（2012）杭下民初字第67号
裁判日期: 2012-07-20
公开日期: 2014-05-05
案件名称
胡小惠与杭州盛世管家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡小惠,杭州盛世管家房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭下民初字第67号原告：胡小惠。委托代理人：诸小嵩。委托代理人：顾坚平。被告：杭州盛世管家房地产经纪有限公司。法定代表人：童浩。委托代理人：郎白、倪华颖。原告胡小惠为与被告杭州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称盛世管家公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年1月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判，于2012年2月27日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，应胡小惠申请，本院委托评估机构对其房屋损失情况进行评估。后本案又依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2012年6月26日公开开庭进行了审理。原告胡小惠及其委托代理人顾坚平，被告盛世管家公司的委托代理人倪华颖两次到庭参加诉讼，原告胡小惠的代理人诸小嵩于第二次庭审时到庭参加诉讼，被告盛世管家的委托代理人郎白于第一次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡小惠诉称：原告与被告于2010年11月28日签订了杭州市下城区小北门19-2号3单元101室的房屋租赁合同，同日进行了物业交割。合同约定：租赁期自2010年11月30日至2011年11月29日，为期一年，月租金为每月2300元。在合同签订当日进行物业交割时，原告提出室内冰箱已坏，不能使用，由于被告提出让其搁置在室内可以用作储藏使用不必搬出。故原告特意在交割单中注明“冰箱已坏，不提供修理”。合同还约定：因乙方（即本案被告）及其客户使用不当或人为破坏而造成房屋及附属设施损失的，由乙方负责修复或给予相应赔偿。现查，被告在冰箱作为贮藏柜使用4个月后，于2011年5月3日擅自进行修理并于16点启用冰箱，于当天21时因冰箱内部电器起火造成火灾，烧毁了原告房屋装修、门窗、家具、设施、电器等，在火灾高温烧烤下并导致暗埋线路、管道等其他设施熔化，加之火警灭火之水浸泡，出租房屋已狼藉不堪，出租房附加设施全部被毁。火灾后几次协商被告拒不承认其责任，直至5月31日《火灾认定书》出来后被告方承认其责任，愿意承担修复与赔偿责任，同时对其承租户作了赔偿。8月初被告通知原告由被告派装修人员进行现场勘查后出具装修清单。双方曾就被告装修细节进行QQ交谈联系并于8月19日与被告选定的装修师傅一起到浙江省二轻装饰市场挑选墙布。9月2日被告突然来电，告知原告不再承担原告任何损失。9月5日被告以函告方式通知原告：解除合同、不承担任何责任，引起纠纷。至今，被告无法返还租赁物，并欠租金及其他费用。原告认为被告应当承担修复后返还原物的责任，并应承担不能返还时的原告租金损失。故起诉至法院，请求：1．判令被告赔偿原告房屋修复及物品损失费用49888元；2．判令被告支付从2011年11月29日起计算至判决生效之日止租金损失（每月按2300元计算，暂计算至2012年6月29日为16100元），判决生效后另计装修期3个月、散发油漆时间1个月的租金损失，计9200元；3．判令被告支付尚欠的租金2300元、水电费1112.43元、有线电视费110.6元及再次开通费25元，诉讼期间新发生的水电费126.53元，合计3674.56元；4．判令被告返还租赁房屋，逾期返还的按每月2300元支付占用费用；（后又放弃返还租赁房屋的诉讼请求）5．判令由被告承担鉴定费3000元；6．本案诉讼费用由被告承担。被告盛世管家公司辩称：一、被告没有违约行为，依法不应承担修复赔偿责任。发生火灾原因是电冰箱，被告没有过错。原告在租赁房屋时，在交割单中明确不承担修理，该冰箱可使用。因此由于电冰箱火灾并非被告原因，不应承担责任。二、火灾发生后，被告致函原告终止合同，被告没有欠租金。在事发后被告为原告更换了门锁，在房屋无法出租的情况下，一直支付房租至于2011年9月30日，共计11269元，原告一再要求被告对其房屋进行整体装修，双方无法达成一致。同时涉案房屋无法出租，被告对原告的合同目的无法实现，被告于2011年9月2日致函原告告知终止合同，次月起不再支付房租。三、被告在2011年5月3日后没有使用涉案房屋，即2011年9月30日后产生的水电费、有线电视费不予承担。四、关于返还房屋，被告曾多次口头通知原告来办理收房手续，但由于房屋修复没有谈妥，原告拒绝收房。因此被告认为在此期间因房屋空置造成的损失不应由被告承担，而应由原告承担。五、关于原告提出若被告未及时返还租赁物，按每月2300元支付租金，该损失并非原告实际产生，不应作为诉讼请求，应予以驳回。综上，请求法院查明事实，驳回原告全部诉讼请求。原告胡小惠为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．原、被告的房屋租赁合同1份，欲证明房屋租赁法律关系，被告违约应当承担责任；2．物业交割单1份，欲证明：①原告租赁物已交付，被告负有完好返还的义务；②双方约定冰箱不能作为冰箱使用及原告责任的排除；3．火灾事故简易调查认定书1份、火灾后冰箱插头、插座照片共2张，欲证明被告违约擅自使用冰箱，造成冰箱内部自燃引起火灾，被告具有不可推卸的责任；4．火灾现场照片48张，欲证明租赁物的毁损及租赁物不能依约返还的事实；5．房屋装修及附属设施与电器、家具的修复清单1份，欲证明装修、修复的范围、程度；6．被告同意装修的传真件1份及QQ聊天记录1组，欲证明被告承认火灾责任及自认的装修范围；7．被告对转承租户赔偿协议与付款单各1份，欲证明被告承认火灾责任；8．被告发给原告的函1份，欲证明被告阻断快速协商的途径选择了诉讼，导致原告损失进一步扩大；9．催款函1份，欲证明原告不同意解除合同及要求返回原物及赔偿损失的意思表示；10．水电、有线电视费等单据1组，欲证明被告拖欠的费用；11．产权证1份，欲证明原告是租赁物的所有权人；12．评估报告1份，欲证明原告房屋因火灾造成的财产损失，但是评估报告中有几个问题：双方约定以市场价格作为装修的评估标准，有的地方是不需要重新装修的，不包含折扣，法院的委托书是修复费用和重置价格。但评估单位将装修也作为重置价格来计算，而在原告向评估单位说明时，重置价格的计算公式有一个折扣，这个与原告当时的约定不符；13．评估费票据1份，欲证明原告因申请评估垫付评估费3000元，应当由被告承担；14．水电费票据1组，欲证明涉案房屋仍由被告在占有控制，新产生的水电费126.53元，应当由被告支付。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，三性无异议，证明目的及法律关系无异议，但依此认为被告违约应承担责任是不合理的，仅能证明被告在使用不当或人为破坏的情况下才对由此造成的损失承担修复赔偿责任。对证据2，三性无异议，但被告认为原告不能证明在交割单中注明已坏、不提供修理、冰箱不能作为冰箱使用及原告责任排除的证明目的。被告认为这恰恰说明冰箱可以维修、可以使用的事实，若冰箱已不能修理，原告标注的就不是不提供修理的字样。对证据3，认定书三性无异议，对照片的真实性、合法性无法确认，现场已发生火灾，无法确认照片中的情况是否为火灾后涉案房屋的现状。对证据4，真实性、合法性无法确认，无法确认该照片中的情况是否为灾后涉案房屋的现状。对证据5，三性有异议，该证据为复印件，不符合证据形式要求，且从证据的记载内容看也无法确认所列内容与本案所涉房屋有关联性。即使是本案所涉房屋，也仅是原告自行对维修范围的列明，被告不予认可。对证据6，传真件及聊天记录的真实性、合法性不予确认，且从证据记载内容看，也无法确认所列内容与本案所涉房屋有关联性。对证据7，真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。被告赔偿1万元给实际承租人只能证明被告认可对实际承租人的责任，在被告与实际承租人间的租赁关系中，冰箱系由被告提供给实际承租人，故冰箱起火造成损失，由被告承担责任，而本案中冰箱系原告提供，因此应由原告承担责任。对证据8，三性无异议。对证据9，真实性、合法性无异议，关联性及证明力有异议。被告于2011年9月2日发函告知终止履行合同，且已将租金支付至2011年9月，双方的合同关系已终止。对证据10，三性无异议，但被告仅对合同终止前即2011年9月30日前产生的水电费、有线电视费予以确认。对证据11，三性无异议。对证据12，三性无异议，对评估结论的数据予以确认，但该数据所指向的赔偿金额并非应由被告承担。对证据13，三性无异议，原告房屋发生火灾并非由于被告的原因造成，被告不应承担该费用。对证据14，真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告于2011年9月4日发函给被告，告知终止合同，此后被告也没有实际使用涉案房屋，因此该费用不应由被告承担。本院审核后认定如下：证据1、2，被告无异议，故确认双方签订合同及办理物业交割的事实。证据3中的火灾认定书，被告无异议，予以确认。证据3及证据4中的照片，双方均认可发生火灾的事实，原告能提交证据原件，且能与火灾认定书等相印证，予以确认。证据5，系原告单方制作，不予确认。证据6，传真件，无双方签字认可，不予确认；聊天记录，无法确认双方身份，不予确认。证据7，被告认可其真实性，故确认该事实。证据8，被告无异议，予以确认。证据9，被告认可其真实性，故确认原告发函的事实。证据10，对2010年12月7日抄表的水费，因双方签订合同时间为2010年11月28日，且被告在2011年1月才将房屋出租给他人，故对该笔费用不予确认。银行明细中的相关费用，不足以证明系支出的水电费用和有线电视费用，不予确认。其余费用予以确认，合计水电及有线电视费为1170.09元。证据11－13，被告对其三性无异议，予以确认。证据14，被告认可其真实性，故确认涉案房屋产生水费等126.53元的事实。被告盛世管家公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：租赁管家承租合同1份，欲证明原告在承租了被告提供的位于杭州下城区小北门19-2号3单元101室房产后，将该房产及内部的家用电器设备一并转租给了刘金荣。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对该证据三性有异议。该证据与原告没有关系，被告将房子租给谁原告不清楚。火灾后原告才知道被告转租的人是刘金荣，合同原告从来没有看到过。该证据的内容与本案没有关系。双方的合同有约定，对被告的转承租人的信息是保密的。本院审核后认定如下：被告能提交证据原件，该证据能与原告提交的证据7相印证，予以确认。另外，在评估机构出具评估结论后，原告对评估结论提出异议，评估单位针对其异议作出答复。原告对答复的真实性、合法性无异议，但认为其在异议中提出的14个平方米是实际存在的，也应该更换，合成品的地板经过消防水的浸泡已经膨胀、变形，所以地板本身已经损坏，不能使用了。如果仅仅更换4个平方米，因地板的企口和厚度、宽度都不一样，所以该部分损失应该是整体计算的。而且电器的折扣也太低，连向收旧货的人购买都无法购买到。要求在原来评估价上增加1万元。被告对答复三性无异议，认为工程量应以双方代表现场核实为准。本院审核后认为，该答复系评估机构根据评估过程、结合专业知识作出的，本院予以确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：坐落杭州市小北门19－2号3单元101室、建筑面积65.63平方米的房屋系胡小惠所有。2010年11月28日，胡小惠与盛世管家公司签订《租赁管家委托合同》，约定胡小惠将上述房屋提供给盛世管家公司，全权委托盛世管家公司代理出租，盛世管家公司将房屋租金按合同约定支付给胡小惠。委托期内，涉案房屋出租的相关权利由盛世管家公司行使。委托期自2010年11月30日至2011年11月29日。胡小惠每月固定收取租金2300元，实际租金高于该数额，差额部分作用盛世管家公司的佣金；盛世管家公司最终降价出租或过了免租期仍未将房屋出租，风险自担。在委托期内，空调和冰箱的压缩机老化、缺氟，电视机显像管老化属于胡小惠承担的维修项目。因盛世管家公司及其客户使用不当或人为破坏而造成房屋及附属设施（含家电）损坏的，由盛世管家公司负责修复或给予相应赔偿。同日，双方进行了物业交割，物业交割单上写明冰箱1个，状态为“已坏”，备注“不提供修理”。2011年1月8日，盛世管家公司与案外人刘金荣签订《租赁管家承租合同》，将涉案房屋出租给刘金荣，租期一年，月租金2350元。2011年5月3日，涉案房屋发生火灾。下城区公安分局消防大队就火灾进行调查时，胡小惠陈述其出租时已注明这个冰箱已坏，盛世管家公司和使用人有没有去修不知情。盛世管家公司客服部陈述，其曾派师傅去上门维修冰箱。住客陈述11点多中介公司（盛世管家公司）的师傅来修的冰箱，下午1点多的时候修好的，下午4点多的时候住客就去公司上班了。下城区公安分局消防大队最终认定起火部位为客厅，起火点为客厅东北角电冰箱处；起火原因为电冰箱电气线路故障引起火灾。2011年6月23日，盛世管家公司与刘金荣签订《协议》，双方就涉案房屋发生的火灾事故的赔偿达成约定，盛世管家公司退还刘金荣4700元押金，并一次性赔偿刘金荣因火灾原因造成的各项损失10000元。2011年9月2日，盛世管家公司向胡小惠发函，称双方就涉案房屋火灾善后事宜协商无果，故函告，根据火灾事故简易调查认定书认定的情况，盛世管家公司认为灾后损失不应由其承担。同时鉴于灾后房屋已无法提供给盛世管家公司继续出租、原双方签订的《租赁管家委托合同》已无法继续履行的事实，特此告知胡小惠，双方签订的《租赁管家委托合同》于胡小惠收到函件时终止履行，有关该合同的履行事宜，以及房屋灾后修复、赔偿损失等争议，盛世管家公司愿意选择诉讼方式解决，并遵照法院判决结果履行。2011年11月，胡小惠向盛世管家公司寄发房租催款函。盛世管家公司至今未将涉案房屋交还胡小惠。案件审理过程中，应胡小惠申请，本院委托浙江中企华资产评估有限公司对涉案房屋的修复费用和重置价格进行评估，该公司评估后认定在评估基准日2012年4月30日，委估装修重围价为32380元，财产损失评估值为7500元。胡小惠为此支付评估费3000元。庭审中，双方均确认盛世管家公司已向胡小惠支付2011年9月30日之前的租金。根据胡小惠提交的票据，涉案房屋交付盛世管家公司后产生水电等费用1296.62元。本院认为：胡小惠与盛世管家公司经协商自愿签订《租赁管家委托合同》，合同依法成立并生效，对双方有约定力。一、关于盛世管家公司应否承担涉案房屋的火灾损失。胡小惠将房屋交由盛世管家公司出租，盛世管家公司即负有在委托出租期限届满后将房屋返还胡小惠的义务。如在盛世管家公司出租过程中造成房屋损坏、导致不能将房屋依原样返还的，盛世管家公司应承担相应的恢复原状或赔偿损失的责任。且引起火灾的冰箱在物业交割时已注明已坏并不提供修理服务，盛世管家公司在受托出租期间对该冰箱进行维修并使用从而导致发生火灾，理应由盛世管家公司承担相应的责任。盛世管家公司辩称维修人员已经修好，只是电冰箱自身原因导致的起火，该意见缺乏证据证明，本院不予采信。因此，盛世管家公司应承担将胡小惠房屋恢复原状所产生的费用。根据评估公司的评定，装修重置价和财产损失为39880元，对胡小惠的该部分损失本院予以支持。胡小惠主张的超出部分缺乏依据，本院不予支持。二、关于房屋的租金和占用费。双方均认可盛世管家公司支付租金至2011年9月30日，而盛世管家公司实际占用房屋至今，故胡小惠要求盛世管家公司再支付租期届满前一个月的租金有依据，本院予以支持。盛世管家公司称其已通知胡小惠终止委托出租合同，并要求将房屋交还胡小惠，故其不应承担此后的费用。但在合同履行期间，并非因胡小惠的原因导致合同不能履行，因此，盛世管家公司单方解除合同缺乏依据。盛世管家公司也未提交证据证明其要求将房屋交还胡小惠而胡小惠拒绝接收，且在涉案房屋因火灾受损、盛世管家公司既未将房屋恢复原状又否认其应承担赔偿责任的情况下，胡小惠也有权拒绝接收房屋。故盛世管家公司应承担租赁期满后未能归还房屋而产生的租金损失，按委托出租合同约定的每月2300元标准计算，自2011年11月30日至判决之日共计17633.33元，此后还应支付至实际返还房屋之日止。三、关于判决生效后另计的装修期3个月及装修后油漆散发期间1个月的租金损失。因房屋现尚未进行修复，该损失系将来发生的、尚未确定的损失，胡小惠现在主张缺乏依据，本院不予支持。四、关于水电费、有线电视费等。其中1296.62元部分，经本院审核系盛世管家公司租赁和占用房屋期间产生，理应由盛世管家公司承担。其余部分缺乏依据，本院不予支持。五、关于鉴定费。该笔费用系为解决本案纠纷而产生的，本院审查后认定涉案房屋的相应损失应由盛世管家公司承担，故该笔鉴定费也应由盛世管家公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州盛世管家房地产经纪有限公司赔偿原告胡小惠房屋重置和物品损失费用39880元；二、被告杭州盛世管家房地产经纪有限公司支付原告胡小惠租金2300元；三、被告杭州盛世管家房地产经纪有限公司赔偿原告胡小惠租金损失17633.33元（自2011年11月30日计算至判决之日，此后仍应按每月2300元的标准计算至实际返还房屋之日止）；四、被告杭州盛世管家房地产经纪有限公司支付原告胡小惠水电费、有线电视费等1296.62元；五、被告杭州盛世管家房地产经纪有限公司支付原告胡小惠鉴定费3000元；上述一至五项的义务，均应于本判决生效之日起十日内履行。六、驳回原告胡小惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1847元，由原告胡小惠负担401元（已预交），被告盛世管家公司负担1446元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1847元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审 判 长 石 敏审 判 员 周菁晖人民陪审员 庞艳婷二〇一二年七月二十日书 记 员 陈 伟 搜索“”