（2012）锦江民初字第1115号

裁判日期: 2012-07-20

公开日期: 2015-12-24

案件名称

张唯与成都欣逸房产经纪有限公司锦江分公司、成都欣逸房产经纪有限公司、第三人卢俊、何学美委托合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张唯,成都欣逸房产经纪有限公司锦江分公司,成都欣逸房产经纪有限公司,卢俊,何学美

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百零四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第三百九十六条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2012）锦江民初字第1115号原告张唯。委托代理人冯荣，四川致高律师事务所律师。委托代理人宋关平，四川致高律师事务所律师。被告成都欣逸房产经纪有限公司锦江分公司。负责人卢俊，成都欣逸房产经纪有限公司锦江分公司经理。委托代理人罗凯。被告成都欣逸房产经纪有限公司。法定代表人付琼，成都欣逸房产经纪有限公司执行董事。委托代理人刘保山，四川易通律师事务所律师。委托代理人王立波，四川易通律师事务所律师。第三人卢俊。委托代理人罗凯。第三人何学美。委托代理人郭元志。原告张唯与被告成都欣逸房产经纪有限公司锦江分公司（以下简称欣逸房产经纪公司锦江分公司）、成都欣逸房产经纪有限公司（以下简称欣逸房产经纪公司）委托合同纠纷一案，本院于2011年1月10日立案受理后，于2011年7月1日作出了（2011）锦江民初字第581号民事判决。被告欣逸房产经纪公司不服判决，提出上诉。成都市中级人民法院于2011年10月21日作出了（2011）成民终字第4694号民事裁定，裁定撤销本院（2011）锦江民初字第581号民事判决；发回本院重审。该案发回重审后，本院依法另行组成合议庭并根据被告欣逸房产经纪公司的申请，追加卢俊、何学美作为本案第三人参加诉讼，本院于2012年7月4日公开开庭进行了审理。原告张唯的委托代理人冯荣；被告欣逸房产经纪公司锦江分公司的委托代理人罗凯，被告欣逸房产经纪公司的委托代理人刘保山；第三人卢俊的委托代理人罗凯，第三人何学美及其委托代理人郭元志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张唯诉称，2010年10月，张唯委托欣逸房产经纪公司锦江分公司出售自己所有的位于成都市锦江区锦华路一段8号1栋7单元30楼3006号房屋一套，经欣逸房产经纪公司锦江分公司联系房屋出售事宜后，由欣逸房产经纪公司锦江分公司代为办理过户手续及收取剩余的购房款项。欣逸房产经纪公司锦江分公司在收取余款297200元后并未向张唯支付，经张唯催收，欣逸房产经纪公司锦江分公司告知因其工作人员下落不明而无法及时付款。2010年12月21日，欣逸房产经纪公司锦江分公司出具书面情况说明，承诺于2011年1月1日前付清余款，若逾期按每日1%向张唯支付滞纳金。后经张唯多次催收，均未果。因欣逸房产经纪公司锦江分公司不具有法人资格，故欣逸房产经纪公司应当承担付款责任。请求判令欣逸房产经纪公司锦江分公司、欣逸房产经纪公司向张唯支付房款297200元；支付资金利息29720元（仅计算至2011年1月10日，实际金额计算至给付完毕之日。在庭审中，张唯陈述，资金利息就是违约金，从2011年1月2日起计算至给付清结之日止，按照每天1%计算），共计326920元；由欣逸房产经纪公司锦江分公司、欣逸房产经纪公司承担本案全部诉讼费用。原告张唯为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、2010年10月14日收据。拟证明房屋购买人郭元志向欣逸房产经纪公司锦江分公司支付了购房款50000元。2、成都市房产管理局房屋所有权申请登记表。拟证明2010年10月27日欣逸房产经纪公司锦江分公司工作人员卢俊代买房人办理过户手续，张唯与买房人的房屋买卖合同关系成交。3、2010年12月21日欣逸房产经纪公司锦江分公司出具的情况说明。拟证明欣逸房产经纪公司锦江分公司接受张唯的委托出售张唯所有的房屋，欣逸房产经纪公司锦江分公司代张唯收取了房款，收取房款后没有向张唯支付购房款。欣逸房产经纪公司锦江分公司承诺于2011年1月1日将房款一次性支付给张唯，并承诺若逾期，按照每天1%的滞纳金支付张唯。4、分公司设立登记申请书。拟证明欣逸房产经纪公司锦江分公司是欣逸房产经纪公司的分公司，欣逸房产经纪公司锦江分公司不具有独立法人资格，其负责人为卢俊。5、（2011）成民终字第4869号民事判决书。拟证明该案与本案系同类案件，法院已判决欣逸房产经纪公司和欣逸房产经纪公司锦江分公司承担相应责任。被告欣逸房产经纪公司锦江分公司辩称，张唯委托欣逸房产经纪公司锦江分公司出售本案所涉房屋，具体由欣逸房产经纪公司锦江分公司负责人卢俊代办过户手续，代收房款。房款由第三人何学美直接支付到了欣逸房产经纪公司锦江分公司帐户上，卢俊以欣逸房产经纪公司锦江分公司的名义出具了一张收据给何学美。被告欣逸房产经纪公司锦江分公司未向本院提交证据材料。被告欣逸房产经纪公司辩称，张唯与欣逸房产经纪公司锦江分公司不存在任何法律关系，双方未签订正式的书面合同或授权委托书。欣逸房产经纪公司锦江分公司系中介机构，仅提供房产信息服务，无权代他人收取房款。卢俊私下收取房款系个人行为，与公司无关。被告欣逸房产经纪公司为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据材料：申明（复印件）。拟证明卢俊的收款行为与欣逸房产经纪公司没有关系。第三人卢俊陈述，张唯出售本案所涉房屋时，全权委托欣逸房产经纪公司锦江分公司办理，卢俊作为欣逸房产经纪公司锦江分公司的负责人按照正常程序办理，是职务行为，不是卢俊的个人行为。第三人卢俊未向本院提交证据材料。第三人何学美陈述，何学美与郭元志系夫妻关系。根据卢俊的介绍，张唯出具了一份公证书表明张唯委托卢俊办理买卖本案所涉房屋的相关事宜，何学美决定购买本案所涉房屋。郭元志与欣逸房产经纪公司锦江分公司签订了一份购房合同。双方约定购房总价款为680000元。2010年10月14日郭元志以现金的形式支付了50000元购房订金给卢俊，卢俊向郭元志出具了一份收据，收据上加盖了欣逸房产经纪公司锦江分公司的印章。2010年10月27日何学美以现金的形式支付了100000元给卢俊。2010年10月28日郭元志以现金的形式支付了150000元给卢俊。何学美代张唯支付了380000元银行按揭款，购房款支付完毕。卢俊于2010年12月29日向何学美出具了一份收据，表明收到了购房款680000元。2010年10月27日何学美到房管局办理了房屋过户递件手续，2010年11月1日房屋过户到了何学美的名下。第三人何学美为支持其陈述理由，向本院提交了如下证据材料：1、2010年10月14日收据。拟证明何学美的丈夫郭元志向欣逸房产经纪公司锦江分公司支付了购房款50000元。2、2010年10月20日中国农业银行个人还款凭证。拟证明何学美代张唯支付了银行按揭款。3、2010年12月29日收款收据。拟证明何学美支付了购房款680000元。上述证据材料经庭审质证，被告欣逸房产经纪公司锦江分公司，第三人卢俊对原告张唯提交的上述证据材料的真实性均无异议；被告欣逸房产经纪公司对原告张唯提交的上述第1项证据材料的真实性无异议，但认为该证据材料是出具给郭元志的，收取的是房款，欣逸房产经纪公司锦江分公司、欣逸房产经纪公司均不能收取房款，虽然收据上加盖了欣逸房产经纪公司锦江分公司的印章，但该收款行为系卢俊的个人行为。对第2项证据材料的真实性无异议，但认为该证据材料上登记的是卢俊的个人信息，与公司无关。对第3项证据材料上加盖的公章的真实性无法确认，但不申请鉴定，认为该证据材料系辅助性的证据材料，张唯没有出示关键证据材料如购房合同、中介房屋合同、委托合同、授权委托书、收款收据予以佐证。对第4项证据材料的真实性无异议。对第5项证据材料的真实性无异议，但认为与本案没有关联性；第三人何学美对原告张唯提交的上述证据材料的真实性均无异议。但认为何学美购买房屋是看在公司代理的情况下才购买的，如果是卢俊个人代理，何学美不会购买该房屋的，因为这样风险较大。原告张唯对被告欣逸房产经纪公司提交的上述证据材料，认为系复印件，不予质证；被告欣逸房产经纪公司锦江分公司对被告欣逸房产经纪公司提交的上述证据材料不予确认；第三人卢俊对被告欣逸房产经纪公司提交的上述证据材料不予确认，认为该证据材料不是卢俊所写；第三人何学美对被告欣逸房产经纪公司提交的上述证据材料认为与其无关，不发表质证意见；原告张唯，被告欣逸房产经纪公司锦江分公司，第三人卢俊对第三人何学美提交的上述证据材料的真实性均无异议；被告欣逸房产经纪公司对第三人何学美提交的上述第1项证据材料，认为该收据是出具给郭元志的，收取的是房款，欣逸房产经纪公司锦江分公司、欣逸房产经纪公司均不能收取房款，虽然收据上加盖了欣逸房产经纪公司锦江分公司的印章，但该收款行为系卢俊的个人行为。对第2项证据材料的真实性无异议。对第3项证据材料，认为系卢俊的个人行为，与公司无关。本院认为，原告张唯提交的上述第1-4项证据材料；第三人何学美提交的上述第1-3项证据材料；其证据来源合法，内容客观真实，且与本案事实有关联，应予以采信，作为本案认定事实的依据。原告张唯提交的上述第5项证据材料，因系另一法律关系，该证据材料不作为本案证据使用；被告欣逸房产经纪公司提交的上述证据材料，因系复印件，对该证据材料本院不作认定。根据本院采信的证据和庭审中当事人确认的事实，本案查明：2010年10月27日，张唯作为卖方与买方何学美向成都市房产管理局递交了《房屋所有权申请登记表》，确认因张唯向何学美出售位于成都市锦江区锦华路一段8号1栋7单元30楼3006号房屋，而要求进行交易转移登记，《房屋所有权申请登记表》中卖方的代理人登记为卢俊。2010年12月21日，欣逸房产经纪公司锦江分公司出具《情况说明》，表明：“2010年10月，我公司接受张唯的委托，出售张唯位于成都市锦江区锦华路一段8号1栋7单元30楼3006号房。经我公司中介联系，将该房屋出售给何学美，并约定由何学美代为缴纳银行按揭结案款，由我公司工作人员接受张唯的公证委托办理相关手续。完成过户手续后，我公司代张唯收取买房人何学美的剩余款项共计297200元。我公司工作人员卢俊收到该款项后下落不明，导致卖房人张唯至今未收到该款项。现我公司承诺于2011年1月1日前将该款一次性支付给卖房人张唯。若逾期，将按照每天1%的滞纳金支付给卖房人张唯。”后，欣逸房产经纪公司锦江分公司未按照承诺的期限将购房款297200元支付给张唯，张唯起诉来院。另查明，2010年10月14日卢俊向何学美的丈夫郭元志出具了一份收据，表明收到购房款50000元，收据上加盖了欣逸房产经纪公司锦江分公司的印章，卢俊在经办人栏处签名。2010年10月20日何学美代张唯支付了银行按揭款380000元。2010年12月29日卢俊出具了一份收款收据，表明锦华城7单元3006号房屋所有购房款680000元已付给卢俊，与购房人何学美无关。查明，欣逸房产经纪公司锦江分公司系欣逸房产经纪公司于2010年4月20日向成都市工商行政管理局申请设立的分公司，该分公司设立登记的负责人为卢俊，其机构类型为企业非法人。欣逸房产经纪公司系具备企业法人资格的有限责任公司。在庭审中，欣逸房产经纪公司锦江分公司、欣逸房产经纪公司认为违约金约定的标准过高，不符合法律规定。本院认为，本案争议的焦点在于：1、欣逸房产经纪公司锦江分公司与张唯之间是否存在委托合同关系；2、欣逸房产经纪公司是否应向张唯支付剩余卖房款297200及违约金。1、关于欣逸房产经纪公司锦江分公司与张唯之间是否存在委托合同关系。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。根据张唯提交的《房屋所有权申请登记表》、《情况说明》等证据，可以证明欣逸房产经纪公司锦江分公司接受张唯委托，出售张唯位于成都市锦江区锦华路一段8号1栋7单元30楼3006号房屋，并办理相关手续以及代张唯收取卖房人何学美的剩余款项共计297200元的事实。故可以认定欣逸房产经纪公司锦江分公司与张唯在本案中存在委托合同关系。被告欣逸房产经纪公司认为张唯与欣逸房产经纪公司锦江分公司不存在任何法律关系，卢俊收取房款系个人行为，与公司无关的辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，欣逸房产经纪公司锦江分公司理应将代张唯收取卖房人何学美的剩余购房款297200元转交给张唯，现因其未予转交，致张唯诉至法院，要求欣逸房产经纪公司锦江分公司履行房款支付的义务，故张唯的该诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据欣逸房产经纪公司锦江分公司于2010年12月21日出具的《情况说明》中的承诺，若欣逸房产经纪公司锦江分公司未于2011年1月1日前将代收取的房款297200元一次性支付给张唯，则将按照每天1%的标准支付滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，欣逸房产经纪公司锦江分公司未按约于2011年1月1日前向张唯支付代收取的房款，故理应承担赔偿损失的违约责任，现张唯要求其支付违约金，符合双方的约定，于法亦有据，本院予以支持。关于违约金的支付标准，欣逸房产经纪公司锦江分公司虽然承诺按每天1%的标准支付，但欣逸房产经纪公司锦江分公司、欣逸房产经纪公司认为该约定的标准过高，不符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”之规定，本院综合考虑张唯出售房屋后，未及时收取购房款其存在资金利息损失及该损失的具体情况等因素，对张唯主张的违约金予以适当调整，酌情确定欣逸房产经纪公司锦江分公司应自2011年1月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%标准向张唯支付违约金。2、关于欣逸房产经纪公司应否承担付款责任的问题。因欣逸房产经纪公司锦江分公司不具备法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，欣逸房产经纪公司锦江分公司对外不能清偿的债务，应由法人单位欣逸房产经纪公司负担。故张唯要求欣逸房产经纪公司承担欣逸房产经纪公司锦江分公司的债务，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都欣逸房产经纪有限公司锦江分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张唯支付代收取的房款297200元；并按中国人民银行同期贷款基准利率的130%标准自2011年1月2日起支付违约金至实际给付之日止。二、若被告成都欣逸房产经纪有限公司锦江分公司到期不能履行上述债务，则由被告成都欣逸房产经纪有限公司向原告张唯清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6204元，由被告成都欣逸房产经纪有限公司锦江分公司、成都欣逸房产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　肖　彬代理审判员　秦　萌人民陪审员　赫亚丽二〇一二年七月二十日书　记　员　傅继嘉附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。来源：