（2012）浙嘉民终字第314号

裁判日期: 2012-07-25

公开日期: 2014-06-18

案件名称

中矿重工有限公司与嘉善永益木业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

嘉善永益木业有限公司；中矿重工有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2012）浙嘉民终字第314号上诉人（原审被告）：嘉善永益木业有限公司。法定代表人：俞小荣。委托代理人：王海金。被上诉人（原审原告）：中矿重工有限公司。法定代表人：高大勇。委托代理人：王国华、吴秋平。上诉人嘉善永益木业有限公司（以下简称永益公司）为与被上诉人中矿重工有限公司（以下简称中矿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2011）嘉善民初字第2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年7月13日，中矿公司与永益公司自愿协商，签订厂房出租合同一份，合同主要约定：甲方（指中矿公司，下同）将座落于嘉善县魏塘镇之江路105号，房权证善字第**号楼共三层7687.43平方米，出租给乙方（指永益公司，下同）；厂房装修自2010年7月7日起至2010年9月1日止，装修期间免收租费，厂房租赁自2010年9月1日起至2015年8月31日止，租赁期5年；年租金为58万元，租金第一、二年不变，第三年开始按每年4%递增；双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一万元。租金半年一付，应在支付日期在支付月10日前向甲方预付租金；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收10%滞纳金，并有权终止租赁协议。2010年8月1日，中矿公司与永益公司自愿协商，又签订厂房出租合同一份，合同主要约定：甲方将座落于嘉善县魏塘镇之江路105号，房权证善字第**号楼共三层5510.15平方米，出租给乙方；厂房装修自2010年8月1日起至2010年9月1日止，装修期间免收租费，厂房租赁自2010年9月1日起至2015年8月31日止，租赁期5年；年租金为42万元，第一年租金免交4个月（2010年9月1日至2010年12月31日期间免收租金），租金第三年开始按每年4%递增；双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为5万元。租金半年一付，应在支付日期在支向甲方预付月30日前付租金；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收10%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同签订后，中矿公司按约交付了出租的房屋。中矿公司自述已收到永益公司租赁保证金10万元。永益公司在2010年8月23日预付租金29万元、2010年9月25日预付租金14万元、2011年3月4日预付租金15万元、2011年3月23日预付租金28万元，共计预付中矿公司租金86万元，扣除4个月免收租金14万元（42万元／年÷12×4），永益公司已经预付中矿公司2010年9月1日至2011年8月31日止的租金。至中矿公司2011年11月起诉前，永益公司未预交2011年9月至2012年2月的半年租金50万元。现中矿公司起诉，要求解除与永益公司签订的厂房出租合同，返还租赁物并支付租金及滞纳金。因永益公司不同意解除厂房出租合同，中矿公司不同意调解，故无法调解。原审法院另查明，永益公司于2011年11月26日收到了该院送达的诉状副本等材料。嘉善县魏塘镇之江路105号现变更为嘉善县惠民街道之江路105号。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中矿公司和永益公司签订的厂房出租合同系双方当事人真实意思表示，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中矿公司按约将厂房租赁给永益公司，而永益公司没有按约预付半年的租金，违反了协议的规定。按照双方签订的厂房出租合同以及法律的规定，中矿公司有权要求永益公司支付租金和滞纳金，并解除租赁合同，中矿公司对此提出的诉讼请求，予以支持。永益公司提出的抗辩意见，缺乏依据，不予采信。合同解除的时间应为永益公司收到诉状副本之日。合同解除后，承租人应当返还租赁物。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、中矿公司与嘉善公司先后于2010年7月13日、2010年8月1日签订的厂房出租合同于2011年11月26日解除；二、永益公司应于该判决生效之日起三十日内将座落于嘉善县惠民街道之江路105号（原嘉善县魏塘镇之江路105号）厂房返还给中矿公司；三、永益公司应于该判决生效之日起三十日内支付中矿公司至2012年2月29日的租金50万元，并按照每月8.33万元的标准支付中矿公司自2012年3月1日起至房屋实际返还之日止的使用费；四、永益公司应于该判决生效之日起三十日内支付中矿公司滞纳金5万元；如果永益公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费6795元，由永益公司负担。判决宣告后，永益公司不服，向本院提出上诉称，第一、永益公司和中矿公司在合同中约定的租金支付日期并不明确，也就不存在永益公司违约的问题。第二、永益公司将厂房同时出租给了嘉善永源家具厂，在租赁期间还将厂房转让给他人，侵权了永益公司的优先购买权。因此，中矿公司无权解除合同。一审认定合同自永益公司收到诉状副本之日解除，没有事实和法律依据。第四、双方合同约定2010年9月1日至12月31日免收租金。支付租金时间应在2011年1月1日至2011年12月31日。一年租金永益公司已经支付，在2011年11月11日中矿公司起诉时，并不存在永益公司欠付中矿公司租金的问题。第五、中矿公司在租赁期间散布厂房已经转让的言论，还采用多种方法阻止永益公司生产，严重影响了永益公司的经营。综上，请求二审撤销原判，改判驳回中矿公司在一审中的全部诉讼请求。中矿公司在二审中答辩称，中矿公司并没有在租赁期间转让厂房，也没有将厂房租赁给他人。永益公司长期拖欠租金，中矿公司有权解除合同。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为永益公司是否按约支付租金以及中矿公司是否有权解除合同的问题。根据中矿公司与永益公司的合同约定，涉案房权证善字第**厂房（以下简称厂房一）2010年9月1日至2011年8月31日租金为58万元，房房权证善字第**房（以下简称厂房二）2010年9月1日至2011年8月31日租金为42万元。厂房一和厂房二一年租金共计100万元，扣除厂房二第一年免交的四个月租金14万元（42万元／12个月＊4个月），永益公司第一年应当交纳的租金为86万元。事实上，永益公司也支付了86万元租金，中矿公司对此亦予以认可，本院对此予以确认。按照合同约定，厂房一“租金半年一付，应在支付日期在支付月10日前向甲方预付租金”，厂房二“租金半年一付，应在支付日期在支向甲方预付月30日前付租金”。据中矿公司陈述，这两句话的意思就是厂房一的租金应在支付之日提前10天支付，厂房二的租金应在支付之日提前30日支付，两个厂房均为“先付后用”。根据这两句话的字面意思并结合双方合同的约定，中矿公司的陈述并不违反常理。事实上，永益公司也基本上是按照中矿公司陈述的时间在支付租金，如，根据中矿公司一审中提供的编号为2306334的收据载明，在2010年8月23日，永益公司支付了厂房一的半年租金29万元，支付日期在厂房一第一年开始租赁的日期前，即2010年9月1日前，此可以与中矿公司的陈述相印证。因此，中矿公司和永益公司关于租金支付日期的约定应当是明确的，永益公司关于双方约定的租金支付日期不明故其没有违约的上诉理由不能成立，一审认定永益公司违约并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，中矿公司和永益公司在合同中约定如永益公司拖欠租金满一个月，中矿公司有权“终止”合同，对此，中矿公司认为合同中“终止”的含义就是解除合同，永益公司认为“终止”是“状态停留在那里”。综合合同的内容，双方关于“终止”租赁合同的本意应是在永益公司拖欠租金满一个月的情况下，中矿公司有权单方使合同的权利义务终止，这符合上述法律规定的合同解除的情形。因此，永益公司关于租赁合同中“终止”一词的理解缺乏依据，对其该主张本院不予支持。厂房一从2011年9月1日至2012年2月29日半年租金为29万元（58万元／2），厂房二从2011年9月1日至2012年2月29日半年租金为21万元（42万元／2），由于中矿公司和永益公司在合同中并没有约定厂房二第二年仍免交四个月租金，因此，两个厂房半年租金共计50万元（29万元＋21万元），永益公司应当按约预付。然而，截止中矿公司一审提起诉讼之日，即2011年11月11日，永益公司一直没有按约预付租金，拖欠时间已逾一月，因此，中矿公司有权按照合同约定行使解除权。根据《中国人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”永益公司于2011年11月26日收到了一审法院送达的包含中矿公司解除合同请求的诉状副本等材料，可以认定中矿公司关于合同解除的通知已经到达。自该通知到达后，中矿公司和永益公司订立的两份《厂房出租合同》均已解除。因此，永益公司关于一审认定其收到诉状副本之日合同解除没有依据的上诉理由不能成立，一审认定中矿公司与永益公司签订的两份租赁合同于2011年11月26日解除并无不当。合同解除后，合同归于消灭，作为涉案厂房的所有权人，中矿公司有权要求永益公司返还房屋，由于永益公司仍占有使用厂房，中矿公司有权要求永益公司按照租金标准支付占有使用费，因此，一审作出的认定并无不当。由于双方在合同中对滞纳金亦作了约定，根据合同法约定必须遵守的原则，永益公司应当向中矿公司支付滞纳金，一审认定亦无不当。至于永益公司认为中矿公司将涉案厂房同时出租给嘉善永源家具厂，在租赁期间还将厂房转让给他人，严重扰乱永益公司生产经营，侵犯其优先购买权的主张，由于其在一审中并未提起反诉，二审对此不作处理，永益公司可另行主张。综上，永益公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6795元，由永益公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审　判　长　　杨迪虎审　判　员　　谭　灿代理审判员　　陈　远二〇一二年七月二十五日书　记　员　　阮美琴关注公众号“”