（2012）杭淳民初字第58号
裁判日期: 2012-07-18
公开日期: 2014-09-22
案件名称
张瑛与杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司、邯郸市三强房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
浙江省淳安县人民法院
所属地区
浙江省淳安县
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
张瑛；杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司；邯郸市三强房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十五条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第五十一条；《中华人民共和国合同法》:第五十六条；《中华人民共和国合同法》:第五十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百三十条
全文
浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2012）杭淳民初字第58号原告：张瑛。委托代理人：商金玉，浙江六和律师事务所律师。委托代理人：钱春梅，浙江六和律师事务所律师。被告：杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司，住所地浙江省淳安县千岛湖镇天清岛度假村****。法定代表人：沈秀成，董事长。委托代理人：蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。被告：邯郸市三强房地产开发有限公司，，住所地河北省邯郸市丛台区城南北街**法定代表人：王玉海，董事长。原告张瑛诉被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）、邯郸市三强房地产开发有限公司（以下简称三强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张瑛及其委托代理人商金玉、被告世纪公司的委托代理人蒋海荣到庭参加了诉讼，被告三强公司的法定代表人王玉海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张瑛诉称：2009年12月11日，原告与世纪公司代表人杨宝林签订了《预购房协议》，协议约定世纪公司将位于千岛湖云蒙列岛东部千岛湖·尚公馆楼盘中面积为559.53平方米的第40（G）幢别墅卖给原告，售价总金额为559万元，同时对付款时间等进行了约定。合同签订后，原告依约支付了定金110万元。由于被告不能盖公章，导致不能办理房产登记备案手续，故双方于2010年1月21日签订了《补充协议》。该《补充协议》约定：1、甲方代表杨宝林与乙方签署协议后，乙方将房款360万元支付给甲方（杨宝林代表）。但甲方代表杨宝林须以三强公司作为担保单位，为甲方履行本协议提供担保。2、甲方代表杨宝林承诺，保证在2010年9月30日前办理好该房产的合同（由世纪公司或者公司变更后的所属权公司）盖章以及办理好该房产至房产所在地房管部门的合同备案手续。如甲方代表杨宝林在2010年9月30日前，未能办理好该房产的合同（由世纪公司或者公司变更后的所属权公司）盖章以及办理好该房产至房产所在地房管部门的合同备案手续，则该房产总房款剩余的房款89万元甲方不再收取，作为补偿给乙方。并且三强公司对此出具担保书，承诺承担连带担保责任。原告于签订《补充协议》当天向世纪公司支付了360万元。期间，原告屡次要求世纪公司履行合同义务，然后，世纪公司至今没有履行盖章及办理房产登记备案手续。事实上，世纪公司与三强公司签订了合作开发协议后，销售房屋的权利已经转移给三强公司了，原告在购房时也向世纪公司咨询过，世纪公司告诉原告，销售权利在三强公司。三强公司在将涉案房屋出售给原告之前，其实是将涉案房屋出售给另外一个人，后来是世纪公司发现该购房人有假按揭的行为，所以三强公司将合同退掉，将房屋出售给原告，世纪公司与三强公司之间达成补充协议，由三强公司向世纪公司赔偿经济损失，然后由世纪公司对原告与三强公司之间的预购房协议进行了确认，而且三强公司也已经实际履行了赔偿协议。三强公司将涉案房屋出售给原告的行为是经过世纪公司确认的。杨宝林是三强公司的代表，杨宝林销售这套房子是经过三强公司确认的，所以涉案预购房协议是合法有效的。原告认为，世纪公司在取得该房屋《商品房预售证》的前提下，与原告签订了《预购房协议》及《补充协议》，协议约定了购买房屋的具体位置等基本情况，且原告已依约向世纪公司交纳了购房款，双方形成了商品房买卖合同关系，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，双方签订的《预购房协议》应当认定为商品房买卖合同，被告应严格按照合同约定履行义务。为此原告起诉请求：1、依法确认双方签订的《预购房协议》为合法有效的商品房买卖合同，判令被告履行商品房买卖合同义务，及时办理合同登记备案、预售登记手续，并在房屋达到交付条件的时候交付房屋，协助原告办理三证。2、诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的诉请，向本院提交的证据为：1、《预购房协议》、《补充协议》各1份（原件），因为世纪公司不给三强公司销售的房屋合同盖章，导致不能按时登记备案，所以三强公司与原告签订了补充协议。上述证据证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原、被告签订的协议合法有效。2、《合作开发协议》1份（复印件），证明三强公司有独立的销售权，三强公司将房屋出售后只需要到世纪公司处存档，世纪公司已经将销售权全部转移给三强公司了。二被告之间的纠纷主要是因为世纪公司不配合三强公司对销售出去的房屋进行盖章、登记备案。二被告签订的合作开发协议上三强公司的代表是杨宝林，世纪公司也说了杨宝林是千岛湖这个项目的负责人。世纪公司授权给三强公司出售房屋，三强公司是否符合世纪公司的约定，那是二被告之间的问题。合作开发协议第五条不能约束原告，原告只能与三强公司签订并履行合同，世纪公司不能以这一条来对抗对原告的销售效力。3、《承诺书》1份（复印件），证明虽然2008年10月份的销售合同不是原告与三强公司签订的，但是世纪公司已经对三强公司销售涉案房屋的行为进行了确认。承诺书是二被告之间发生诉讼时作为检材，由世纪公司提供的。世纪公司确认了涉案房屋的销售行为，也就授权给三强公司对涉案房屋的销售权利。4、民事判决书1份（复印件），证明世纪公司知道杨宝林是三强公司的代表人这一身份。杨宝林是以三强公司总经理的身份，负责千岛湖这个项目。因为三强公司是以世纪公司的名义对外销售，根据二被告之间的合作开发协议，杨宝林的身份实际上是世纪公司的房屋销售代理人。5、《商品房预售证》1份（复印件），证明世纪公司已经取得对涉案房屋的预售许可。6、收据及银行回单4份（原件），证明原告已经支付了470万元购房款的事实。7、担保书1份（原件），证明三强公司确认原告与世纪公司代表人杨宝林签订的协议，且对履行这份协议承担连带担保责任。被告世纪公司答辩称：1、原告在2009年12月11日签订的《预购房协议》及此后的《补充协议》并不是与世纪公司签订的，世纪公司认为该协议是他人冒世纪公司之名签署的无效合同，根据法律规定，这些合同对世纪公司不发生效力。因此，原告主张确认合同为合法有效、由世纪公司履行合同义务并办理登记备案手续的诉讼请求依法不能成立。2、2007年1月15日世纪公司与三强公司签订了一份《合作开发协议》，但是世纪公司没有授权三强公司与原告签署任何协议，事后也没有追认。因此，如果原告与三强公司的工作人员签订了有关合同，只能由他们之间进行处理，与世纪公司无关。3、原告与三强公司的工作人员签订的《预购房协议》及《补充协议》依法属于无效合同，依法应当由有关当事人承担无效合同的法律责任。另外，世纪公司与三强公司之间的《合作开发协议》及《补充协议》已于2011年6月9日协商解除了。关于销售权的问题，世纪公司与三强公司之间的合作开发协议中明确约定三强公司签订销售合同必须经过世纪公司的确认并且盖章，否则世纪公司不承担任何责任，造成的损失由三强公司自行负责。三强公司的销售权是有限销售权，是要经过世纪公司监控的。世纪公司的监控主要是对三强公司签订的销售合同是否合法、有效、规范，是否损害世纪公司的权益、对世纪公司是否有潜在的危险，在没有问题的情况下，世纪公司对合同进行确认，否则就不进行确认。只有在世纪公司确认后，合同才会有效，才会对世纪公司有约束力。综上所述，世纪公司认为，原告签订的《预购房协议》及《补充协议》属无效合同。因此，原告针对世纪公司的诉讼请求不符合法律规定。被告世纪公司未向本院提交证据。被告三强公司未到庭应诉，亦未作书面答辩和向本院提交证据为查清事实，本院出示了：1、（2010）浙杭民终字第2899号、2901号民事调解书1份（复印件，与原件一致），证明二被告之间的合作开发协议及补充协议已经解除，而且达成相关赔偿、补偿协议。2、本院向杭州市中级人民法院调取的二被告达成协议的笔录1份（复印件，与原件一致），证明法院调解的内容没有涉及涉案房屋买卖事项的处理。经庭审质证，被告世纪公司对原告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性有异议，这两份协议是原告与杨宝林个人签署的，没有世纪公司的盖章确认，被告认为是他人冒世纪公司之名签订的合同。这两份协议也没有得到世纪公司的授权和追认，被告认为需要由三强公司及相关当事人进行确认，而杨宝林属于三强公司的人员。这两份协议不具有合法性和关联性。这两份协议所签署的房产在2008年12月已经销售给他人了，是否属于一房二卖的违法行为有待三强公司确认。这两份协议没有按照相关约定办理追认、确认等手续，对世纪公司不发生效力。以现有状态，这两份协议不具备预售备案的条件，对世纪公司也不产生效力。对证据2的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，这份协议已经在法院通过诉讼的方式解除了，这份协议明确约定了二被告之间关于合同包括销售合同的有关规则，在这种前提下，原告未提供符合该有关规则的相关证据。从这份协议本身来说，不能映证原告提供的合同符合约定和法律规定。对证据3有异议，该承诺书是世纪公司对三强公司在2008年10月销售给原告之外的他人的三套房产的效力进行确认，其中包括涉案房产，但是该确认与本案无关，不能作为三强公司向原告出售涉案房屋真实合法有效的证明材料，涉案房产涉嫌一房二卖。证据4已经被撤销了，所以这份民事判决书没有法律效力了。对于民事判决书产生的法律后果，原告的主张是不能成立的，因为这份民事判决书没有生效，所以不能作为定案的依据。对杨宝林是三强公司负责千岛湖这个项目的总经理这一身份，世纪公司是认可的。但杨宝林获得的销售权是有限的，并不是无限的。而且杨宝林不具备表见代理的条件。原告的意见恰好证明原告在签订购房协议时有重大疏忽。对证据5的三性没有异议，对证明对象有异议，被销售许可人是世纪公司，而不是三强公司，由此可见，一切销售行为必须以世纪公司的名义来实施。对证据6的真实性需要由收款人进行确认，这些凭证上的收款人都是杨宝林，其是三强公司的工作人员，并且是负责人，原告是向三强公司的工作人员付款。9047225这张收据中没有世纪公司的任何信息。所以这些证据不能证明原告向世纪公司付款。对证据7，因为是三强公司与杨宝林签订的，所以世纪公司对这份证据的真实性不予质证，世纪公司对这份证据的合法性有异议，担保书中记载“杨宝林是世纪公司公司的代理人”这一说法是不真实、不合法的，而且该担保书隐瞒了涉案房屋曾有销售记录等事实，所以这份担保书应由相关责任人对其真实性进行确认，世纪公司对这份证据的合法性、关联性有异议。经庭审质证，对本院出示的民事调解书，原告认为，调解书中涉及的B、H、K三幢房屋没有包含涉案房屋。这份调解书是2011年6月9日才解除二被告的协议关系，原告与三强公司签订预购房协议时，二被告之间的合作开发协议尚未解除，三强公司有权依据合作开发协议销售房屋。对双方解除合同之前的行为，应由二被告承担民事责任。而且世纪公司没有以任何方式终止三强公司销售房屋的权利。被告世纪公司认为，对调解书的三性没有异议，这份调解书证实了二被告解除合作开发协议的时候没有处理三强公司与原告签订的预购房协议，这恰好证实了原告与三强公司工作人员签订的预购房协议及补充协议未经世纪公司的追认，因此，由此产生的后果与世纪公司无关，原告针对世纪公司的诉讼请求是不能成立的。对本院出示的杭州市中级人民法院的调查笔录，原告及被告世纪公司均无异议。经比照证据的真实性、合法性、关联性，结合当事人的质证意见，本院认证如下：一、原告提交的证据中，证据1因实质上系三强公司的代表人杨宝林以世纪公司的名义与原告之间签订的协议，对该两份协议的真实性，本院予以确认，其效力问题，本院在下文中阐述。世纪公司对证据2的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。因证据3证明的是世纪公司对三强公司销售涉案房屋给原告之外的他人的行为进行确认的事实，与本案确无关联，故世纪公司的质证意见本院予以采纳，对该证据本院不予采信。因证据4民事判决书未生效，故本院对该民事判决书确认的相关事实不予采信，但双方对杨宝林是三强公司负责千岛湖这个项目的总经理及杨宝林是三强公司的代表人这一身份的事实无异议，故本院对该节事实予以确认。世纪公司对证据5的三性无异议，故本院予以采信。证据6所能证明的确系原告支付给杨宝林钱款，世纪公司认为该证据不能证明原告向世纪公司付款的质证意见成立。本院对证据7的真实性予以确认，但因该证据系原告与三强公司签订，与本案的处理无关联，故本院在本案中不予采信。二、原告及世纪公司对（2010）浙杭民终字第2899号、2901号民事调解书1份和杭州市中级人民法院的调查笔录均未提出实质性异议，故本院予以采信。根据上述证据的分析认定，结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实：2009年12月11日，三强公司的代表人杨宝林以世纪公司的代表人名义与原告签订了《预购房协议》一份，协议约定房屋的出售方为世纪公司，购买方为原告，约定世纪公司将位于千岛湖云蒙列岛东部千岛湖·尚公馆楼盘中面积为559.53平方米的第40（G）幢别墅出卖给原告，售价总金额为559万元，在签订协议时原告支付定金110万元，同时对付款时间等进行了约定，该协议第六条还约定“本合同自签订盖章之日起生效”。上述协议签订后，原告支付给杨宝林定金110万元。2010年1月21日杨宝林仍以世纪公司的代表人名义与原告又签订了《补充协议》一份，该《补充协议》明确因世纪公司未盖公章等原因，故约定：1、甲方（世纪公司）代表杨宝林与乙方（原告）签署协议后，乙方将房款360万元支付给甲方（杨宝林代表）。但甲方代表杨宝林须以三强公司作为担保单位，为甲方履行本协议提供担保；2、甲方代表杨宝林承诺，保证在2010年9月30日前办理好该房产的合同（由世纪公司或者公司变更后的所属权公司）盖章以及办理好该房产至房产所在地房管部门的合同备案手续。如甲方代表杨宝林在2010年9月30日前，未能办理好该房产的合同（由世纪公司或者公司变更后的所属权公司）盖章以及办理好该房产至房产所在地房管部门的合同备案手续，则该房产总房款剩余下的房款89万元甲方不再收取，作为补偿给乙方。同时原购房要约仍然有效，甲方代表杨宝林确认该房产属于乙方。原告于签订《补充协议》当天向杨宝林支付了360万元。并且三强公司于2010年1月20日出具了担保书，认可无法加盖公章及无法办理合同备案登记，故承诺在合同履行过程中给原告造成损失或合同被认定无效后给原告造成的损失承担连带担保责任。上述《预购房协议》及《补充协议》，世纪公司均未盖章确认，事后亦未追认。另查明：世纪公司于2008年9月取得了涉案房屋的商品房预售证。还查明：三强公司与世纪公司就涉案房屋所占地块于2007年1月15日签订《合作开发协议》，协议约定，双方合作经营开发项目，具体的建设开发资金由三强公司投入，三强公司支付3300万元给世纪公司，销售等其他事宜由三强公司实施。因该项目本身在世纪公司名下实施，世纪公司对该项目实行全过程的监控，三强公司签订涉及该项目的合同、协议均需要世纪公司盖章存档，否则世纪公司不承担责任，如造成损失也由三强公司自行负责。在履行协议过程中双方发生了建设用地使用权纠纷，三强公司将世纪公司起诉至本院，本院判决世纪公司将该地块的国有土地使用权过户至三强公司名下。世纪公司不服一审判决并提起上诉。经二审调解，双方协商确定解除签订的《合作开发协议》及相关补充协议；世纪公司返还三强公司已支付的3950万元和代付的工程款及其他款项2650万元；世纪公司与三强公司共同办理已售出的B、H、K三幢房屋（地（地名编号35、41、45房屋买卖合同解除手续；三强公司办理该项目的相关退场及移交手续等。本院认为：本案中的《预购房协议》及《补充协议》明确写明该合同的双方当事人为原告及世纪公司，原告为买受人，世纪公司为出卖人。并且事实上三强公司曾与世纪公司于2007年1月15日签订《合作开发协议》，合作开发涉案房屋所在的天清岛度假别墅项目，此后双方发生纠纷，三强公司经二审达成调解协议后退出该项目。而且涉案房产相关的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售证》上的主体均是世纪公司。故涉案项目的土地使用权从始至终都只属于世纪公司，故世纪公司应为本案《预购房协议》名义上的出卖人。根据两被告之间的《合作开发协议》的约定，三强公司自行确定销售价格、负责商品房销售，故世纪公司已将商品房销售权委托给了三强公司，故本案中三强公司的代表人杨宝林应为世纪公司的委托代理人。同时，《合作开发协议》还约定，三强公司签订涉及该项目的合同、协议均需要世纪公司盖章存档，否则世纪公司不承担责任。故三强公司的代理权限仅为签订销售合同，三强公司签订涉及该项目的合同、协议，均需要世纪公司予以盖章确认，方为有效。本案中的《预购房协议》第六条也明确约定了“本合同自签订盖章之日起生效”，即应理解为该《预购房协议》应自世纪公司盖章之日起生效，故该协议系附生效条件的合同。因世纪公司至今未在《预购房协议》上盖章，故本案的《预购房协议》及《补充协议》至今未生效。另外，根据《中华人民共和国合同法》关于代理的相关规定，行为人超过代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中世纪公司对作为委托代理人的杨宝林与原告所签订的二份协议也未予追认，故上述二份协议对世纪公司不发生效力，故原告要求世纪公司履行合同义务的诉讼请求不成立。另一方面，《补充协议》约定了原购房要约仍然有效，世纪公司代表杨宝林确认该房产属于原告的内容，但根据《中华人民共和国合同法》关于无处分权人订立合同的相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，在三强公司与世纪公司达成二审调解协议后，该涉案房屋所占的土地使用权明确归属于世纪公司，因三强公司未取得处分权，且世纪公司对作为委托代理人的杨宝林与原告所签订的二份协议并未追认，故上述二份协议对权利人世纪公司不发生法律效力，应当由三强公司承担责任。在此种情况下，三强公司的代表人杨宝林在与原告所签订的二份协议中的身份已经转变为无权处分人，其所签订的二份协议系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力。故原告要求三强公司履行合同义务的诉讼请求也不成立。综上所述，原告要求确认双方签订的《预购房协议》为合法有效的商品房买卖合同，并判令被告履行商品房买卖合同义务，及时办理合同登记备案、预售登记手续，并在房屋达到交付条件的时候交付房屋，协助原告办理三证的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十八条第一款、第五十一条、第五十六条、第五十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告张瑛全部的诉讼请求。案件受理费51010元，由原告张瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费51010元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审 判 长 詹鹏飞人民陪审员 叶百超人民陪审员 吕如意二〇一二年七月十八日书 记 员 罗欣媛 来自