（2012）深中法房终字第240号

裁判日期: 2012-07-12

公开日期: 2015-11-16

案件名称

蒋力兵与倪文豪、吕勇与深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第240号上诉人（原审原告）蒋某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住所地：深圳市XX区XX路**号**栋**房，身份证号码：5XX3。委托代理人王某某，广东XX律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吕某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住所地：深圳市XX区XX花园**栋**房，身份证号码：5XX7。被上诉人（原审被告）倪某某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住所地：深圳市XX区XX花园**栋**房，身份证号码：5XX7。以上两被上诉人共同委托代理人赵某某，北京市XX律师事务所律师。原审第三人深圳市世XX有限公司，住所地：深圳市XX区XX大厦XX房。法定代表人吴某某，执行董事。委托代理人王某某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住所地：广东省深圳市XX区XX路XX号，身份证号码：6XX1，系该公司职员。上诉人蒋某某因与被上诉人吕某某、倪某某及原审第三人深圳市世XX有限公司（以下简称世XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年8月10日，蒋某某（买方）与吕某某、倪某某（卖方）在世XX公司的居间介绍下签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方出售及购入位于深圳市XX区的XX花园XX栋XX单元XX房，建筑面积为46.6平方米，转让价为80万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金50，000元，签约起10日内付清剩余房款75万元，买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起—日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方或该第三方指定的担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续并配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，需在签约之日起40日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；买卖双方协商同意预留5，000元作为该物业之交房定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同备注条款约定：本合同签订后，如因政府原因，发生税费、税率调整，如有新增，再由买卖双方自行协商，如协商未达成一致，则此合同自动失效，双方均不承担违约责任，及其它条款。2010年8月10日，蒋某某支付了定金5万元，吕某某、倪某某予以签收。原审庭审中，吕某某、倪某某及世XX公司均确认定金5万元托管在世XX公司处。关于合同的履行，蒋某某、吕某某、倪某某存在争议。蒋某某陈述其签约后要求吕某某、倪某某配合监管剩余房款，吕某某、倪某某不予配合，并要求在原房价基础上额外增加10万元房款，后蒋某某协同世XX公司作了单方资金监管，监管款项75万元，至原审庭审之日上述款项还在监管账户上。蒋某某提交了《二手楼资金监管协议》、银联POS签购单、《情况说明》、社保卡、录音文件、录音文字说明等作为证据。《二手楼资金监管协议》系蒋某某（买方，乙方）与深圳发展银行深圳分行（资金监管方，丙方）签订，卖方（甲方）处没有签名，约定乙方将房屋交易所需资金75万元付至丙方监管账户，监管涉及的房产为涉案房产。银联POS签购单显示，2010年10月15日，蒋某某刷卡支付了75万元，商户名称为二手楼资金监管。《情况说明》系由世XX公司员工李某某出具，载明李某某在蒋某某、吕某某、倪某某签约后要求吕某某履约，吕某某要求加价10万元，否则拒绝办理相关手续，导致蒋某某无法付款，在李某某与吕某某、倪某某多次沟通无效的情况下，李某某与蒋某某作了单方面的购房资金监管手续，并于2010年10月18日向吕某某、倪某某发出了履约催告函。蒋某某提交社保卡、录音文件、录音文字说明等拟证明李某某系世XX公司员工以及吕某某、倪某某要求加价，拒不履行合同的情况。吕某某、倪某某认为蒋某某所述与事实不符，吕某某、倪某某认为蒋某某逾期付款，吕某某、倪某某曾口头催告蒋某某履约。后由于2010年9月29日国家相关部门发出的通知调整了税费，因涉案房产系吕某某、倪某某自住，吕某某、倪某某卖掉再购房须交纳个人所得税，增加了吕某某、倪某某的购房成本。蒋某某一直拖延支付剩余房款，房价上涨后，蒋某某又想履行合同，吕某某、倪某某与蒋某某协商，产生的税费由蒋某某承担，但双方没有协商一致。对于蒋某某提交的上述证据，吕某某、倪某某认为《二手楼资金监管协议》系蒋某某与银行单方签订，吕某某、倪某某没有签字，故协议没有生效；银联POS签购单不能证明该款项与本案的关联性，且监管协议无效，付款也无法律效力；《情况说明》系证人证言，而证人未出庭作证，且证人与本案有利害关系，故对其证言的真实性不予认可；社保卡的关联性不予认可；录音文件、录音文字说明等的真实性不予认可。关于合同的履行，世XX公司述称，签约后，蒋某某来世XX公司处积极要求履行合同，但吕某某、倪某某不予配合，故蒋某某、吕某某、倪某某无法共同作资金监管，对于吕某某、倪某某是否提出加价以及双方关于税费的争议，世XX公司表示不清楚。对于蒋某某提交的上述证据，世XX公司以无原件为由，对《二手楼资金监管协议》的真实性不予认可，世XX公司对《情况说明》、录音文件、录音文字说明的真实性不予认可，对银联POS签购单、社保卡的真实性认可，关联性不予确认。2010年10月18日，蒋某某签署《履约催告函》，要求吕某某、倪某某于2010年10月25日前来继续履行合同，否则视为单方违约。蒋某某提交的深圳同城速递业务详情单显示，该函件由李某某寄出，并于10月19日由吕某某签收。吕某某、倪某某对该详情单上“吕某某”的签名不予认可，并申请对该签名进行笔迹鉴定。原审法院依法委托广东南天司法鉴定所对该签名进行笔迹鉴定，2011年5月13日，该所作出《司法鉴定意见书》，认为深圳同城速递业务详情单签收栏收件人签名处“吕某某”签名（复印件）与吕某某签名样本不是出自同一人笔迹。各方当事人对上述鉴定结论均无异议。2010年10月24日，吕某某向蒋某某发出《解除合同通告函》，告知由于蒋某某严重违约，吕某某正式通知其解除合同。蒋某某于2010年10月28日收到该函件。原审庭审中，蒋某某和世XX公司均认为该函件不发生解除合同的效力。原审庭审中，各方当事人均认可，如果继续履行合同，吕某某、倪某某应依照合同第四条第三项约定履行赎楼义务，之后由双方共同申请房地产转移登记，蒋某某授权将监管的款项支付给吕某某、倪某某，吕某某、倪某某应向蒋某某交付涉案房产。蒋某某陈述其为深圳户籍，目前家庭总共有一套房产，不属于政策限购的范围。原审法院依法行使释明权，询问蒋某某是否变更诉讼请求，蒋某某明确表示不予变更。以上事实，有《房地产买卖合同》、《二手楼交易资金委托监管协议》、银联POS签购单、《司法鉴定意见书》及庭审笔录等证据材料在卷证实，足以认定。蒋某某在原审诉讼时请求判令：1、蒋某某、吕某某、倪某某双方签订的《房地产买卖合同》有效；2、吕某某、倪某某履行合同义务，办理涉案房产的过户登记手续，并向蒋某某交付房屋；3、吕某某、倪某某承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，蒋某某与吕某某、倪某某签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，各方当事人均应严格履行。关于合同的履行，依约，蒋某某应于签订合同后10日内履行支付剩余房款的义务，原审庭审中，蒋某某陈述其支付定金后，一直要求吕某某、倪某某配合去作资金监管，吕某某、倪某某拒不配合，并要求在原房价基础上额外增加10万元房款，蒋某某提交了世XX公司员工李某某出具的《情况说明》以及录音材料等作为证据。世XX公司及吕某某、倪某某对《情况说明》、录音材料的真实性均不予认可，世XX公司认为签约后，蒋某某积极要求履行合同，但由于吕某某、倪某某不予配合，双方无法共同作资金监管，对于吕某某、倪某某是否提出加价以及双方关于税费的争议，世XX公司表示不清楚。对此，原审法院认为，因吕某某、倪某某及世XX公司对蒋某某提交的录音材料均不予认可，《情况说明》系证人证言，证人李某某与蒋某某存在利害关系，且证人未出庭作证，故对于蒋某某提交的录音材料及《情况说明》，原审法院不予采信。因世XX公司与本案当事人存在利害关系，蒋某某亦无其它证据可以佐证其曾要求吕某某、倪某某去监管资金及吕某某、倪某某要求加价等，故对于蒋某某认为吕某某、倪某某不配合作资金监管的主张，原审法院不予采纳。蒋某某虽于2010年10月15日在银行自行监管了75万元，但其监管时间迟于合同约定时间，且监管协议并无吕某某、倪某某签名，蒋某某的该单方监管行为并非符合合同约定的履约行为。根据广东南天司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，蒋某某于2010年10月18日向吕某某、倪某某邮寄《履约催告函》的深圳同城速递业务详情单上签收栏收件人签名处“吕某某”的签名也非吕某某本人的签名，也即蒋某某自行监管75万元后，也未将其要求履行合同的情况通知吕某某、倪某某。因蒋某某未依约支付剩余房款，也无证据证明双方就合同的变更履行积极协商，达成了一致意见，故吕某某于2010年10月24日向蒋某某发出的《解除合同通告函》发生解除合同的效力，合同已于蒋某某收到函件之日即2010年10月28日解除。吕某某、倪某某作为卖方，亦未举证证明其履行了配合办理资金监管、赎楼以及催告蒋某某履行合同的义务，在合同的履行中亦存在不当行为，对于合同的解除亦有过错，故原审法院认为，根据公平原则，吕某某、倪某某应将蒋某某支付的定金5万元返还蒋某某，因上述定金现托管于世XX公司处，故世XX公司应将定金5万元返还蒋某某。因原审法院已依法行使释明权，询问蒋某某是否变更诉讼请求，蒋某某明确表示不变更，故原审法院仅依据蒋某某的请求作出判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决：驳回蒋某某的全部诉讼请求。上诉人蒋某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2011）深南法民三初字第41号民事判决书中的判决内容：2、判决确认双方签订的《房地产买卖合同》有效；3、判令吕某某、倪某某履行合同义务，办理涉案房屋的过户登记手续，并交付房屋；4、判令吕某某、倪某某承担一、二审全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：蒋某某认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，所做判决有误，理由如下：一、本案的基本事实。2010年8月10日，蒋某某与吕某某、倪某某经充分协商，双方签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定吕某某、倪某某将其位于深圳市XX区XX花园XX栋XX单元XX、面积为46．6平方米的房屋，以800000．00元的价格转让给蒋某某。合同签订当日蒋某某交付50000．00元定金。合同签订后，蒋某某和中介要求吕某某、倪某某根据合同约定尽快办理资金监管等事宜，但吕某某、倪某某提出无理要求，蒋某某不能接受，吕某某、倪某某遂不办理任何手续。多次催促吕某某、倪某某未果，蒋某某在房屋中介机构的协助下单方与深圳发展银行股份有限公司深圳分行签订《二手楼交易资金监管协议》，并将人民币750000．00元存入该账产，蒋某某完全履行了合同义务。二、合同签订后蒋某某积极履行合同。世XX公司在庭审中叙述了合同履行的情况，证明“蒋某某积极要求履行合同，但由于吕某某、倪某某不予配合，双方无法共同作资金监管”。此事实法院应当认定。三、蒋某某已经实际履行了付款义务，完成了资金监管。蒋某某向法庭提交的《二手楼交易资金委托监管协议》、银联P05签购单等证据证明蒋某某在世XX公司的协助下已经将剩余的75万元进行银行监管，完成了付款义务。一审法院片面的认为“蒋某某的该单方监管行为并非符合合同约定的履约行为”是不妥当的。在吕某某、倪某某怠于协助、配合蒋某某履行义务时，蒋某某这种履约行为是妥当的。四、蒋某某已经将履行合同的要求书面通知吕某某、倪某某。蒋某某和世XX公司于2010年10月土8日向吕某某、倪某某邮寄《履约催告函》，要求吕某某、倪某某履行合同，其通知合法有效，法院应当对该通知行为予以认定。在吕某某、倪某某消极不履行合同的情况下，蒋某某只能按照在合同中留下的地址进行邮寄送达，蒋某某实际已经在做完资金监管后，将其要求履行合同的情况通知了吕某某、倪某某。另外，根据常识判断，实际签收人与吕某某、倪某某一定有关联性。五、双方所签合同合法有效，应当履行。蒋某某认为一审法院无视了蒋某某已经将75万元交银行监管，且己采取所能采取的方式通知了吕某某、倪某某这一事实。这一基本的事实充分证明蒋某某履行合同的诚意和履行合同的能力，而鼓励交易和维护交易的稳定是民事法律的一个基本出发点，所以，一审法院认为该合同已经解除，是不妥当的。鉴于以上事实和理由，请贵院判如所请。另庭审补充称，在一审判决忽略了一个事实，即房地产买卖合同第三条第二款第2项的约定，即“买卖双方同意上述一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买房的首期款指定银行监管，买方需在上述履行期限内将需监管的资金存入监管帐户，买卖双方需在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作，如因卖方不配合办理相关手续，则买方有权待卖方办理完监管手续三个工作日付款”，该条款约定了监管手续的办理过程，但是一审法院从来没有涉及该条款的认定问题，而本案的焦点问题就是卖方是否配合办理银行监管手续问题，这是我方新的事实和理由。被上诉人吕某某、倪某某答辩称，蒋某某主张已将75万元提交监管，履行了合同义务，而资金监管的依据为监管协议，但是该监管协议并没有吕某某、倪某某的签名，根据该协议第七条的规定，本案的监管协议根本没有发生法律效力，蒋某某的资金监管无效，从而证明至今仍然没有按照合同约定履行合同义务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭驳回蒋某某的上诉。蒋某某所主张的将监管资金存入监管帐户的时间为2010年10月15日，而合同约定的付款时间为签订合同十日内，即2010年8月20日，也就是说就算蒋某某将该资金存入监管帐户，但是该时间已经超过了合同约定的履行期限。原审第三人世XX公司答辩称，和一审过程中当庭陈述的意见是一致，我们当时是陈述的意见是，签完合同后，买方交付了5万元定金，要求积极履行合同，要求做后面75万元的资金监管，我方约了双方去做资金监管，但是业主没有出面办理资金监管手续，所以导致资金监管手续未做成。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查，世XX公司在一审庭审中陈述蒋某某曾到世XX公司处积极要求吕某某、倪某某履行合同，吕某某、倪某某不配合做首期款监管。再查，案外人李某某于2010年10月18日向吕某某发出的邮件收件人吕某某的电话号码及地址与原审法院向吕某某发出的司法送达邮件收件人吕某某电话号码及地址一致，上述司法送达邮件由吕某某本人签收。本院认为，蒋某某与吕某某、倪某某签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行自己的义务。涉案中关于哪一方违约导致合同无法继续履行的问题。首先，根据蒋某某与深圳发展银行深圳分行签订的《二手楼资金监管协议》及蒋某某于2010年10月25日向上述协议确定的监管账户支付75万元的事实可以看出，蒋某某在积极履行合同；其次，世XX公司作为本次交易的居间方，对本次交易情况较为知情，其与本案当事人均无密切关系，并不存在利害关系，本院对世XX公司陈述的事实予以采信。世XX公司证实蒋某某曾到世XX公司处积极要求吕某某、倪某某履行合同，但是吕某某、倪某某不配合做首期款监管。再次，根据案外人李某某于2010年10月18日向吕某某发出的邮件详情单来看，该邮件上收件人吕某某的送达地址是能有效送达的，虽经司法鉴定该邮件详情单收件人签名处“吕某某”的签名并非吕某某本人的签名，但可以看出，世XX公司工作人员亦代蒋某某催告过吕某某、倪某某履约，与蒋某某单方作资金监管，并存入75万元以及世XX公司陈述的事实相吻合，上述证据形成完整的证据链条，足以证明因吕某某、倪某某不配合蒋某某做资金监管导致涉案合同无法再继续履行。原审以蒋某某无证据证明系吕某某、倪某某不配合做资金监管为由驳回其主张，属认定事实不清，本院予以纠正。吕某某、倪某某不配合蒋某某做资金监管，导致蒋某某无法依约支付剩余房款，蒋某某对此没有过错，并不构成违约。吕某某、倪某某不配合蒋某某做资金监管构成违约，其作为违约方，无权解除合同，吕某某于2010年10月24日向蒋某某发出的《解除合同通告函》并不发生解除合同的效力。原审对此认定错误，本院予以纠正。现蒋某某诉请要求继续履行合同，于法有据，本院予以支持。综上所述，原审认定事实不清，导致实体处理不当，本院予以纠正。蒋某某的上诉理由有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、蒋某某与吕某某、倪某某于2010年8月10日签订的《房地产买卖合同》有效；二、蒋某某与吕某某、倪某某应予本判决生效之日起五日内共同申请设立交易资金监管账号，蒋某某于设立监管账号之日起五日内一次性存入750000元购房款；三、吕某某、倪某某应在本判决生效之日起四十日内解除XX区XX花园XX栋XX单元XX房产的抵押手续；四、蒋某某和吕某某、倪某某应在房产解除抵押手续之日起二日内共同向国土部门申请办理房产转移登记，并配合办理房屋转移登记的相关手续；五、蒋某某应在涉案房屋产权过户至其名下的三日内配合吕某某、倪某某将监管的购房款划转吕某某、倪某某，吕某某、倪某某应在收到全部购房款当日将涉案房产交付蒋某某。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费人民币23600元，保全费人民币4520元，由吕某某、倪某某负担。鉴定费人民币3000元，由蒋某某负担。本判决为终审判决。审　 判　 长　　俞　红审　 判　 员　　龚　萍代理 审 判员　　唐　毅二〇一二年七月十二日书记员（兼）　　刘尹琳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 更多数据：