（2012）浙绍民终字第730号
裁判日期: 2012-07-02
公开日期: 2014-09-17
案件名称
孙晓萍与周苏英、嵊州市家景房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙晓萍,周苏英,嵊州市家景房地产开发有限公司,魏永平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百五十四条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 裁 定 书（2012）浙绍民终字第730号上诉人（原审原告）孙晓萍。委托代理人（特别授权）邱萍。被上诉人（原审被告）周苏英。被上诉人（原审被告）嵊州市家景房地产开发有限公司。法定代表人楼苏民。委托代理人（特别授权）俞建农。被上诉人（原审被告）魏永平。委托代理人（特别授权）周红平。上诉人孙晓萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2011）绍嵊崇民初字第102号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2012年6月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认为：承租人的优先购买权是基于租赁合同而产生的一种权利，只有在出租人将其所有的出租房屋的产权转让给他人时才能行使；原告与周苏英订立的租赁合同，对合同的双方当事人具有约束力，但家景公司并不是两人所订立的租赁合同的相对人；本案中被告周苏英自始至终未取得西后街32号营业房的所有权；家景公司在周苏英与其解除合同后，将本案讼争的房子出卖给魏永平的行为，是双方真实意思的表示，魏永平已支付了合理的对价，并依法取得了房屋所有权证，该买卖行为合法有效，不存在以恶意串通的买卖行为来损害第三人利益的情形，在本案中魏永平系善意第三人；原告孙晓萍曾向该院起诉要求确认被告周苏英与被告魏永平之间的房屋转卖行为无效并确认对金山御景园西后街32号营业房的优先购买权，要求确认以183万元的价格归其所有，该院于二○一○年十二月三日作出的（2010）绍嵊崇民初字第51号民事判决书中已经认定“家景公司将房屋出卖给魏永平且魏永平已依法办理了房屋所有权证，魏永平系该讼争房屋的合法所有权人，其合法取得的所有权依法受法律的保护”，故判决驳回原告孙晓萍要求法院确认被告周苏英与被告魏永平之间的房屋转卖行为无效及要求确认其对金山御景园西后街32号营业房的优先购买权，并确认以183万元的价格归其所有的诉讼请求。目前该案经浙江省绍兴市中级人民法院终审判决已经生效。现原告再次起诉要求确认被告家景公司与被告魏永平之间的房屋买卖行为无效并依法确认原告对金山御景园西后街32号营业房与被告家景公司建立同等条件的买卖合同关系，事实上系再次主张优先购买权，属于一案两诉，显属不当，对其起诉应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（五）项、第一百四十条第一款第（三）项的规定，裁定：驳回原告孙晓萍的起诉。上诉人孙晓萍上诉称：一、本案房屋租赁合同系周苏英和上诉人订立，家景公司不是合同相对人，故原审认为家景公司在出卖涉案房屋时上诉人没有优先购买权系适用法律错误。本案中周苏英实际上已经取得了讼争房屋的所有权。家景公司已承认周苏英退房的事实，根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。家景公司取代了出租人的地位，其在出卖讼争房屋时，上诉人作为承租人享有优先购买权。魏永平曾向上诉人主张租金，二审法院又认定讼争房屋所有权因原买卖合同解除之故发生变化，原审适用法律因人而异。二、原审认定三方不存在以恶意串通买卖行为来损害第三人利益系认定事实错误。周苏英作为出租人在房屋出租仅三个月后就在不告知承租人的情况下退房，恶意是明显的，被上诉人之间有合法形式掩盖非法目的的嫌疑，原审法院未根据上诉人申请调取三方资金往来数据，违反法律规定。魏永平作为房屋实际买受人，恶意也是明显的。三、原审法院认定上诉人的诉请属于一案两诉系认定事实、适用法律错误。上诉人两次的诉讼请求不同，两次起诉的事实和理由不同。一事不再理中的一事指前后两个诉讼必须为同一当事人、基于同一诉讼请求、同一事实理由，上诉人认为本次诉请不属于一案两诉。综上，请求撤销原裁定，依法改判或发回重审，与本案有关的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人周苏英未作答辩。被上诉人嵊州市家景房地产开发有限公司答辩称：从本案的事实看，不存在上诉人所说的恶意串通来损害第三人利益的情况，嵊州市家景房地产开发有限公司不知道房屋存在租赁的情况，主观上、客观上都没有损害第三人利益的意思和行为，所以不存在合同法第52条规定的无效情形。上诉人以该理由提起上诉，不符合事实和法律规定。上诉人提出的上诉请求与前案的诉讼请求，都是基于同一事实和同一法律目的，所以原审法院认定一案两诉是符合事实和法律规定的。综上，请求维持原审裁定。被上诉人魏永平答辩称：根据《物权法》第9条规定，我方讼争房屋的产权是原始设立的，不存在恶意行为，也不存在设立后的转让，上诉人无权就讼争房屋行使优先购买权。即使存在买卖关系，上诉人已经放弃了优先购买权，生效判决已经确认讼争的房屋为原始设立，不存在恶意串通的情况，我方系讼争房屋的合法所有权人。因此本案属于一案两诉。房屋优先购买权的立法目的是为了防止房产关系过大变动而影响广大人民群众的生活，从而保护承租人生存利益和居住权。如今市场经济繁荣，承租人不购买承租的房屋，并不影响其基本生存需要，在这样的背景下，不宜扩大承租人的优先购买权的范围。且本案承租的房屋系营业用房，上诉人在2009年已停止营业，至今停而不用，且拒绝支付房租。原审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原裁定。上诉人孙晓萍在二审中提交了要求原审法院查证被上诉人三方资金往来的书面申请书的送达回证回执一份，要求证明被上诉人三方存在资金往来，他们是以合法的形式来掩盖非法的行为。被上诉人嵊州市家景房地产开发有限公司、魏永平均质证认为：上述证据的真实性有待核实，且该申请根据证据规则已经超过申请期限。被上诉人魏永平在二审中提交了个体经营者情况一份，要求证明上诉人所租的房屋早已停用，并不需要讼争的房屋用来经营。上诉人孙晓萍质证认为：服装经营的不是很好，这个虽然停止了，但是其他的还在营业。被上诉人嵊州市家景房地产开发有限公司质证认为没有异议，且事实上讼争房屋现在一直是关闭状态，没有营业。被上诉人周苏英未到庭发表质证意见。本院经审查后认为：上诉人孙晓萍提供的上述证据，被上诉人嵊州市家景房地产开发有限公司、魏永平不予认可，且无法达到其证明目的，故依法不予认定。被上诉人魏永平提供的上述证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中新的证据，本院亦依法不予认定。其余当事人在二审中均未提交新的证据。本院认为，上诉人孙晓萍曾向法院起诉要求确认被上诉人周苏英与被上诉人魏永平之间的房屋转卖行为无效并确认对金山御景园西后街32号营业房的优先购买权，确认以183万元的价格归其所有，原审法院作出的（2010）绍嵊崇民初字第51号民事判决，认定“家景公司将房屋出卖给魏永平且魏永平已依法办理了房屋所有权证，魏永平系该讼争房屋的合法所有权人，其合法取得的所有权依法受法律的保护”，并判决驳回上诉人孙晓萍的全部诉讼请求。本院经二审作出（2011）浙绍民终字第66号民事判决，作驳回上诉、维持原判处理。后浙江省高级人民法院又作出（2011）浙民申字第460号民事裁定，驳回了孙晓萍的再审申请。现上诉人孙晓萍再次起诉，要求确认被上诉人嵊州市家景房地产开发有限公司与被上诉人魏永平之间的房屋买卖行为无效，并依法确认其对金山御景园西后街32号营业房与被上诉人家景公司建立“同等条件“的买卖合同关系，然其提出的“要求确认被上诉人嵊州市家景房地产开发有限公司与被上诉人魏永平之间的房屋买卖行为无效”的诉请，如上所述，生效的（2010）绍嵊崇民初字第51号民事判决业已所作出审查和认定，且现上诉人孙晓萍提出的二个诉请之实质仍系主张优先购买权，且仍系基于同一法律事实、仍向相同当事人主张、仍就同一标的物提出，显然无视上述生效判决的即判力，明显违反一事不再理原则。原审法院依法裁定驳回其起诉，应属正确。综上，原审裁定认定事实正确，适用法律无误。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 方 艳代理审判员 丁林阳代理审判员 夏 鸿二〇一二年七月二日书 记 员 叶 婷 来源：百度“”