（2012）成民终字第2551号
裁判日期: 2012-07-13
公开日期: 2014-06-23
案件名称
王强与左玉生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王强,左玉生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第2551号上诉人（原审原告）王强。被上诉人（原审被告）左玉生。委托代理人雍小晶。委托代理人左靖。上诉人王强因与被上诉人左玉生房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年5月15日，王强与左玉生就王强购买左玉生所有的位于武侯区杀牛巷南河苑4幢1单元1楼1号房屋一套达成口头协议，约定房屋总价l23万元，定金3万元。左玉生于当日收取王强购房定金3万元，并出具《售房定金收条》，内载明：“收到王强购买成都市通祠路13号（南河苑）4幢1单元1楼购房定金3万元。”后王强以左玉生不是该房屋所有权人要求左玉生退还定金3万元被拒，王强遂诉至原审法院。另查明，1、武侯区“杀牛巷”街道名称已更名为武侯区“通祠路”；2、武侯区杀牛巷南河苑4幢1单元1楼1号房屋原所有权人为左玉生父亲左芝正。左芝正于2004年1月27日死亡。左芝正的除左玉生之外的其他法定继承人分别于2011年8月3日、2011年8月15日对左芝正所有的上述房屋放弃继承权并进行了公证。2011年8月26日，左玉生经公证机关公证继承左芝正的上述房屋。2011年9月6日，左玉生交纳上述房屋维修基金。同日，该房屋所有权人变更为左玉生。上述事实，有《售房定金收条》、房屋所有权证、公证书、建设银行现金交款单及庭审中当事人陈述记录在案为证。原审法院审理认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”左玉生虽在2011年5月15日与王强达成定金合同时对位于武侯区杀牛巷南河苑4幢1单元1楼1号房屋无处分权，但该房屋其他继承人放弃了继承权，左玉生已于2011年9月6日取得该房屋所有权，故王强与左玉生达成的定金合同是当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经查，左玉生收到王强定金后积极办理房屋继承事宜，为能履行与王强达成的房屋买卖口头协议作准备。在左玉生取得该房屋产权证书后，王强拒不履行购买房屋的义务，属违约，依法王强无权要求返还定金，故王强要求左玉生退还定金的诉请，无事实根据和法律依据，原审法院不于支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十条第一款之规定，原审法院判决：驳回王强的诉讼请求。案件受理费560元，因适用简易程序，减半收取280元，由王强承担。宣判后，原审原告王强不服，向本院提起上诉称，左玉生出售房屋时尚未取得讼争房屋所有权，其出售讼争房屋系无权处分行为。王强交纳购房定金后，积极筹措了全部购房款，但左玉生却迟迟不与王强签订房屋买卖合同并办理房屋产权过户手续。至2011年7月初，左玉生才告知王强讼争房屋所有权人系其已过世的父亲，并称可以找一位面貌与其父亲近似的人去房管部门协助办理产权过户手续。王强知悉上述情况后即表示拒绝购买该产权不明晰的房屋，也拒绝配合左玉生进行违法过户，要求左玉生立即退还购房定金。故王强在购房过程中并无违约行为，而左玉生却存在故意隐瞒房屋产权状况等违法违规行为，左玉生应向王强退还购房定金。因双方并未订立正式买卖合同，故原审法院适用《中华人民共和国合同法》进行判决系适用法律错误。据此请求：撤销原审判决，改判左玉生向王强退还购房定金3万元及利息。被上诉人左玉生答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，虽然王强与左玉生未签订正式的房屋买卖合同，但根据双方陈述一致的事实，可以证明双方对于由王强以123万元的价格向左玉生购买讼争房屋已达成口头协议，王强也按照约定向左玉生交纳了购房定金3万元，故双方之间的房屋买卖合同关系成立，双方权利义务关系应适用《中华人民共和国合同法》予以调整。原审法院适用法律正确，本院予以维持。虽然左玉生向王强出售讼争房屋时尚未取得标的物所有权，但在收取王强购房定金后，左玉生积极办理了讼争房屋的继承事宜，并于2011年9月6日取得了讼争房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，左玉生与王强订立的房屋买卖合同有效，双方均应履行该房屋买卖合同。王强在双方合同具备履行条件的情况下拒不履行合同，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；”之规定，王强要求左玉生返还定金并支付利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。至于王强称左玉生提出找他人代替左玉生之父去房管部门办理房屋产权过户手续的意见，因无证据予以证明，本院不予认定。关于王强认为左玉生迟迟不配合办理讼争房屋产权过户手续的问题，因双方并未约定办理产权过户手续的时间，故左玉生并未违约。且事实上从左玉生收取王强定金到具备办理讼争房屋产权过户条件也仅3个月有余，双方均应按照诚实信用原则继续履行合同，王强以此主张不履行房屋买卖合同的理由不成立，本院不予支持。综上所述，王强的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费560元，由王强负担。本判决为终审判决。审 判 长 张琦审 判 员 陈苹代理审判员 罗毅二〇一二年七月十三日书 记 员 夏伟 微信公众号“”