（2012）碑民一初字第00450号
裁判日期: 2012-07-23
公开日期: 2014-12-12
案件名称
傅俊杰与陕西佳地房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅俊杰,陕西佳地房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第九条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2012）碑民一初字第00450号原告：傅俊杰，男，1956年8月29日出生，汉族，自由职业者。委托代理人：谭颂，四川汇西律师事务所律师。被告：陕西佳地房地产开发有限公司。住所地西安市碑林区长安北路**号。法定代表人：郭强，该公司董事长。委托代理人：董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。原告傅俊杰与被告陕西佳地房地产开发有限公司（以下简称佳地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告傅俊杰之委托代理人谭颂、被告佳地公司之委托代理人董俊俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告傅俊杰诉称，其于2010年3月在西安旅游期间，来到被告所开发的项目所在地，被该楼盘“碑林区重点建设项目”之宣传所吸引。经过销售人员的介绍和说明，认为该楼盘是手续齐备正规的优质楼盘，遂当场交付了5万元定金参与认购。后原告于2010年4月12日与被告签订《认购协议书》，认购房屋一套，同时支付了总计724397元的全部房款。认购协议书约定，原、被告双方于2010年5月31日前签订《商品房买卖合同》，并进一步明确交房时间为2011年12月前。不料，到了2010年5月，被告销售部通知原告开盘时间推后，签订正式《商品房买卖合同》的时间待定。直到2011年11月，双方在协议中约定的交房时间已经临近，但项目依然没有开盘，原告无法签订正式的《商品房买卖合同》。在此期间原告获知被告根本没有取得预售许可证，当初售房时被告甚至连土地使用权证都没有取得。遂要求被告退还房款、支付利息及进行赔偿。但被告直到2012年2月才仅仅退回房款，拒不支付利息和进行赔偿。原告认为被告采用欺诈手段，故意隐瞒未取得预售许可证之关键事实，诱使原告作出错误意思表示。为维护自身合法权益，诉至法院。要求：1、确认原、被告签订的《认购协议书》无效；2、判令被告赔偿原告从其交款之日起按银行同期贷款利率计算的利息约70000元；3、判令被告向原告赔偿为退还房款产生的差旅费5000元；4、判令被告向原告支付赔偿金420000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告佳地公司辩称，其与原告签订的《认购协议书》合法有效，双方签订的是认购协议，不是商品房买卖合同，因此不适用《城市商品房预售管理办法》，认购书为商品房买卖的预约合同，商品房买卖合同是本合同，两者都是独立有效的合同；认购协议书是原告单方提出解除的，双方已经解除了认购协议书，并且也已经履行完毕了解除认购协议的返还手续，被告将认购款全部返还给了原告，并收回了认购协议书原件、交付认购款的收款收据，原告无权再要求赔偿损失；在双方签订认购协议书时，被告明确告知原告项目没有取得商品房预售许可证，没有任何欺诈行为。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，原告于2010年3月30日交付被告定金5万元，参与被告所开发楼盘的认购，双方于2010年4月12日签订了《认购协议书》，协议书中对原告所认购的房屋位置、面积、单价以及认购金额、付款方式等问题做了约定，并约定“甲、乙双方于2010年5月31日前签订《商品房买卖合同》”，原告在签订认购协议书的当日即向被告支付完毕认购金724379元（含之前的定金5万元）。被告于2010年12月15日向原告发出了《致客户的一封信》，称“由于各种不可抗拒之原由，本项目开盘时间推迟，给您带���的不悦敬请谅解。项目相关手续都在紧张有序办理中，开盘在即，敬请期待！”，此时双方仍未能签订《商品房买卖合同》。后原告获知被告开发的项目并未取得商品房预售许可证，要求被告退还房款、支付利息以及进行赔偿。被告于2012年2月10日通过电汇的方式退还原告认购金人民币724379元，但拒绝支付利息及作出赔偿，原告遂诉至法院。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、庭审笔录及《认购协议书》、收款收据、《致客户的一封信》、公证书、收条、电汇凭证等相关证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点是双方当事人签订的《认购协议书》性质如何界定，该认购协议书是否具备商品房买卖合同的法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的认购协议书对以下《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容之事项并未作约定：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法。虽然原告向被告支付了相当于全部房款数额的认购金，但由于协议书中之约定大量缺失与商品房买卖这一民事行为密切相关的必备条款，因此双方签订的认购协议书并不能产生商品房买卖合同之法律效力，故原告要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同���纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定请求返还已付购房款利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任之诉请，于法无据，本院不予支持。本案中的认购协议书性质为预约合同，所谓预约合同，系指约定将来订立一定合同之合同，其将来应订立的合同称为本约合同，在本案中正式的商品房买卖合同即为本约合同。预约合同与本约合同为相互独立的合同。原、被告签订的认购协议书是双方当事人真实的意思表示，原告以被告隐瞒商品房未取得预售许可证之事实为由请求确认合同无效，因认购协议书仅为正式商品房买卖合同的预约合同，其效力并不取决于预售许可证之取得。原、被告通过实际行动已经表明解除了认购协议书，故本院对原告的该项主张不予支持。原告主张差旅费之诉请，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《��华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、驳回原告傅俊杰要求确认原、被告签订的《认购协议书》无效之诉讼请求。二、驳回原告傅俊杰要求被告陕西佳地房地产开发有限公司赔偿原告从其交款之日起按银行同期贷款利率计算的利息约70000元之诉讼请求。三、驳回原告傅俊杰要求被告陕西佳地房地产开发有限公司赔偿差旅费5000元之诉讼请求。四、驳回原告傅俊杰要求被告陕西佳地房地产开发有限公司支付赔偿金420000元之诉讼请求。诉讼费8825元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 谢虹审判员 蒲晖代理审判��杨迎珍二〇一二年七月二十三日书记员 周莹 来自