（2012）渝一中法民终字第02312号

裁判日期: 2012-07-19

公开日期: 2015-08-25

案件名称

艾万洪与重庆金田置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

艾万洪,重庆金田置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2012）渝一中法民终字第02312号上诉人（原审原告、反诉被告）艾万洪，居民，住重庆市合川区。委托代理人余全友，重庆奔程律师事务所律师。委托代理人李蜀川，重庆奔程律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）重庆金田置业有限公司，住所地重庆市合川区合办处义乌大道。法定代表人金位海，系该公司董事长。委托代理人陈洪龙，重庆中升律师事务所律师。上诉人艾万洪与被上诉人重庆金田置业有限��司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2012年3月28日作出（2011）合法民初字第4916号民事判决，艾万洪对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年6月18日进行了审理，上诉人艾万洪的委托代理人李蜀川和被上诉人重庆金田置业有限公司的委托代理人陈洪龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年9月1日原告艾万洪（合同乙方）与被告重庆金田置业有限公司（合同甲方）签订一份《租赁合同》。合同约定：甲方将重庆市合川区义乌大道小商品批发市场1号楼中心市场d区内的368号、369号门市租赁给乙方，经营种类为副食干货，租赁期2年，即从2010年10月1日起至2012年9月30日止，乙方于签订合同时付给甲方履约保证金2000元，房屋租金为每年28000元，第一年免收租金，第二年的租金在交履约保证金时一并交纳；合同第四条4约定乙方应当服从并积极配合甲方市场管理；合同第五条约定任何一方违约，需向守约方支付合同租金总额20%的违约金；合同第五条2.（2）款规定：未经甲方书面同意，乙方一年内擅自连续停业十天以上或累积三十天以上，2.（3）……；未经甲方同意擅自更改经营种类的，有其它违反甲方市场管理规定的情形，情节严重的；乙方应承担违约责任，支付违约金，甲方有权终止合同，收回商位（营业房），不退还租金等内容。合同签订当日原告向被告交纳履约保证金2000元及租金28000元，被告也将所租赁门市交原告使用。原告租赁后，未按合同约定经营副食干货，而是经营的定型包装食品（保健食品经营，计生用品、性保健用品销售），且原告经营中雇用游冬梅一人照看368号、369号门市及与此两门市相对由袁春山租赁的351号、352号四门市，并分别在368号、369号、351号、352号四门市陈列了一些保健品，2011年6月20日至2011年8月15日负责义乌小商品市场物业管理的重庆海博物业管理有限公司作的“业主考勤表”记载，368号、369号两门市无人经营，2011年8月10日被告张贴一份预警通知书在四门市门外，以368号、369号、351号、352号四门市长期无人经营、货源不充足、多次整改无效，违反了市场规范管理制度和租赁合同的规定为由，要求业主于2011年8月15日前进行整改，逾期不整改，将依照规定对业主进行罚款或者没收其商铺的处理。原告称未看见整改通知，但证人杨某证明看见张贴在368号、369号两门市门外的整改通知。2011年8月16日15时30分，被告的管理人员赵刚与原告的销售员陈旭东及351号、352号两门市租赁人袁春山在所租赁门市发生纠纷，后合川公安局交巡警瑞山西路平台警察出警后，双方表示协商解决。2010年10月8日被告以邮寄方式向原告送达一份《解除通知书》，以368号、369号两门市长期无人经营，违反了租赁合同第五条2.（2）、（3）款为由，通知原告解除368号、369号两门市租赁合同，要求原告在收到通知后五日内履行解除手续，并撤离市场等内容。2011年10月10日被告的管理人员撬开368号、369号及351号、352号四门市门锁，对四门市内存放的货物作了清点，并制作清单，清单记载货物数量为零星小盒216盒；整箱12件，并经业主代表任某、廖春梅、易志勇在清单上签名证明，原告雇佣的陈旭东、何川、游冬梅三人在场，但没有参与清点，何川向重庆市合川区公安局合阳派出所报警称有人搬走了其门市的货物，因此系民事纠纷，民警让双方协商解决，另因陈旭东、何川、游冬梅不愿搬走货物，被告将以上货物转移到义乌小商品市场4号楼4-1-18号商位存放，此后被告将368号、369号门市出租给他人经营。另��明，原告租赁368号、369号门市未办理与之对应的营业执照，且重庆市工商行政管理局合川区分局专业市场监督管理所证明原告从义乌市场开业以来一直未正常经营。原告于2008年3月25日在重庆市工商行政管理局合川区分局注册登记成立了重庆市国龙保健食品有限公司，公司住所地为合川区合办处葡萄街56号，经营范围为定型包装食品：保健食品经营，计生用品、性保健用品销售。原告称其租赁368号、369号门市用于经营重庆市国龙保健食品有限公司但没有办理工商变更登记。2011年12月7日，艾万洪遂诉至法院，请求判决1、被告腾退368、369门市，继续履行合同；2、赔偿原告损失费20000元；3、支付违约金5600元；本案诉讼费由被告承担。重庆金田置业有限公司反诉要求解除与艾万洪签订的租赁合同，并要求艾万洪按合同约定支付违约金5600元。一审审理中，双方均未对被��于2011年10月10日收回368号、369号门市至约定的租赁期限届满期间的租金提出处理意见，因此2012年3月5日法院询问原告对此的意见，原告表示不要求在本案中解决此项争议，因此本案中对未履行租赁期间的租金未作审理，双方可以协商解决，或另案提起诉讼。一审法院认为，原告租赁368号、369号门市后仅雇用一名营业员照看368号、369号门市及与此两门市相对由袁春山租赁的351号、352号四门市，审理中原告提交进货单，及销售单均仅在2011年1月6-16日之间，销售货物金额仅有4952元，且审理中被告提交重庆市工商行政管理局合川区分局专业市场监督管理所证明，证明原告从义乌市场开业以来一直未正常经营；义乌市场的物业管理公司重庆海博物业管理有限公司在2011年6月20日至2011年8月15日期间对义乌小商品市场物业管理中作的“业主考勤表”记载，证人杨某、任某也证明368号、369号两门市开了门，但无人。原告在租赁368号、369号门市虽没有证据证明在一年内擅自连续停业十天以上或累积三十天以上，但确实没有正常营业，为此被告于2011年8月10日向原告发出限期整改通知，原告未作整改。原告所租赁的门市在被告经营的义乌市场中，双方在合同中明确约定原告要服从并积极配合被告的市场管理，原告租赁368号、369号门市，长达一年不正常经营，也不按被告要求整改，且双方约定原告改变经营种类，应当经被告同意，原告与被告在合同中约定经营种类为副食干货，但原告未经被告同意经营定型包装食品，原告的这些行为违反了双方的合同约定；2011年10月8日被告向原告发出《解除通知书》，通知原告解除368号、369号两门市租赁合同，并要求原告在收到通知之日起五日内履行解除手续、撤离市场，但被告却于该通知发出后的第三天（2011年10月10日）撬开368号、369号两门市门锁，搬走原告的货物，强制原告退场，引起本案纠纷，也有过错。因此本案原、被告要求对方给付违约金的请求均不应主张。原告称被告于2011年10月10日搬走其货物39136元要求被告赔偿20000元，但原告仅提交四份进货单，共计金额44088元，22份销售单，共计金额4952元，称损失即为所进货物总额44088元，扣除销售总额4952元的余额，但没有举证证明这些货物确实存放在368号、369号两门市，也没有举证证明被告当天搬走的货物价值20000元，且这些货物已受潮变质，原告要求被告赔偿损失的证据不足，不应支持。原告租赁被告门市后，长达一年不正常经营，也不按被告要求整改，且原告与被告在合同中约定经营种类为副食干货，未经被告同意经营定型包装食品、保健食品、计生用品、性保健用品，被告因此通知原告解除租赁合同，且解除租赁��同已送达给原告，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定；原告要求继续履行租赁合同的理由不成立，原、被告双方的房屋租赁合同应当解除。综上，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行合同义务。原告租赁被告门市后未正常经营，也不按被告要求整改，且擅自改变经营种类，被告反诉要求解除合同理由成立，应予以支持，原告要求继续履行合同的请求，不予支持。原告要求被告赔偿损失的证据不足，不予主张；原告违反合同约定，被告通知解除合同，但其通知原告办理解除手续的期限未到，就单方强制收回出租给原告的门市，引起本案纠纷，双方均有过错，因此双方要求对方支付违约金的请求，均不予主张。据此判决：“一、解除原告艾万洪与被告重庆金田置业��限公司签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告艾万洪对被告重庆金田置业有限公司的诉讼请求；三、驳回反诉原告重庆金田置业有限公司对反诉被告艾万洪的其他诉讼请求。本案受理费1220元，减半收610元，反诉费65元，合计675元。由原告艾万洪承担610元（已纳清），被告重庆金田置业有限公司承担65元（已纳清）”。宣判后，艾万洪不服原审判决上诉称：原判认定我未正常经营无依据，上诉人的经营方式与被上诉人无关，上诉人无违约事实存在，解除双方的租赁合同关系错误；我没有过错，而被上诉人擅自搬走上诉人的货物、将门面出租给他人才是违约的，应承担违约赔偿责任；原判适用《中华人共和国合同法》第九十三条、第九十六条不当，应适用一百零七条、第一百零八条。二审经审理确认原审法院查明的上述事实。本院认为，艾万洪与重庆金田置业有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在合同中约定了一方有权终止合同、收回商位（营业房）的条件，即有：未经甲方书面同意，乙方一年内擅自连续停业十天以上或累积三十天以上、及未经甲方同意擅自更改经营种类的，有其它违反甲方市场管理规定的情形，情节严重的；根据义乌小商品市场物业管理方重庆海博物业管理有限公司2011年6月20日至2011年8月15日的“业主考勤表”记载，艾万洪所租赁的房屋内无人经营，而重庆市工商行政管理局合川区分局专业市场监督管理所证明，艾万洪从义乌市场开业以来一直未正常经营，结合2011年8月10日重庆金田置业有限公司在艾万洪租赁的门市外张贴预警通知书，而艾万洪称未看见，没有需要进行整改的情形，上述证据相互印证，形成锁链，确实充分，足以认定艾万洪在租赁房屋内未按双方合同约定正常经营，擅自连续停业十天以上或累积三十天以上的合同解除条件已成就，重庆金田置业有限公司要求解除双方租赁合同的请求符合双方约定及法律规定，应予支持，艾万洪要求继续履行合同、由重庆金田置业有限公司赔偿损失及支付违约金的诉讼请求不应予以支持。艾万洪擅自改变经营种类未经重庆金田置业有限公司同意经营定型包装食品，其行为违反了双方的合同约定，属违约行为，而重庆金田置业有限公司擅自搬走艾万洪的商品，强制艾万洪退场，其行为违法，双方均有过错，冲抵后对双方要求对方约付违约金的请求均不予主张。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人艾万洪的上诉理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受��费1220元，由上诉人艾万洪负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李立新代理审判员　　申和平代理审判员　　方　芳二〇一二年七月十九日书　记　员　　程　容关注微信公众号“”