（2012）邛崃民初字第1311号
裁判日期: 2012-07-20
公开日期: 2014-12-07
案件名称
詹某某与杨某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邛崃市人民法院
所属地区
邛崃市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
詹茂华,杨吉华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
四川省邛崃市人民法院民 事 判 决 书（2012）邛崃民初字第1311号原告詹茂华。委托代理人谭红英，四川众旺律师事务所律师。被告杨吉华。委托代理人陈博，四川公生明律师事务所律师。原告詹茂华与被告杨吉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月19日立案受理，依法由审判员胡承均适用简易程序于2012年7月3日公开开庭进行了审理，原告詹茂华及委托代理人谭红英、被告杨吉华及委托代理人陈博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹茂华诉称，2012年5月，原、被告经过协商，双方订立买卖房屋合同一份，约定：原告购买被告所有的位于邛崃市固驿镇车站的一个铺面房，建筑面积226.775平方米，房价430000元，合同签订后，原告给付被告定金30000元。之后，被告将房屋的产权证、土地证原件及房屋钥匙交给原告。后来，原告获知此房屋系农村集体土地房，不能办理产权过户登记，但被告声称可以办理产权变更登记，但一直无法过户。现原告请求法院1、确认原、被告订立的房屋买卖合同无效，2、被告立即返还原告定金30000元。被告杨吉华辩称，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，被告已将房屋的产权证、土地证交付原告，因此，该合同合法有效。被告未收到原告给付的购房定金30000元，现原告认为所购买的房屋买贵了而反悔，违约方在于原告，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告损失10000元。经审理查明，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认。2012年5月15日，原、被告经过自愿协商，被告将房屋所有权证和集体土地建设用地使用证登记为徐国民所有的位于邛崃市固驿镇车站的一室一厅房屋一套出售给原告，（房屋所有权证号：成邛固字第0XXXX号；集体土地建设用地使用证号：邛固集建（1992）字第XXXX号）。双方签订了《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为：“房屋出售方杨吉华（甲方），房屋购买方詹茂华（乙方）1、甲方自愿将位于邛崃市固驿镇车站的一套砖混结构一室一厅房屋，建筑面积226.77平方米，出售给乙方。2、乙方自愿购买甲方房屋，经协商，议定该房屋的交易价格为430000元。3、甲方必须保证此房产权清楚，实属私房，并无任何瓜葛；4、甲方协助乙方办理此房的过户换证，并提供过户手续或公证手续，费用由乙方支付。5、付款方式：以甲方开给乙方收据为准，乙方首付定金30000元，待2012年7月1日前詹茂华付清全部房款；甲乙双方不得违约，甲方违约得一赔二，乙方违约金不退还，此合同一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。甲方签字杨吉华，乙方签字詹茂华，2012年5月15日”。协议订立后，被告将载明为徐国民的房屋所有权证、农村集体土地使用权证原件各一本及房屋钥匙一并交与原告。之后，原告到有关部门办理房产变更登记不能过户，原、被告几次协商无效，酿成讼争。另查明，该房屋系农村集体所有的土地上修建的房屋，房屋所有权人为徐国民所有，2008年3月31日，徐国民将此房屋出售给被告杨吉华，并经邛崃市公证处予以公证。关于原、被告争议的双方签订的《房屋买卖合同》是否具有法律效力及原告是否给付被告购房定金30000元问题，庭审中，原告为证明该房屋买卖合同无效，以及已付被告购房定金30000元的事实，向本院提交了以下证据：一、房屋买卖合同原件一份，主要内容：房屋出售方杨吉华（甲方），房屋购买方詹茂华（乙方）1、甲方自愿将位于邛崃市固驿镇车站的一套砖混结构一室一厅房屋，建筑面积226.77平方米，出售给乙方。2、乙方自愿购买甲方房屋，经协商，议定该房屋的交易价格为430000元。3、甲方必须保证此房产权清楚，实属私房，并无任何瓜葛。4、甲方协助乙方办理此房的过户换证，并提供过户手续或公证手续，费用由乙方支付。5、付款方式：以甲方开给乙方收据为准，乙方首付定金30000元，待2012年7月1日前詹茂华付清全部房款；甲乙双方不得违约，甲方违约得一赔二，乙方违约金不退还，此合同一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。甲方签字杨吉华，乙方签字詹茂华，2012年5月15日；二、农村集体土地使用证，该证载明：土地使用者为徐国民，地址固驿镇柏林桥村2组，地号XX-X-X-XX，建筑面积138.5平方米，用途住宅，发证机关邛崃市国土局，发证日期1992年8月9日。）三、房屋所有权证一份载明：所有权人为徐国民，所有权性质私有，房屋坐落于固驿镇川藏线固回路口，房屋状况，混合结构2层，建筑面积226.77平方米，发证日期1990年8月19日，加盖邛崃市固驿镇人民政府印章。四、原告向被告支付定金30000元的录音录像材料，录音的主要内容为：杨吉华承认收到原告支付30000元的定金事实，并表示不需再向詹茂华出具收据，也不愿退付原告定金。被告杨吉华的质证意见为，对于房屋买卖合同、房产证、土地证的真实性无异议，对于涉及定金30000元的录音资料系原告单独所作，对其真实性有异议，故不予认可。审理中，被告提交了《公证书》一份，《公证书》载明：“徐国民、廖淑琼愿将自有的位于邛崃市固驿镇柏林桥村2组房屋1处以128000元价格出售与杨吉华，协议时间：2008年3月31日。原告詹茂华的质证意见为，对该公证书的真实性予以认可，但只能证明被告与他人之间的房屋买卖事实及被告房屋的来源情况。本院认为，原、被告提交以上三份书证以及录音材料结合原、被告的陈述可以证明，该房屋属农村集体房产，原、被告订立房屋买卖合同、原告支付定金30000元的事实，因此本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点在原、被告订立的房屋买卖合同是否合法有效。本案涉及的标的物系农村集体所有土地上的房屋；依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。该法第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出资用于非农业建设。”原、被告双方订立的房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，因此，本案原、被告于2012年5月15日签订的购房合同系无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，被告杨吉华应返还原告购房定金30000元。定金系原告詹茂华与被告杨吉华于2012年5月15日签订的售房合同议的从合同，原告詹茂华与被告杨吉华于2012年5月15日签订的售房合同无效，该定金约定也无效。故对原告詹茂华请求确认与被告订立的购房合同无效，并要求被告返还购房定金30000元的请求，本院予以支持。被告杨吉华辩称订立的房屋买卖合同合法有效与法律规定不符合，其未收到定金30000元与庭审所查明的事实不符，本院不予采纳；其辩称要求原告赔偿损失10000元并未提交证据加以证明，被告应承担举证不能的民事责任；据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告詹茂华与被告杨吉华于2012年5月15日订立的房屋买卖合同内容无效；二、被告杨吉华于本判决生效后三日内给付原告詹茂华购房定金30000元。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告杨吉华负担。原告詹茂华现已预交垫付，限被告杨吉华于本判决发生法律效力后三日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 胡承均二〇一二年七月二十日书记员 寇元飞