（2011）甬镇民初字第1677号
裁判日期: 2012-07-17
公开日期: 2016-09-30
案件名称
张国阳与宁波合生创展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张国阳,宁波合生创展房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬镇民初字第1677号原告：张国阳。委托代理人：陶旭峰，京衡律师集团宁波事务所律师。委托代理人：姚瑶，京衡律师集团宁波事务所律师。被告：宁波合生创展房地产有限公司。住所地：宁波市镇海区庄市街道兆龙路184号。法定代表人：项斌，该公司董事长。委托代理人：许正芳，该公司法律顾问。委托代理人：陈家新，该公司法律顾问。原告张国阳与被告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）商品房销售合同纠纷一案，于2011年11月29日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员谭文博适用简易程序独任审判，于2011年12月22日公开开庭进行了审理。原告张国阳的委托代理人陶旭峰、姚瑶，被告合生创展公司的委托代理人许正芳、陈家新到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2012年6月18日公开开庭进行了审理。原告张国阳的委托代理人姚瑶，被告合生创展公司的委托代理人许正芳、陈家新到庭参加诉讼。后又于2012年7月9日公开开庭进行了审理。原告张国阳的委托代理人姚瑶，被告合生创展公司的委托代理人许正芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国阳起诉称：2008年12月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：被告向原告出售位于宁波市镇海区庄市街道钟包村的合生国际城一期B区70幢06号房屋一套，该房屋用途为联排多层住宅，建筑面积264.44平方米，总价款为2180001元。合同签订后，原告依约按期向被告交付了全部购房款。2010年4月28日，被告向原告交付房屋，原告于当日即发现该房屋存在前庭入户台阶开裂和下沉明显、台阶扶手与房屋分离以及绿化树木未达标等问题。2010年4月30日，原告向被告及受被告委托负责维修事宜的广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景物业公司）书面反映了上述问题。2010年7月，康景物业公司告知原告台阶已修缮完好。2010年10月20日，原告在宁波大学建工学院地基专家陪同下查看台阶修缮情况，发现被告仅对台阶开裂处作了外表修复，由于台阶部位无地基基础，经时间推移，开裂下沉现象较4月份刚交付时更为严重，并且固定台阶的钢筋已和房屋主体脱离。后原告多次要求被告从根本上解决入户台阶下沉及开裂问题，并赔偿损失，但被告仅同意做外表修复，对原告请求置之不理。原告认为，被告交付的房屋存在重大质量问题，被告仅做表面修缮处理，未从根本上消除存在的隐患。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1.判令被告对合生国际城70幢06室房屋存在的入户台阶下沉及入户台阶与入户平台间开裂问题立即进行修复；2.判令被告赔偿原告同地段房屋租金损失5288.80元/月（租金标准20元/平方米×264.44平方米），至实际修复日止。被告合生创展公司答辩称：1.原告的房屋交付时是合格产品，由于地质条件不同而导致的入户台阶沉降和裂缝问题是在交付之后逐步发现的，被告也多次进行了维修，最终通过打桩重做台阶的方式彻底解决了上述问题。2.入户台阶的裂缝是在房屋交付之后的沉降过程中逐步产生的，不属于房屋主体结构问题，也不影响原告装修和居住，而且被告发现后对此进行了多次维修并最终彻底修复，尽到了维修义务，因此原告按照租金来主张损失是没有依据的。3.合同中关于质量问题只约定了被告在保修范围内有进行保修的义务，没有约定赔偿责任，因此被告认为其已经履行了合同义务，无须另行承担赔偿损失的责任。原告张国阳向本院提交了如下证据：1．商品房买卖合同、房屋产权证书复印件各一份，欲证明原、被告于2008年12月17日签订商品房买卖合同，原告于2010年6月领取房屋产权证书的事实。被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。2．房屋交付书、宁波市住宅质量保证书复印件各一份，欲证明实际交付房屋的时间是2010年4月28日。被告对该组证据无异议，本院予以认定。3．摄于2010年4月30日的照片原件四份、2010年10月20日的照片原件三份、2011年6月的照片原件三份，欲证明原告购买的房屋在交付时以及经被告维修后仍然存在入户台阶开裂、下沉明显，台阶扶手与房屋主体脱离的事实。被告对该组证据的真实性无异议，认为拍摄地点确系原告的房屋，照片反映的入户台阶开裂、下沉以及台阶扶手与房屋主体脱离的问题也确实存在，但是仅能确认照片系修复前拍摄，无法确认拍摄的确切时间。本院对上述证据的真实性予以认定。4．原告于2010年4月30日致合生国际物业公司的函一份、原告分别于2010年10月27日和2010年11月2日致工程质量管理处的函二份、原告于2011年3月23日致镇海区建设与交通管理局（物业办）领导的函一份、康景物业公司合生国际城物业管理处于2011年5月9日出具的情况说明复印件一份、国内特快专递邮件详情单原件一份，欲证明原告自2010年4月30日起多次向合生国际物业公司、工程质量管理处、镇海区建设与交通管理局物业办反映其购买的房屋存在的前庭入户台阶开裂、下沉明显以及台阶扶手与房屋主体脱离的现象，要求被告按照设计图纸进行修复的事实。被告对上述四份函、国内特快专递邮件详情单的真实性无异议，但对致工程质量管理处、镇海区建设与交通管理局（物业办）领导的函的关联性有异议，认为并非发给被告，与本案无关；对情况说明的真实性有异议，认为系复印件。本院对上述四份函、国内特快专递邮件详情单的真实性予以认定；情况说明因系复印件，无法与原件核对，故本院对该证据不予认定。5．摄于2011年10月19日的照片原件一张，欲证明当日房屋维修现场的情况，而且以当时的进度被告不可能在2011年11月1日完成土建工作。被告对该证据的真实性无异议，但对其拍摄的确切时间有异议，称仅能确认系在修复过程中拍摄。本院对该证据的真实性予以认定。被告合生创展公司向本院提交了如下证据：1．《商品房买卖合同》补充协议原件一份，欲证明被告向原告交付的房屋经验收合格的事实。原告仅对有其签名的最后一页的合同文本的真实性无异议，对其他页文本的真实性无法确认，称原告虽然签过但并未留存该补充协议。本院对原、被告双方签名、盖章的最后一页的合同文本的真实性予以认定。2．镇海区房地产开发项目交付备案书、宁波市房屋建筑工程竣工验收报告、宁波市房屋建筑工程竣工验收备案表、宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书各一份，欲证明被告向原告所售房屋符合合同约定的交付条件。原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与案件讼争事实无关。本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。3．房屋租赁合同复印件一份、康景物业公司合生国际城物业管理处于2012年5月4日出具的情况说明原件一份，欲证明与讼争房屋相类似房屋的租金情况。原告对房屋租赁合同的真实性有异议，认为出租人和承租人应出庭作证；对情况说明的形式真实性无异议，但对其内容真实性有异议，认为康景物业公司合生国际城物业管理处与被告存在关联关系，可按照被告的意图随意书写说明内容。本院认为，房屋租赁合同复印件与本院依职权向承租人调取的原件一致，且原告对该原件无异议，故本院对该合同复印件的真实性予以认定；康景物业公司合生国际城物业管理处作为合生国际城的物业管理方，对小区内房屋出租情况较为了解，其出具的情况说明具有一定的证明力，原告否认情况说明内容的真实性，但未提供证据对同小区内类似房屋的出租情况加以说明，故本院不予采信，该证据真实、合法且与本案相关，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。4．四川南充市第四建筑工程有限公司宁波合生国际城镇海项目部于2011年11月1日出具的证明原件一份，欲证明原告的房屋台阶维修时间是2011年9月26日至2011年11月1日，在此期间完成了打桩和水泥台阶的铺设。原告对该证据的形式真实性无异议，但认为证明中的维修时间是随意书写的，维修开始和结束时并未通知原告。本院认为，四川南充市第四建筑工程有限公司宁波合生国际城镇海项目部作为原告房屋入户台阶的维修施工方，对维修开始和结束的时间、维修项目是清楚的，其出具的证明具有相应的证明力；原告否认维修时间的真实性，认为系随意书写，但未提供证据加以证明，故本院不予采信。该证据真实、合法且与本案相关，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。为查明本案事实，本院依职权调取了房屋租赁合同一份、窦圆圆及康景物业公司主任王炜的调查笔录各一份。窦圆圆称其于2010年3月8日起向林国英租赁了位于合生国际城8幢04室、建筑面积265.75平方米的白坯联排多层住宅，租赁合同一年一签，前两年租金每月2000元，2012年3月8日起租金涨为2250元，物业费及水电费由窦圆圆负担。原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。根据已认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2008年12月17日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，双方约定：被告向原告出售位于宁波市镇海区庄市街道钟包村的合生国际城70幢06号房屋一套，该房屋性质为联排多层住宅，总价款为2180001元；《住宅质量保证书》作为合同附件，被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。合同签订后，原告依约按期向被告交付了全部房款。2010年4月28日，被告向原告交付房屋，原告发现该房屋存在前庭入户台阶开裂和下沉明显、台阶扶手与房屋分离以及绿化树木未达标等问题，并于4月30日向康景物业公司合生国际城物业管理处书面反映了上述问题，物业管理处用水泥对裂缝进行修补，于8月30日修理完毕。2010年10月27日、11月2日，原告两次向工程质量管理处书面反映台阶下沉开裂、固定台阶的钢筋从房屋主体脱出的情况，称问题是由于地基无足够承载力造成的，被告使用外表修复和钢筋焊接的方式都无法彻底解决隐患。2011年3月23日，原告向镇海区建设与交通管理局物业办反映了房屋质量问题。4月14日，原告再次向康景物业公司合生国际城物业管理处反映沉降问题未解决，物业管理处几天后又进行了维修，但经多次表面修理均未取得较好的效果。2011年9月26日至11月1日期间，被告将原告房屋的原有入户平台和台阶拆除，再将地面挖开半米的深度，打入四根18米的水泥桩，最后重建平台和台阶，完成了土建工序的施工。该入户平台和台阶是进出原告房屋的唯一通道，但在施工期间被拆除后，被告并未对原告进出房屋提供临时性的便利措施。2011年11月29日，原告诉至本院，要求被告对合生国际城70幢06室房屋存在的入户台阶下沉及入户台阶与入户平台间开裂问题立即进行修复并赔偿损失。另查明，2011年11月1日后，被告开始对合生国际城70幢06室房屋的入户平台和台阶进行装饰、装潢上的修理，至第三次庭审开庭前已完全修复。本院认为：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告向被告购买了位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城一期B区70幢06号房屋，房屋交付后，出现入户台阶开裂、下沉，台阶扶手以及固定台阶的钢筋与房屋主体脱离等质量问题。被告对上述质量问题应承担修复责任，在案件审理过程中，被告进行了维修，现已彻底修复。被告在2011年9月26日至11月1日的维修期间，将原告房屋的原有入户平台和台阶拆除，并将地面挖开半米的深度，进行打桩等土建作业，而该入户平台和台阶是进出原告房屋的唯一通道，在施工期间被拆除后，被告也未对原告进出房屋提供临时性的便利措施，导致原告实际无法在此维修期间正常使用该房屋，确实对原告造成一定影响，原告要求被告赔偿损失理由正当。被告辩称商品房买卖合同中关于质量问题只约定了保修义务而没有约定赔偿责任，但上述约定并不妨碍原告在被告履行了维修义务后，另行主张修复期间造成的其他损失。对于损失的具体数额，原告主张按每月5288.80元计算，无事实依据，本院参照维修时间及合生国际城相似面积的白坯联排多层住宅的租金酌情认定原告损失为2500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波合生创展房地产有限公司支付原告张国阳因房屋质量问题造成的损失人民币2500元，于本判决生效之日起十日内支付完毕；二、驳回原告张国阳的其他诉讼请求。本案诉讼费2048元，由原告张国阳负担1988元，被告宁波合生创展房地产有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 长 洪 磊代理审判员 谭文博人民陪审员 乐一平二〇一二年七月十七日代书 记员 邵 璐 更多数据：