遵民初字第1815号
裁判日期: 2012-07-24
公开日期: 2015-01-04
案件名称
王大力与遵化市遵化镇三间房村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
河北省遵化市人民法院
所属地区
河北省遵化市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
王大力；遵化市遵化镇三间房村村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十条
全文
河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 遵民初字第1815号 原告王大力，个体工商户。 委托代理人张立果，河北华旗律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告遵化市遵化镇三间房村村民委员会。 法定代表人李永存，该村民委员会主任。 委托代理人张术敏，该村党支部书记。代理权限为特别授权的全权代理。 委托代理人吴贺霞，河北昊晟律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告王大力与被告遵化市遵化镇三间房村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月7日立案受理，依法由审判员徐爱华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王大力及其委托代理人张立果、被告遵化市遵化镇三间房村村民委员会的法定代表人李永存及委托代理人张术敏、吴贺霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王大力诉称：原告与被告于2005年12月31日签订了《房屋租赁合同》，被告将座落在遵化市遵化镇三间房小区南门市楼门洞东、西两侧、地上**及地下**出租给乙方使用；租赁期限：自2006年3月15日至2011年3月14日止；租金121万元。2006年4月1日，原、被告双方签订了《补充合同》将租赁期限变更至2018年3月30日止，并相应变更租金数额。《补充协议》第二条规定：“在租赁期内如房顶漏水，楼房建筑设施出现质量问题由甲方承担”。合同订立后，原告于2006年5月1日经被告同意将承租的地下室转租给次承租人肖建生，租期至2011年4月30日止，并签订《房屋租赁合同》。然而肖建生使用后于2008年7月11日、2008年12月5日、2008年12月16日、2008年12月27日房屋漏水，造成次承租人肖建生经济损失，诉讼过程中原告人被迫于2009年9月14日解除租赁合同；2010年12月5日，经遵化市人民法院审理出具（2009）遵民初字第394号民事判决书，判决原告赔偿次承租人肖建生各项经济损失217570.16元，后经上诉唐山市中级人民法院于2011年11月8日下发（2011）唐民四终字第756号民事判决书维持原判。不仅如此，原告诉请的欠付9万元房租费用，因租赁物质量问题亦未判决支持，已造成原告人损失；与肖建生诉讼因跨年度，自2008年5月1日至2009年9月14日被迫解除合同，肖建生应交给原告租赁费192110元，因漏水事件，肖建生只付给原告租赁费5万元，造成原告租赁费损失142110元。漏水事件发生后，被告于2008年7月26日出具证据证实：“今证明2008年7月11日我村门市楼地下室海晶家私城进水被淹，其原因是北墙体中，网络公司线路管道施工有问题，进水造成。”人民法院根据被告出租房屋的质量问题疏于维护，造成的漏水损失依法进行了判决，判决原告承担损失后，被告理应赔偿原告。在协商无果的情况下，原告依法提起诉讼，请人民法院判决被告：一、赔偿因租赁物质量造成的损失217570.16元，与肖建生诉讼承担的一、二审诉讼费9700元，合计224870.16元；二、赔偿原告造成的租赁费损失142110元；三、承担本案的诉讼费用。 被告遵化市遵化镇三间房村村民委员会辩称：2008年7月11日，天降大雨，将肖建生家具浸泡，被告不清楚。被告不知肖建生是谁，被告只将房屋租赁给原告，原告将房屋租赁给他人，所产生的经济损失被告不应承担。2008年12月5日、16日、17日，原告说下水道阻塞造成家具被淹，属于原告管理不当，被告没有责任，不应承担赔偿责任。原告对主体进行了改造，即便墙体出现各种情况，与被告无关。综上所述，被告无责任和义务对原告主张的经济损失进行赔偿，原告的诉讼属无理之诉，请依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告王大力作为乙方与被告三间房村村民委员作为甲方于2005年12月31日签订了《房屋租赁合同》，内容为：“一、租赁范围：遵化镇三间房小区南门市楼门洞东、西两侧、地上**及地下**，共**（门洞两侧地上第四层归甲方使用，楼道从第一层到第四层连接后院通道归甲方使用，不在租赁范围）出租给乙方使用。二、租赁期限：五年，自2006年3月15日至2011年3月14日止。三、租赁费交纳方式：租赁费采取上交款方式，每年租金人民币121万元。五、乙方的权利和义务：2、在租赁过程中，乙方负责对租赁物的维修和管理，其费用由乙方自负，乙方要爱护各种建筑物及附属设施。乙方不经甲方同意，不得擅自对楼房墙体进行改造，否则，追究其违约责任等”。2006年4月1日，原、被告双方签订了《补充协议》，内容为：“甲乙双方原约定租赁期限自2006年3月15日至2011年3月14日止，为照顾乙方利益，甲方经两委会研究，村民代表同意，租期改为2006年4月1日至2018年3月30日止。二、在租赁期内如房顶漏水，楼房建筑设施出现质量问题由甲方承担；室内各项设施漏水及其它人为损坏等不属于甲方违约，由乙方自己负责修理或更换，按现有状况乙方可投入使用等”。2006年5月1日，原告王大力作为甲方与作为乙方肖建生签订《房屋租赁协议》，内容为：“一、租赁地点：甲方将遵化市城关镇三间房村南门市楼大门洞西地下室约528平米租赁给乙方。二、租赁时间：租赁期限五年，自2006年5月1日至2011年4月30日止。三、租赁方式：乙方于2006年5月1日前向甲方缴纳租赁费壹拾叁万元，2007年2月1日前缴纳第二年租赁费壹拾肆万元（第二年至第五年租赁费每年为壹拾肆万元）。依此类推，2010年2月1日前缴纳第五年租赁费。四、甲方责任：甲方负责提供电源、水源（地上**），费用乙方自负。因甲方的原因造成乙方不能正常营业或本合同不能正常履行的，甲方除退还房租外，负责赔偿乙方的经济损失。五、乙方责任：乙方不得擅自改建主体建筑，经营期间装修自负，中途停业或到期不得拆除房屋的一切装修等”。后肖建生按协议支付了第一年租赁费，对所租赁房屋进行了装修，并经营家俱。2006年10月18日，原告王大力等人经营的遵化市圣地亚商贸有限公司与中国人民银行遵化市支行签订协议书，将原告所租赁的地下室上一层购物广场内的180平米场地租赁给中国人民银行遵化市支行使用，租赁期限自2006年11月1日至2011年10月31日。因该场地无洗手间，故在该场地另行改造建一洗手间。2008年5月，肖建生支付原告王大力第三年度租赁费5万元。 2008年7月11日，天降大雨，因所租赁的地下室北墙体漏水，将肖建生在室内陈列的家俱浸泡。2008年12月5日、12月16日、12月27日，因下水管道堵塞将中国人民银行遵化市支行洗手间内阀门冲开跑水，致肖建生承租的地下室屋顶漏水，将在地下室内陈列的家俱泡。2009年1月，原告王大力诉至本院，要求肖建生支付下欠的第三度租赁费9万元等。肖建生提起反诉，要求解除合同，并赔偿室内装修残值损失218521元，外装修损失27000元，2008年7月11日家俱浸泡所造成的损失230116元，2008年12月5日、12月16日、12月27日家俱浸泡所造成的损失78120元，屋顶漏水换顶灯费用3000元，以上合计556797元。经本院核实，2008年7月11日家俱浸泡所造成的损失为230105元，2008年12月5日、12月16日、12月27日家俱浸泡所造成的损失为75110元，合计305215元。2010年12月5日，本院作出（2009）遵民初字第394号民事判决书，判决：“一、被告肖建生给付原告王大力电费款9090.4元。二、由反诉被告王大力赔偿反诉原告肖建生装修残值损失78946.65元的70%即55262.66元。三、由反诉被告王大力赔偿反诉原告肖建生因家俱浸泡降价处理造成的损失合计305215元的50%即152607.5元。四、驳回原告王大力其他诉讼请求。五、驳回反诉原告肖建生其他诉讼请求。”后原告王大力不服，提起上诉。唐山市中级人民法院于2011年11月8日作出（2011）唐民四终字第756号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该诉讼，原告王大力承担一、二审诉讼费9700元。 原告王大力主张本院根据被告出租房屋的质量问题疏于维护，造成的漏水损失依法进行了判决，判决原告承担肖建生经济损失后，被告理应赔偿原告为此造成的经济。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据： 1、2005年12月31日签订的《房屋租赁合同》及2006年4月1日签订的《补充协议》复印件一份。 2、2006年5月1日与肖建生签订的《房屋租赁协议》原件一份。 本院于2010年12月5日作出的（2009）遵民初字第394号民事判决书原件一份。 唐山市中级人民法院于2011年11月8日作出的（2011）唐民四终字第756号民事判决书原件一份。 被告于2008年7月26日出具的书面证言复印件一份。内容为：“今证明2008年7月11日我村门市楼地下室海晶家私城进水被淹，其原因是北墙体中，网络公司线路管道施工有问题，进水造成。” 经质证，被告辩称原告所租赁的房屋地下室北墙体外有一消防井，消防井是整个楼房是用的，是不是从那里漏水，不清楚。原告与肖建生诉讼，被告不清楚，但因下水管道堵塞造成地下室屋顶漏水，是原告管理不当，与被告无关。2008年7月26日出具的书面证言，虽加盖了被告的公章，但是村会计个人行为，与被告无关。 被告主张本案不应承担民事赔偿责任。为证明该主张，向本院提交了下列证据：本案争议的地下室北墙体外消防井和原告改造的下水管道现场照片。用以证明地下室北墙体外是消防井，不是网络公司线路管道。原告为中国人民银行遵化市支行建洗手间改下水管道，有可能造成北墙体漏水。 经质证，原告辩称北墙体外消防井中有网通通向租赁房屋的管道。2008年7月11日天降大雨时，那时还没有为中国人民银行遵化市支行建洗手间改下水管道。7月12日，村主任李永存到现场看了漏水情况。北墙体漏水系消防井中有网通通向租赁房屋的管道进的水，与建洗手间改下水管道没有关系。 被告的法定代表人李永存称，原告将地下室租给肖建生，村里知道这个事，但没问过原告。在2008年7月12日早晨，与原告王大力和肖建生看过现场，听肖建生介绍是联通管道那突然进水，怀疑是北墙体外消防井井盖未盖进的水。但进水原因至今未查清。 本院为复核被告于2008年7月26日出具的书面证言，让证人王某到庭作证。其证言内容为：“我自1969年至2006年5月在三间房村任村党支部书记，至2012年4月任村会计。2008年7月一天晚上，租我村地下室卖家具那个人（肖建生）找我，证明地下室漏水的事。地下室北墙体外有一广告栏，广告栏下面有个管道，管道一直敞着未封闭。我分析着没有及时抹上与进水有关。所以就把证给他出了。这个管道西面还有一消防管道，井盖有时盖，有时敞着。我没到现场去过，至于在哪进水不清楚。” 经质证，原告称地下室北墙体漏水与改造的洗手间无关。被告无异议，但称2008年7月26日出具的书面证言，虽加盖了被告的公章，但是村会计王某个人行为，与被告无关。 本院认为：原告王大力与被告三间房村村民委员会于2005年12月31日签订的《房屋租赁合同》及2006年4月1日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效，双方应按协议的约定，享有权利并履行义务。2006年5月1日，原告王大力将承租的三间房村南门市楼大门洞西地下室约528平米转租给肖建生，被告方未提出异议，应认定该转租行为有效。2008年7月11日天降大雨，所租赁的地下室北墙体漏水，致肖建生陈列的家具浸泡，造成经济损失230105元；2008年12月5日、12月16日、12月27日，因下水管道堵塞将中国人民银行遵化市支行洗手间内阀门冲开跑水，致肖建生承租的地下室屋顶漏水，将在地下室内陈列的家俱泡，造成经济损失75110元。本院以（2009年）遵民初字第394号民事判决书，判决由原告赔偿肖建生装修残值损失78946.65元的70%即55262.66元，赔偿肖建生因家俱浸泡降价处理造成的损失合计305215元的50%即152607.5元。上述损失，原告要求被告赔偿，鉴于2008年7月11日天降大雨，地下室北墙体漏水，造成原告承担赔偿肖建生家具浸泡经济损失230105元的50%即115052.5元，依据《补充协议》的约定，该项损失应由被告赔偿给原告。2008年12月5日、12月16日、12月27日，因下水管道堵塞将中国人民银行遵化市支行洗手间内阀门冲开跑水，致肖建生承租的地下室屋顶漏水，将在地下室内陈列的家俱泡，造成原告赔偿肖建生经济损失75110元的50%及赔偿肖建生装修残值损失78946.65元的70%即55262.66元，系原告管理不善所造成，被告作为出租方依法不应承担民事赔偿责任。原告要求被告赔偿与肖建生诉讼中承担的一、二审诉讼费9700元，理据不足，本院不予支持。原告主张因漏水事件造成租赁费损失142110元，鉴于肖建生与原告解除租赁合同，系北墙体及屋顶漏水两个原因所致，故该损失应由被告承担部分民事赔偿责任。综上，为维护双方当事人合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决如下： 由被告三间房村村民委员赔偿原告王大力因地下室北墙体漏水造成肖建生家具损失230105元的50%即115052.5元。 由被告三间房村村民委员赔偿原告王大力租赁费损失142110元的30%即42633元。 三、驳回原告王大力其他诉讼请求。 上述一、二款项于本判决生效后十日内履行。 案件受理费6960元，减半收取3480，由原告王大力负担2000元，由被告三间房村村民委员负担1480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 徐爱华 二〇一二年七月二十四日 书记员 徐 争 来源：