在地：宜州市。委托代理人蒋明，广西昭义律师事务所律师。被告李某环，男，1976年12月30日生，壮族，公务员，户籍所在地：宜州市。委托代理人覃勇飞，宜州市法律援助中心律师。原告覃某与被告李某环租赁合同纠纷一案，原告于2012年2月1日向本院起诉。本院受理后，依法由助理审判员苏慧玲适用简易程序进行审理。于2012年3月13日在本院第三审判庭进行公开开庭审理，书记员李明栗担任法庭记录。原告覃某及其委托代理人蒋明，被告李某环及其委托代理人覃勇飞到庭参加诉讼。在审理过程中，发现案情复杂，双方当事人争议大，依法将本案转为普通程序，组成由审判员韦瑞球担任审判长，助理审判员韦明升和苏慧玲参加的合议庭，于2012年7月26日在本院第三审判庭进行公开开庭审理，书记员李明栗担任法庭记录。原告覃某及其委托代理人蒋明，被告李某环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃某诉称，2011年1月5日，原告与被告签订《桑园蚕房出租合同》，双方在合同中约定：第一条甲方在宜州市租用江云香土地0.5亩建有一栋砖瓦结构的平房（平房分为三间，一间大，二间小，建筑面积200平方米）；甲方在宜州市租用私人土地种植有桑树10.50亩，甲方现将所建的房子和桑树出租给乙方，每年租金为人民币贰仟伍佰元整（2500元）。第三条乙方必须于每年的12月1日前支付下年土地租金贰仟伍佰元（2500元）给甲方。第四条承租时间从2011年1月2日至2014年12月1日止。第六条合同签订后，甲方不能中途擅自改变土地性质、转租或干扰乙方使用权利；如甲方干扰，乙方不能生产的，甲方赔偿经济损失壹万元（10000元）。合同签订后，原告于2011年1月4日将5000元租金交给被告，并开始对承租的桑苗进行护理。 2011年4月，土地承租人廖某用推土机将原告承租的桑地中种植的桑树全部推平作开发用。原告承租地的桑苗被廖某推平后，经走访调查原告才知道，第一，被告租赁给原告的土地系2007年3月10日从陆桂芳、戴某租赁而来。而陆桂芳、戴某出租给被告的土地又是从莫健等人手中租赁而来，在莫健与陆桂芳签订的《租地协议书》中，双方已在条款中明确约定“乙方在租用期间内不得转让他人使用”。并且被告租给原告的土地中部分为罗明生的，该部分土地系看管人戴某擅自出租，因此，双方签订的《桑园蚕房出租合同》应为无效合同，被告应将收到的原告租金返还给原告。第二，由于被告将不得转租和无权出租的土地租赁给原告，原告并不知情，从原告承租到桑苗被推掉，原告夫妇共花费60个工对桑苗进行护理，60天×48.36元/天=2901.60元；用去除草剂百草枯6瓶，每瓶40元，计240元；合计3141.60元，被告应赔偿给原告。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、原告与被告签订的《桑园蚕房出租合同》无效；2、被告返还原告租金5000元并赔偿损失3141.60元；3、被告承担本案诉讼费用。原告在举证期限内向法庭提供的证据材料有：《桑园蚕房出租合同》一份（原件）、收条一份（原件）用以证明：被告李某环与原告签订《桑园蚕房出租合同》，被告收到原告租金5000元的事实。《租用土地协议》一份（复印件），用以证明：陆桂芳、戴某与被告签订《租用土地协议》，将本案涉及的土地共10.5亩转租给被告。《租地协议书》一份（复印件），用以证明：莫健等人与陆桂芳签订租地协议书，由莫健等人将土地出租给陆桂芳，约定不得转租。照片三张，用以证明：原告承租的土地承租时的状况及被廖某将其推平后的状况。河池农利达农资有限公司商品出库单一份（存根联），用以证明：原告与被告签订租赁合同后，购买化肥用以施肥。被告李某环辩称，1、双方签订的《桑园蚕房出租合同》是有效合同，是由于第三人的原因导致合同履行问题；2、双方已履行部分合同，原告实际仍得使用2.5亩土地，原告应支付这部分土地租金和房屋租金；3、原告应对其主张的损失部分举证；同时廖某已补偿了原告1050元，但该款应该赔偿给被告的，该款应该抵扣。被告李某环在举证期限内向法庭提供的证据材料有：证人戴某、廖某的证言，用以证明：原告实际仍得使用合同中的2.5亩土地；原告收取了廖某补偿给被告的1050元。本院依职权调取的证据材料有：对廖某的询问笔录及租地协议书，用以证明：本案涉及的8亩土地的承包人情况。经开庭举证、质证：原告对被告提供的证人证言的真实性有异议，认为证人所陈述的不是事实。本院认为，证人所作的证言，未能提供原告收取补偿费1050元的收条相互印证，故对证人所作的原告已收取1050元补偿费的证言不予采信。被告对原告提供的证据1、4的真实性、合法性、关联性无异议。对原告提供的证据2真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。本院认为，这组证据来源合法，与本案事实有关联性，故本院对该组证据予以确认。被告对原告提供的证据3、5的真实性、合法性、关联性有异议，认为证据3是复印件，且该证据上没有陆桂芳的签字，合同中所提到的鱼塘和土地是否与本案有关，均无法判断，该证据不符合证据要件，不应作为证据使用。认为证据5上有涂改，与原告主张不一致，出库单上的化肥也不能证明用于本案争议的土地。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”原告提供的证据3系复印件，被告又不予认可，故对原告提供的证据3不作为证据使用。原告提供的证据5系出库单，其又未提供其他证据予以佐证，故对原告提供的证据5不予采信，不作为证据采信。原、被告双方对本院依职权调取的证据的真实性无异议。本院认为该组证据与本案有一定关联性，可以作为本案参考依据。经审理查明：2011年1月5日，以被告李某环为甲方与以原告覃某为乙方签订了一份《桑园蚕房出租合同》。主要内容为：“第一条、甲方在宜州市租用江云香土地0.5亩建有一栋砖瓦结构的平房（平房分为三间，一间大，二间小，建筑面积共200平方）；甲方在宜州市租用私人土地种植有桑树10.5亩。甲方现将所建的房子和桑树出租给乙方，每年租金为人民币贰仟伍佰圆整（￥2500.00元）。第二条、乙方愿意承租甲方的房子和桑树，每年12月1日前支付下一年租金给甲方贰仟伍佰圆整（￥2500.00元），乙方负责承租期内房子的维修。第三条、乙方必须于每年的12月1日前支付下年土地租金贰仟伍佰圆（¥2500.00）元给甲方。第四条、承租时间为从2011年1月2日至2014年12月1日止。第五条、乙方在合同到期或中途不租时必须翻好桑蔸，清除干净，保持田块的完整，乙方交给甲方保证金贰仟元（2000.00），如果乙方中途不租或者合同到期不翻好桑蔸，清除干净的，保证金归甲方所有，不退给乙方。第六条、合同签定后，甲方不能中途擅自改变土地性质、转租或干扰乙方使用权利；如果甲方干扰，乙方不能生产的，甲方赔偿经济损失壹万圆（10000元）。第七条、本合同一式两份，甲方乙方各持一份，经双方签字生效。出租人（甲方）：李某环，承租人（乙方）覃某，签字时间：2011年1月5日。”签订合同当日，被告将土地、房屋及钥匙交给原告。2011年1月4日，原告已将2011年度的房子和桑树、土地租金5000元交给被告，被告出具一份收条给原告。2011年4月，廖某以其才是真正的土地承租人，将被告出租给原告的8亩桑树推掉，并用于种植苗圃。原、被告遂发生纠纷，原告未将租房交还被告，经协商未果，原告为此诉至本院。另查明，被告李某环出租给原告的10.5亩土地系其与戴某、陆桂芳处租赁而来。本案争议的10.5亩土地中的8亩土地系宜州市庆远镇文昌社区的集体土地，承包人有罗明生、覃秀英、邵太祥、玉方生、胡美莲、戴某、黄志海、韦秀云、彭金、肖洪莲、罗爱春等人。在2011年2至4月间，上述土地承包人分别与廖某签订《承包土地协议》，将本案争议的8亩土地承包给廖某用于种植苗圃。本院认为，一、关于本案合同的效力问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条的规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条的规定：“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。”本案中争议的土地承包人不是本案被告李某环，其没有经过承包方的授权同意，擅自将这些土地转租给原告覃某，属无权处分行为。且原土地承包人已将涉案土地出租给廖某，用行动表示不同意被告的转租行为。故原、被告双方签订的《桑园蚕房出租合同》无效。合同无效的过错责任分担问题。从双方签订的合同内容来看，被告在明知其不是土地承包人的情况下仍将土地转租给原告，故被告应对导致合同无效承担主要过错责任。而被告在签订合同时也已告知原告所出租的土地是其从他人处承租而来，而原告没有就被告是否有权出租尽审核义务，因此，原告应对导致合同无效承担次要责任。合同无效的法律后果问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在签订合同前便将桑树、房屋和土地租金5000元支付给被告。被告在合同签订当日便将土地和房屋及房屋钥匙交付给原告。庭审中查明，原、被告双方均认可其中桑树和房屋租金为2500元/年，土地租金为2500元/年。其中的2.5亩桑树未被推掉，发生纠纷后双方没有就这2.5亩土地办理交接手续。第二次庭审中，原告亦认可其仍持有被告租房的钥匙，其没有将租房交还给被告。即原告空占2.5亩土地和租房达一年之多，而原告对造成本案合同无效有一定的过错。故原告应该支付2.5亩土地租金和房屋租金给被告。参照双方对租金的约定，本院酌定原告应承担的2.5亩土地租金和房屋租金为1000元，与被告应返还的租金相抵扣，被告李某环还应将土地和桑树租金4000元返还给原告覃某。关于原告请求被告赔偿损失3141.60元的诉讼请求，原告为其这一主张仅向法庭提供了一份购买化肥的出库单，从交易习惯来看，提货后提货人不应再持有提货单，原告是否购买了这些化肥，是否将这些化肥用于本案争议的土地，原告没有提供购买化肥和农药的收款收据或者其他证据予以佐证。且原告提供的这一证据与其主张不一致。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告覃某的诉讼请求，符合法律规定的部分予以支持，不符合法律规定的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、确认原告覃某与被告李某环签订的《桑园蚕房出租合同》无效。二、被告李某环返还4000元租金给原告覃某。三、驳回原告覃某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告覃某负担25元，被告李某环负担25元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，款汇：河池市中级人民法院诉讼费专户；开户银行：中国农业银行河池分行花园支行，帐号：50×××85。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韦瑞球代理审判员　　韦明升代理审判员　　苏慧玲二〇一二年七月二十七日书　记　员　　李明栗关注微信公众号“”